新華網北京2月8日電 題：護剛需央行表態滿足首套房貸款需求 業界稱促市場平穩非放鬆調控

　　記者劉德炳

　　央行7日下午公佈，2012年將首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域，提出要予以支持。分析人士指出，在目前房價出現一定回落、市場風險已得到一定程度釋放的背景下，此舉將較大地滿足、保護剛性置業者的需求，同時也有利於整體樓市的平穩和長遠發展，但並非放鬆樓市調控。

　　央行表態支持首次置業

　　據公佈，2012年央行“繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉説，增加對首次購房人群的信貸支持，並不意味著調控政策的放鬆，而是對之前過於嚴格的一刀切調控政策的適度調整，從而使調控政策更加精準，即在嚴厲打擊投資投機需求的同時，能夠更好地保護首次購房人群的利益。

　　其實，執行差別化的利率、照顧首次置業的剛性需求是中央一以貫之的思路，對於首次置業，2011年各商業銀行統一實行的是首付三成、利率為基準利率。具體到執行層面，記者從北京、上海、廣州、深圳等地了解到，目前各大行對購買首套房的客戶普遍執行的是基準利率的信貸政策，但部分客戶能享受到95折、9折利率優惠，這與2011年9、10月份一些銀行對首套房客戶實行基準利率上浮10%的情況有較大變化。

　　不過業內人士認為，增加對首次購房人群的信貸支持，也有一定的限度。對比目前的存貸款利率，可發現5年期的定存基準利率為5.5%，而五年以上貸款基準利率為7.05%。如果對首次置業家庭執行8折的信貸政策，則貸款利率為5.64%，如果執行85折，則貸款利率為5.99%，可見執行8折或85折貸款利率，基本接近銀行的定存利率。

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，“執行85折貸款利率比較困難，除非銀行必須執行定向的針對首套房貸款的政策，或者是銀行有大量的信貸額度，否則銀行很難出現接近虧本的資金利用情況。”

　　降價空間被利息上漲沖淡

　　儘管如此，對比去年9月份上浮10%的利率執行情況，目前執行的基準利率、部分客戶能享受到得9折貸款利率也意味著較大的優惠。據北京中原地産測算，如購買一套房子貸款100萬元、20年還款期，執行1.1倍貸款利率，月供為8212元，而執行基準利率的話，月供每月少了400多元，20年減少的利息總和達到了10萬多元。

　　張大偉表示，這意味著如增加對首次購房人群的信貸支持，購房者的負擔確實有所減輕，反之當前購房成本因利率上調有所增加，如果對比樓市調控前後房貸利率的變化，會發現整個利息總額上漲較大，甚至能衝抵調控效果。

　　張大偉認為，如果首套房貸款利率不出現針對性的鬆動，反而可能出現市場真正的剛需享受不到調控政策帶來的福利，出現市場項目降價了，購房者反而要多支付購房成本的現象，降價效果實質上被利息上漲衝減了。所以2012年房貸政策應該針對首套房剛需有定向的優惠，使得這些置業者能夠入市，享受到降價的政策效果。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭説，銀行房地産貸款政策的調整應當著眼于限制投資、投機性需求，保護和鼓勵首次置業，商業銀行在追求自身利潤水平的同時，也應考慮到配合落實國家房地産調控政策。

　　專家稱適當釋放剛需利於市場穩定

　　胡景暉分析，在目前房價已有一定回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群傾斜，有助於購房需求的釋放，成交量也有望出現一定程度的放大。

　　從目前全國市場來看，春節至今，北京、廣州、杭州等地樓市成交依然十分低迷，北京市場上甚至少有新盤問世。那麼，剛性購房需求的入市，會不會引發房價的再度反彈呢？

　　分析人士指出，一方面此次央行還提到加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，這無疑對未來樓市的供應形成一定保證；另外應該看到，限購等調控措施仍對樓市有制約作用。

　　胡景暉説，保護剛需將有利於加快樓市庫存消化和房源的合理流轉，促進房地産市場的健康發展。如目前北京市場新房庫存近13萬套，2012年預計新增商品住宅供應7萬套至8萬套，保障房供應3萬套至4萬套，二手房掛牌量約15萬套，北京住宅市場的供應總量將在38萬套至40萬套，相對於今年預計約20萬套至30萬套的市場需求量，不會導致目前“供大於求”市場格局的反轉，所以購房需求的適度放量難以引發房價的反彈。