調查報告顯示，目前開發商傾向於延遲開盤，以應對限購令帶來的不利市場局面。《每日經濟新聞》駐北京、上海、廣州、深圳等地記者調查發現，四地均有大批樓盤延遲開盤日期。

　　此前，有機構預測，今年的房價下調幅度可能達15%~20%。國務院總理溫家寶1月31日上午主持召開國務院第六次全體會議，再提鞏固房地産市場調控成果，繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

　　另一方面，據不完全統計，今年房地産全行業有萬億元債務到期，融資成本也在水漲船高。有業內分析人士指出，那些去年延遲開盤的開發商，如果要想項目的利潤率和去年下半年持平，那麼需要等市場回暖後一到兩年。是犧牲利潤，低價開盤銷售；還是冒險繼續等待房價的再一次上漲，各地開發商面臨抉擇。

　　北京：

　　延遲開盤樓盤須過還債關

　　統計數據顯示，在2011年2月“京15條”面世後一年內，每個月皆出現了延期開盤的現象，2011年2月當月實際開盤率最低至33.33%，瞬時打亂了房企的開盤節奏。即便是年內當月實際開盤率最高的2011年4月，也只有86.21%。2012年1月，當月實際開盤率僅66.67%，有1/3計劃入市的樓盤延期開盤。粗略統計，過去一年來，除去一些樓盤重疊延期的情況外，實際開盤率僅六成，四成樓盤出現延期開盤現象。

　　北京美聯物業高級經理張磊向《每日經濟新聞》記者分析説，延期開盤可能有幾種原因，首先，延期開盤樓盤開發商手中已有的蓄客量不夠；其次，每個樓盤開盤前，開發商一般會以在售的同區域樓盤或同類型樓盤的銷售情況作為參考。當開發商認為開盤後，樓盤的銷售情況難以達到自身的銷售目標時，可能會作出延期開盤的決定。此外，也存在樓盤預售證申請未獲政府批准等外部原因。

　　泛海建設一位高管在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，將樓盤延期開盤的原因，概括為“觀望”與“權衡”。

　　該高管具體解釋説，在目前樓市環境下，如果降價銷售，一些老項目可能會面臨前期業主的輿論壓力以及對項目品牌形象的影響等問題。此外，降價也不一定能換量，出現了定價難的普遍現象。一些樓盤索性採取了暫時觀望的態度。但類似觀望行為也有風險，如財務壓力、業績壓力、輿論壓力等，以及後期市場風險。

　　值得注意的是，在延期開盤的樓盤類型上，高端項目佔據極大的比例。對此，張磊認為，目前高端項目延期開盤的動力比中低端項目更大。首先，目前的市場環境下，樓盤銷售大致存在兩種戰略取向：保銷量與保利潤。在持續調控之下，樓市重回剛需為主的市場，因此中低端項目可以通過降價來達到跑量的目的；伴隨投資投機類消費被打擊，高端産品的消費人群日益稀少。

　　其次，從産品類型上講，高端項目更注重保值性與品牌形象，如果降價，可能破壞其品牌形象，導致後期銷售過程中陷入越降越難賣的窘境。

　　張磊説，目前開發商都在靜待市場轉機，期望成交量回升。一些開發商寄望于在合適時機與其他同行聯手造勢，推動區域成交量的回穩，以利於自身開盤賣房。

　　有統計數據顯示，今年4月與7月是房企還債高峰期，因此一些延期開盤項目可能在這兩個節點前 （即2月與5月左右）聯手降價造勢入市，回籠現金。

　　上海：

　　房企利潤一到兩年才能恢復

　　在樓市成交低迷的背景下，究竟有多少樓盤延遲開盤？據搜房網統計，2011年12月上海預計開盤57個，實際開盤38個，延遲19個，實際開盤率為66.7%；2012年1月預計開盤12個，實際開盤3個，延遲9個，實際開盤率為25%。

　　上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉則估計，大約50%左右的樓盤月成交套數低於10套，這些樓盤當中有不少延期開盤，導致只有個位數成交。

　　在所有機構數據中，漢宇地産顯得最為保守，但其統計的延遲開盤樓盤佔比最少也達20%。

　　漢宇地産市場研究部資深分析師何倩認為，選擇延遲開盤的項目主要有三類：一類是2009、2010年取得的高價“地王”項目；二是處於滯銷期的高端項目；三是中小地産商開發的樓盤。

　　其中，高端樓盤的表現最突出。張宏偉説，很多時候開發商會為了保證高端樓盤不低價銷售 “舍卒保車”，將一些普通住宅的小戶型産品低價快速銷售，以套取足夠多的現金。

　　對於産品類型單一的房企，則只有犧牲部分樓盤的利潤空間打折促銷回籠資金，或通過部分項目股權出讓、項目整體轉讓的方式回籠資金。

　　張宏偉認為，今年開發商開出的價格不會比去年三四季度更低。但他表示，按照目前的價格走勢，以及房企的普遍融資成本，房價需連續反彈一到兩年，房企的利潤水平才能和去年下半年接近。

　　1

　　2

　　上一頁

　　下一頁