龍年春節的紅火氣氛並未給樓市帶來一絲暖意。節日期間，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交稀少，上海樓市成交量跌至2006年以來的最低水平。業內人士認為，房地産調控料難放鬆，購房者多持觀望態度，春節之後一線城市樓市很可能延續慘澹格局，房價回落壓力可能進一步加大。

　　新房成交跌至冰點

　　節日期間，北京樓市極為冷清，不少樓盤提前關門放假。中國證券報記者走訪了之前銷售火爆的北京地鐵房山線附近的樓盤瑞雪春堂。春節期間售樓處大門緊閉，只有值班工作人員在。據介紹，該樓盤要到大年初八之後才會有銷售人員上班。瑞雪春堂四期樓盤已于2011年年底竣工，但尚未開盤，相對於此前二期、三期開盤當天數百人搶購的火爆場面，值班人員認為未來四期銷售很難再現之前的盛況。

　　據偉業我愛我家集團統計，1月16日-22日北京全市新建商品住宅網簽總量為536套，環比前一週的網簽總量下跌70.2%，與去年同期相比下跌83%。

　　啟思地産華信銀達經紀總經理徐燦認為，業界對春節期間樓市慘澹早有預期，各大機構也做好了準備。他指出，預計2012樓市調控不會放鬆，二線城市的銷售也不看好。很多公司將2012的業務重點放在三四線城市，春節期間不會在北京這樣的一線城市投放人力物力。

　　據搜房網數據監控中心統計，1月22日至28日上海市新建商品住宅成交僅16套，同比下滑33.3%；總計成交面積1749平方米，同比2011年春節期間2400平方米的簽約量萎縮了27.9%，是2006年以來的最低水平。價格方面，春節期間上海地區樓市成交均價為17099元/平方米，同比下滑8.3%，全市17個區縣中僅9個區縣有項目簽約，市中心區域則全軍覆沒。

　　中國證券報記者從上海多個售樓處了解到，由於擔心春節期間交易冷清，這些售樓門店大多放假至農曆正月初七，而在往年，正月初三便正式營業了。位於松江的一家售樓處的工作人員稱，公司只安排幾個員工值班，其他均放假至正月初七。即便是正常營業的樓盤也門可羅雀，正月初六中國證券報記者在浦東某大型樓盤發現，整個下午幾乎沒有看房客，銷售人員也早早收工回家。

　　廣州春節樓市也遭遇寒流襲擊，春節期間才賣出24套新建商品住宅，日均成交量不足4套。而2011年春節期間，儘管受到“新國八條”的衝擊，廣州市新建住宅網簽量日均成交仍有8套。業內人士戲稱春節樓市為“沒有最低、只有更低”。

　　雖然廣州也有不少樓盤春節期間照常工作，但樓盤實際定價令購房者處於觀望狀態。廣州市區的樓盤力迅時光春節期間推出認購享受額外9.8折優惠的措施，但仔細研究發現，該樓盤春節期間折後定價還高過元旦開盤時的均價。廣州的另一樓盤君匯上品，春節期間2.2萬元/平方米的價格也與元旦前後相差無幾。

　　1月22日到26日，深圳房地産信息網每日統計顯示，新建商品住宅連續5天沒有成交記錄。1月27日，出現兩套成交，且均為90平方米以下的小戶型；1月28日，成交了15套，其中均價13000元/平方米的龍華花半裏貢獻了8套成交量。

　　仲介跳槽可能加劇

　　二手房市場交易同樣慘澹，與往年正月初三便開門營業不同的是，上海眾多仲介公司春節期間選擇關門過節。漢宇地産、中原地産、21世紀不動産、德佑地産等大型二手仲介門店放假3天至7天，部分中小門店則明確表示一直到1月28日才正常營業。

　　即便是假期中營業，店面也很冷清。中國證券報記者在中原地産浦東一家門店看到，空蕩蕩的門店裏只有兩個值班店員，一上午幾乎沒有顧客上門。曾經連成一片的仲介門店，有幾家已關門轉行，僅剩下兩家大型連鎖仲介。

　　德佑地産一位分行經理稱，由於2011年二手房成交情況不佳，收入縮水，春節後仲介從業人員的流失程度可能有所加劇。中原地産值班店員表示，有些同事回老家過年後可能就不來了，節前他們就透露了重新找工作的計劃。

　　廣州市的大部分仲介都選擇在初八才開門，最積極的仲介在初五開門但也只有一兩人值班。據仲介值班人員反映，春節期間來諮詢的幾乎都是租客。“年初三就開始有人打電話諮詢租房，幾乎沒有買房的。”

　　中原地産荔灣區一家門店負責人表示，預計2月的購房成交量依然冷清，可能要到3月才會有起色。合富置業市場部高級主任梁燕明也認為，元宵節之前，租賃市場依然會旺過買賣市場，而元宵節後有需求的買家會陸續入市，但能否衝上“巨量”是未知之數。

　　偉業我愛我家報告也顯示，2012年龍年春節，北京住宅市場的新增客源量、看房量、購房意願等均降到了近三年來的低谷，住宅買賣市場遭遇了到了前所未有的寒冬。但與冷清的買賣市場形成鮮明對比的是，北京的租賃市場春節初三過後便迅速升溫，以往要到正月十五之後才會贏來的租賃高峰，出現了明顯的提前回暖跡象。據統計，正月初四、初五兩天，北京租賃市場新增房源量比去年同期上漲了近一成，新增客戶登記量比去年同期上漲了近兩成，租賃市場交易量比去年同期上漲了22%左右。

　　偉業我愛我家市場研究院分析表示，造成今年住宅租賃市場提前回暖的原因可能包括：不少有多年租房經驗的承租人有意避開正月十五後的租賃高峰，提前選房成交；受限購限貸等一系列調控政策影響，部分有買房打算的購房人選擇“由買轉租”等。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析，房地産市場低迷與春節有關。同時，二手房稅費增加和稅費計稅價格調整，加上限貸政策未出現放鬆，購房者對房價下調幅度的期待明顯上升，北京絕大部分商品房項目在春節期間都沒有營業，而二手房新增客戶量和看房量也降至近三年來新低。

　　慘澹行情節後難改

　　對於春節後樓市的走勢，有不少專家表示，一線城市樓市的慘澹局面有可能延續。根據搜房網的統計，預計2月上海市打折優惠樓盤共計197個，比1月的209個有所下降；2月上海將有20個樓盤會開盤或加推，低於2011年全年月均34個的開盤量。連續兩個月只有少量房源入市，顯示出大多數開發商在此階段的銷售熱情不高，並造成了促銷活動的大幅度縮水。

　　北京中原市場研究部28日公佈的報告稱，由於春節假期影響仍然存在，北京預期在2月開盤的項目僅有15個，大部分項目都處於延緩動工期間，而購房者也大多處於觀望中。目前市場決定銷售量的最主要因素依然是降價幅度，價格下調超過20%的項目佔據了市場銷售榜的前列。

　　有分析人士認為，購房者經歷了2011年底的降價潮，對後市的降價預期越發強烈，購房者普遍謹慎，觀望情緒濃厚，認為此時還不是抄底好時機。根據世聯地産的調查，購房者期望降價的幅度集中在30%以上，而2011年各樓盤降價幅度與之相距甚遠。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，房價將進一步回落的強烈預期，使部分購房人把購房計劃延遲至春節後。雖然2011年四季度以來北京新房和二手房均價出現了15%左右的回落，但是房價跌幅有限，且仍有一定的回落空間，政府堅持樓市調控不動搖，使購房者對後市房價進一步回落的預期更加堅定。

　　中國房地産信息集團分析師薛建雄認為，大型房地産開發商能夠度過市場低迷期，而小型開發商可能會遭受巨大的財務壓力。但這並不會引起房地産市場系統性危機，在樓市調控政策不放鬆的前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，將會有更多的房企加入到“以價換量”的競爭中。

　　海南 房企“血拼”銷量

　　陳瑩瑩

　　□本報記者 陳瑩瑩 海口報道

　　春節前後本應是海南的購房旺季，然而中國證券報記者節日期間走訪發現，當地樓盤項目一改往年春節漲價之勢，爭相加入“以價換量”的大軍。分析人士認為，整體上房價仍存在較強的下降預期，海南樓市遇冷屬情理之中。

　　樓盤掀起價格戰

　　海南當地一家房企負責人沈雲向中國證券報記者表示，往年春節假期前後，隨著各地遊客、購房者涌入海南，海口、三亞等城市均會迎來購房旺季。“各個樓盤的售樓中心就像是新開闢的旅遊景點，購房者前去洽談的場面火暴得很。但今年春節的海南樓市顯得門庭冷落，與2009年、2010年的行情相比，簡直是天壤之別。”

　　中國證券報記者走訪海口、三亞、瓊海等多地的樓盤發現，各個樓盤不同程度地加大了降價力度。新項目直接打八折、九折的樓盤顯著增多，房價降幅大多在10%至30%左右。“我們樓盤新年訂房贈送全套傢具，大到沙發、電視，小到餐具、床單。”三亞市三亞灣某樓盤銷售人員李亞稱，這段時間來海南看房的外地人特別多，房企只有多讓點利加大降價力度，才能真正打動購房者。

　　三亞另一樓盤的銷售人員直言：“去年我們樓盤的均價為28000元/平方米，打了9.5折，今年是8.8折，均價25000/平方米，下降了10%。”他説，當前樓市不像以前那麼火熱，購房者漸趨理性，如今購房者看中的就是價格，他們不需要別的形式優惠，所以越來越多的樓盤開始主打“價格戰”。“只有在價格上作出讓步，購房者才會考慮出手。”

　　中國證券報記者了解到，為扛過艱難的“樓市寒冬”，海南各地低價樓盤漸增，甚至有均價在4000元/平方米左右的新盤。據愛房網的監測數據顯示，海南樂東的江南樂居項目，目前起價4380元/平方米，精裝起價4980元/平方米，最低總價約19萬元，全款購房享受88折；海建瑞景山莊項目，面積分別是35平方米、40平方米和84平方米，均價5500元/平方米，全款88折等。

　　多位樓盤銷售經理表示，新春樓市打折促銷，是今年的“獨特現象”，以往的價格只會隨著看房人流的增多而水漲船高。“但今年業內普遍認為調控政策預期難放鬆，加快銷售、回籠現金是當務之急。”

　　剛需仍然較謹慎

　　在房地産調控大背景下，樓盤促銷和優惠並沒有得到購房者的熱烈回應，大多數準購房者尤其是剛需人群仍舊是謹慎觀望。

　　據海航國際廣場營銷中心置業顧問李詩介紹，該樓盤最近一直在做“買大送小”的優惠活動，買106平方米的戶型，贈送76平方米的小戶型。正在三亞市大東海某樓盤看房的江西遊客陳先生表示，自己最近一直在關注三亞房價，想出手購房以滿足家人的旅遊或者養老需求。雖然目前的房價有小幅下降，但均價仍太高，位置稍好一點的項目基本上都超過15000元/平方米。

　　由於海南省多個城市未推出限購政策，節日期間仍吸引了不少投資需求。瓊海市一家樓盤的銷售人員王芳(化名)稱，憑藉降價促銷等方式，該樓盤春節假期的銷量不錯。她介紹説，由於瓊海目前並未推出“限購令”，且自身經濟發展也相對領先於海南其他地市，瓊海市的房地産市場愈發受到外地投資客的青睞。

　　業內人士表示，2012年的房地産宏觀調控政策基調應該不會發生大的逆轉。短期看，整個房地産市場的需求和價格波動幅度加大，行業風險上升。準購房者的觀望情緒將繼續蔓延，房地産開發商將面臨更為嚴峻的形勢。總體而言，降價已經是大勢所趨。在價格下降中逐步迎來交易量的回暖很可能是市場的大致軌跡。

　　合肥 成交量驟降九成

　　萬晶

　　□本報記者 萬晶 合肥報道

　　中國證券報記者春節期間在合肥街頭走訪發現，當地到處是巨幅的樓盤銷售廣告，銷售均價較之前有所優惠，但降幅不大，市場觀望氣氛較濃。據統計，春節期間合肥樓市成交量大幅下滑，僅相當於2011年同期的十分之一。

　　成交大幅下降

　　“本來打算給孩子準備一套婚房，現在房地産市場不好，不著急買了，等等再説。”家住合肥市的一位朋友告訴中國證券報記者，2011年春節時還挺著急，擔心房價一直猛漲下去，後來看房價有所鬆動，一顆懸著的心終於放下來了，今年春節心情格外舒暢。他表示，2011年上半年他在二環附近看的一處樓盤要5400元/平方米，下半年就跌到5000元/平方米了，雖然跌幅不大，但讓他看到了房價回歸的希望。

　　今年春節，合肥樓市異常冷清。據搜房網數據監控中心數據顯示，從1月22日至1月28日，春節期間合肥共成交新建住宅類商品房14套，僅相當於2011年同期的十分之一。合肥樓市僅1月26日和27日分別有13套和1套住宅成交，其餘5天則顯示為“零成交”。而2011年春節期間，合肥新建住宅類商品房共成交150套。

　　中國證券報記者發現，春節期間合肥市中心不少樓盤都安排員工加班，很多售樓處也裝點得紅紅火火，充滿節日氣氛，不過前來看房的客戶寥寥無幾。多家樓盤售樓員表示，春節期間沒有成交，即使上門的客戶也缺乏誠意，僅是了解行情而已。部分樓盤春節期間則選擇關門放假。位於高新區的和一花園春節前推出了最低4888元/平方米起的優惠，但節日期間無人值班。

　　庫存壓力猛增

　　“首付只需一成，剩下兩成開發商墊付，兩年內還清便可。”春節前，合肥市某樓盤就推出“墊付首付、回籠資金”的招數。合肥東城某樓盤節前為回籠資金，主動實質性降價，相比同地段、同品質樓盤，每平方米房價直降2000元，引來3000多人排隊瘋搶。據了解，最終該樓盤成功回籠資金8億元。

　　合肥的二手房價格也略有鬆動，中國證券報記者在瑤海區部分仲介門店看到，一些小區房源的掛牌價與2011年春節期間幾乎持平，較2011年年中有所下調。一些規模較小的仲介則因為生意冷清，早已關門停業了，餘下的仲介門店也是無人問津。一位購房者表示，2011年5月他感覺房價不穩，就果斷將市區一套閒置的房子賣掉，下半年很多朋友想出手套現，價格卻已經下滑了。

　　有當地開發商表示，截止到2011年年底，整個合肥存量房源已接近6萬套。如果按照目前合肥市場的“消化”速度，至少需要一年才能把存量消化完，這還不算上2012年的新增入市量。

　　唐山 供應放量施壓房價

　　張昊

　　□本報記者 張昊 唐山報道

　　春節期間，中國證券報記者走訪河北唐山發現，當地房地産市場暗流涌動，供給不斷增加而需求有限的矛盾日益凸顯，2012年房價鬆動將是大概率事件。

　　大型房企水土不服

　　河北省唐山市，西距北京170公里，南距天津120公里，是河北省經濟最發達的城市之一。唐山本地購買力充足，吸引了多個大型開發商入駐唐山。目前，萬科、萬達、綠城、華潤置地、嘉裏建設等知名房企都已經進駐唐山。

　　唐山當地媒體曾稱，名牌房企提升了唐山房地産市場的品味。然而，令這些“大佬”級開發商們鬱悶的是，他們在唐山的市場拓展並不順利。

　　一線開發商給唐山帶來的是已複製數次的旗下成熟産品。萬科在唐山推出了紅郡和金域華府系列；萬達在城市核心地段打造了唐山萬達廣場；綠城在風景秀麗的南湖岸邊開發了南湖春曉項目；華潤置地則推出了已經在一線城市複製多次的橡樹灣；嘉裏建設開發的是旗下經典住宅品牌雅頌居。

　　雖然上述項目在國內其他城市都是熱銷産品，但並未得到唐山人的推崇。這些“大佬”都有一本難念的經。據唐山地産業內人士介紹，這些大型房企在本地人眼中似乎都存在“瑕疵”。在一些唐山人看來，萬達廣場和綠城南湖春曉的地塊靠近採煤塌陷區，讓唐山人心存芥蒂。華潤橡樹灣離中心區較遠，略顯荒涼。萬科金域華府和嘉裏建設雅頌居的周邊都有大量房源供給，價格不佔優勢，戶型設計也不太契合本地人的胃口。

　　目前唐山在售的房地産項目大多是2009年前後開工，2011年集中入市，而2011年正是國內樓市風聲鶴唳的一年。“從2011年5月開始，唐山樓市的成交量就開始下滑，不過價格一直較為穩定。”搜狐焦點唐山站經理于蔓雅介紹。于蔓雅認為，之前唐山房地産市場以本地開發商為主，煤老闆和海鮮商人居多，本地開發商利用各種資源擁有“拿地優勢”。而大型開發商往往拿地成本較高，因此價格優勢並不明顯。

　　更重要的原因是，開發商對唐山房價抱有過高預期。以上項目多數在2009年拿地，當時開發商紛紛預測唐山的房價即將突破每平方米一萬元，而有限的需求和充裕的供給使得唐山房價的漲幅遠遠低於一線城市。

　　家住新盤密集區域鳳凰新城的李先生對中國證券報記者表示，他的住宅購于2004年，當時的價格為每平方米4000元左右，8年後該樓盤的二手房價格為每平方米6000余元，而毗鄰的萬科金域華府目前最低價為每平方米8500元。另一臨近項目嘉裏建設雅頌居已經推遲開盤。

　　供大於求跡象漸現

　　業內人士認為，推動唐山房地産市場發展的重要推動力是政府主導的城市更新改造工程。

　　唐山的房價從2006年起“平穩上漲”。2008年，河北省在全省範圍內啟動了“三年大變樣”等一系列發展規劃，唐山在這些規劃中均居重要位置。唐山的城市更新在2008年進一步提速。市政府在當年發佈的《唐山三年大變樣工作情況彙報》中表示，2007年以來全市累計拆除650萬平方米，超過建成區既有建築總面積的6.5%。

　　2009年，更大規模的城市更新啟動，城中村改造、舊小區拆遷、環城水系建設為開發商提供了大量地塊，前文所述的一線房企在這一年集中拿地。唐山市中心的路南、路北兩區的土地大多在這一年集中出讓。

　　大規模的拆遷改造激活了房屋租賃市場，2008年至2010年的房租漲幅超過了同期的商品房價格漲幅。據唐山當地媒體報道，2010年有70%的租房需求與拆遷安置有關。同時，二手房價格快速上漲，漲幅最大區域是涉及到拆遷的區域。在政府剛剛公佈規劃之時突擊買入二手房，不久之後拆遷獲益的事例在唐山並不鮮見。

　　到2011年，外圍市場調控與本地供給集中釋放，最早的一批拆遷戶搬進了安置房，多個項目集中開盤入市，唐山的一二手房市場供給壓力凸顯。據唐山房地産交易中心數據，截至2011年底，每月新房成交數量已經降至2011年年初的一半。

　　如今，一些唐山的開發商在承認本地需求著實有限的同時，又開始鼓吹京津唐一體化的遠景。然而，眼下出現的情景是新樓盤紛紛以低於預期的價格開盤。一位唐山地産業人士介紹，目前唐山在建住宅的面積超過2000萬平方米，而唐山每年的需求最多不超過500萬平方米，2012年將是開發商非常難熬的一年。