中國日報網消息：英文《中國日報》1月11日封面文章：對於中國房地産市場上的海外投資者，特別是那些指望獲得暴利的投資者來説，這是令人沮喪的時期。

　　一家領先的美國投資公司香港分部的一位總經理就屬於其中之一，去年他觀察了很多中國房地産項目，但是沒有簽訂任何交易。相反，由於投資期限到期，他賣掉了一些項目，這些項目總價值達3億多美元。

　　你不會在媒體報道中看到此人，因為其公司政策規定不能接受媒體採訪。但是他很清楚自己因為沒能完成目標而感到惱火。

　　“儘管中國的房地産市場正在持續整頓，但與歐盟和美國相比，這裡的投資機會沒那麼競爭激烈。”

　　他在全球房地産投資的所有決策都是由紐約的投資委員會所做出的。他説：“我們必須和在歐盟和美國的其他小組競爭，那裏的經濟衰退帶來了更多的降價項目。”

　　“實際上，我們在中國的投資更多地是從長遠的角度出發的，以分散我們在全球投資組合中的風險。”

　　海外資本顯著外流

　　他的情況很有代表性。房地産顧問公司高力國際(北京)投資服務總監John Wong表示，總體而言，去年從中國撤出的國際房地産資本比進來的要多。

　　拿北京為例，2011年達成和公開的交易總共約有10起，但是很少有國外投資參與。高力國際的一份報告顯示，國內投資者——國有企業、金融機構和私人開發商繼續主導著房地産市場，而海外投資者的參與變得越來越克制。

　　中國的房地産行業和股票是國際熱錢所青睞的主要領域，熱錢是指從一個國家流向另一個國家以賺取短期利潤的資金。而那些資金正在撤出中國。

　　分析人士判斷的一個關鍵指標是中國的銀行的外匯佔款數量，而該數量在11月份連續第二個月下降。(12月份的數據預計將在本月晚些時候出來。)

　　一個月的百分比不會有太大的變化，不過，當一個月的購買總額達到數萬億人民幣時，其中的變化是很重要的。

　　在強勁的九月過後，10月份的外匯佔款四年來首次下降了0.09%。11月份，外匯佔款下降了0.11%，為2007年12月以來最大月度跌幅。

　　國外投資者規避風險

　　分析人士表示資本流出的原因包括：在全球經濟衰退的背景下，國際投資者對風險資産的投資興趣減弱，越來越擔心中國經濟硬著陸以及人民幣最近的貶值。

　　對外經濟貿易大學金融學院院長丁志傑説，人民幣的貶值表明美元流動性的不足。

　　丁志傑説：“由於9月底日益惡化的歐債危機使全球金融市場陷入動蕩，全球資本流入美元主導的資産已經是一個很明顯趨勢。”他表示，美元在市場上的需求一直很大。

　　國家外匯管理局的數據顯示，過去10年流入中國的熱錢平均每年約2500萬美元。2003年到2010年間的所流入的熱錢總量達3000億美元，押注人民幣的升值。

　　這些熱錢主要在房地産市場、股票市場以及地下銀行系統尋求投機利潤。

　　世界銀行東亞和太平洋地區首席經濟學家伯特。霍夫曼(Berf Hofman)在11月份説，“在財政緊縮的過程中，歐洲經濟增長的放緩，以及銀行增加資本覆蓋的需要，將會影響東亞。”他表示，歐洲銀行信貸的減少意味著流向亞太地區的資本將減少。

　　興業銀行的首席經濟學家魯政委説，投資者擔憂經濟硬著陸以及地方政府債務風險，也是熱錢外流的原因。

　　2011年中國的經濟增長放緩，從第一季度的9.7%下降到第二季度的9.5%，再下降到第三季度的9.1%。許多經濟學家預測，由於出口和投資的下降，中國今年的經濟增長將為8%--8.5%。

　　房地産“泡沫應慢慢泄氣”

　　國家開發銀行的研究分析師杜徵徵説，“與此同時，緊縮的財政政策對實體經濟的影響以及房地産市場呈現出轉捩點的跡象，也很可能引發資本外流。”

　　國務院發展研究中心的副主任侯雲春表示，房地産市場將構成今年中國經濟面臨的最大挑戰。他説：“房地産泡沫應該慢慢泄氣，不要被直接刺破。”

　　政府冷卻房地産市場的持續措施正在實施，包括增加首付金額以及限制每個家庭能購買房子的數量，這意味著它們已經開始影響房地産市場。

　　國家統計局發佈的數據顯示，11月份，監控的70個城市中有49個城市新建居民樓的房價比10月份所有下降，而16個城市的房價保持不變。

　　瑞士銀行(UBS AG)首席中國策略師高挺説：“我們預計，2012年第一季度的房地産投資、房屋銷售、新開工項目以及土地銷售都將下降，且房地産市場的調整將會是今年經濟面臨的最大的不確定性。”

　　人民幣VS 美元

　　人民幣匯率的更大浮動是資本外流的另一個原因。11月份，人民幣連續12個交易日疲軟，並一度引發中國的貨幣可能走向貶值週期的擔憂。

　　中國建設銀行的高級研究員趙慶明説，2011年更加強勁的人民幣的幣值靠近他曾預測的升值5%到7%區間的低端。他預測明年人民幣對美元的匯率將出現更大的浮動。

　　專家認為，熱錢的加速撤離將對人民幣貶值造成更大壓力，並將在中國股市、證券市場以及房地産市場引發更大的波動。

　　國務院發展研究中心的經濟學家范建軍説：“然而，由於中國對資本賬戶、經濟以及外匯儲備規模的嚴格管理，這樣的外流不會對實體經濟造成很大的震動。”

　　但是分析人士表示，如果資本外流的趨勢持續下去，中國可能會重新盯住美元，正如其在2008年世界金融危機期間所做的那樣。

　　央行已經將人民幣的中間交易價格設定在持續較高水平，而不是允許人民幣持續貶值。目的是要穩定人民幣對美元的匯率，因為投資者會出於人民幣進一步貶值的 預計而出售人民幣。

　　興業銀行的魯政委説：“如果這樣的匯率穩定不能改變人民幣會進一步疲軟的市場預期，它將進一步導致資本外流，且這種情況至少要到今年第一個季度才會有所緩和。”

　　野村國際(Nomura)中國首席經濟學家張志偉表示，資本外流的增加也反映出短期內中國貿易順差的縮小以及外國直接投資的放緩。

　　巴克萊銀行(Barclays)的經濟學家常建最近在一篇研究紀要中寫道：“資本外流、貿易順差的縮小以及外國直接投資的放緩，可能將減少人民幣升值預期、加強貶值預期，造成全球經濟的日益疲軟且影響投資者的信心。”

　　熱錢流出也並非壞事

　　然而，熱錢的流出並非全是壞事。在全球經濟放緩導致外部需求下降時，人民幣的貶值將給出口公司更大的競爭優勢。

　　在貨幣政策方面，它為央行提供了更多空間以調整政策應對國內經濟放緩。

　　對於張志偉來説，資本外流可能會促使人民銀行再次降低存款準備金率，以抵消最近外匯佔款的下降。12月份，央行2008年12月份以來首次下調了商業銀行的存款準備金率。

　　張志偉預測，央行很快將把存款準備金率下調50多個基點，並放寬銀行的貸存比率要求，以穩定國內的流動資産。

　　而中國銀行的研究員周景彤認為，外國資本流出並不是個大問題，因為“這不是長期趨勢”。周景彤説，由於從長遠來看人民幣對日益疲軟的美元將升值，資本外流將改變。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示，政府應該特別注意本土資金可能的加速外流，而不是把重點放在國外資本的撤出上，預計那將對國內的貨幣政策産生更大的影響。(中國日報記者 胡園園 編輯 鄧睿)