國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上指出，鞏固房地産市場調控成果。繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。採取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作。

　　“鞏固房地産調控成果”是去年後半年調控顯露成效後一直強調的口徑，充分表明中央政府房地産調控的堅定決心。

　　“促進房價合理回歸”，從2009年本輪樓市調控以來，溫家寶總理已先後五次明確提及，其中2011年11月6日溫總理在俄羅斯聖彼得堡表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節後的房價將使民眾能夠接受，也使房地産業健康有序發展。“採取有效措施增加普通商品房供給”，從本論調控至今一直是這樣的表述。

　　“做好保障性住房建設和管理工作”，從本論調控至今沒有絲毫鬆懈，也是構建政府的歸政府、市場的歸市場的我國住房新機制的核心內容。

　　以筆者看，最為值得注意和品位的是“繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”，關鍵在“逐步完善”四個字上。這有兩層意思：一是現有抑制投機投資性需求政策仍有完善空間；二是完善現有抑制投機投資性需求政策已經擺上決策層議事日程。

　　目前，抑制住房投機投資性需求政策主要有四：差異化住房信貸政策；差異化稅收政策；限價政策；限購政策。差異化房貸和差異化稅收政策是準經濟性手段，爭議不大，完善空間有限。而限價和限購政策完全是行政性政策手段。實際執行中爭議性很大，而且在樓市調控中已經發揮了立竿見影的效果。但是，作為直接干預房地産市場的過於嚴厲的行政性手段畢竟不是長久之計，退出只是時間問題。我們注意到，限購政策出臺伊始，就受到地方政府、開發商、部分專家學者的猛烈抨擊，要求取消聲音此起彼伏。

　　因此，必須警惕地方政府以國務院提出“逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”為藉口，不是“繼續嚴格執行”而是大作“逐步完善”的文章，大肆放水抑制投資投機性需求措施，片面理解“逐步完善”要求，將其擴大化，使得投資投機性需求重新開始氾濫。這種可能性不是沒有，而是在一些地方已經出現。日前，“珠三角”的中山市已傳出鬆綁調控政策的消息。春節前夕，中山市國土資源局已在其網簽系統中對房屋“限價”標準進行上調，由之前的5800元/平方米，調整至6590元/平方米，上調幅度為790元/平方米（2月1日《每日經濟新聞》）。如果國家住建部等部門對中山市做法予以默認，加之國務院又要求“逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”，可能會出現更多類似中山市放水樓市調控，弱化限購、限價甚至限貸以及稅收政策的情況，那麼，投資投資性需求將大舉反彈，一年多樓市調控成效極有可能毀於一旦。對此必須保持高度警惕。

　　筆者同意限購、限價等行政手段最終要退出的觀點。但是，行政手段的限購限價退出後，必須有經濟手段措施取而代之。這個經濟手段被許多人士寄希望於房産稅上。筆者分析後認為，房産稅尚在試點，而且從重慶、上海試點情況看，抑制投資投機性購房效果有限，當然，可能是稅率設置上存在過低等問題。因此，房産稅全國推開尚需時日。房産稅不全面推開，限購等行政措施絕對不能貿然退出市場。

　　限購限價政策退出起碼要具備兩個條件：一是房産稅在全國全面推開，並且稅率設置上能夠真正起到抑制投資投機性需求的作用效果。二是保障性住房大面積投入市場。將大大分流商品房市場的購買壓力，到那時，商品房價格上漲的需求壓力就會大大緩解，房價想暴漲都難。

　　綜上所述，從時間點上看，旨在抑制投機投資性需求的限購限價政策真正退出的時間點應該在明年上半年或者明年第三季度。