劉展超

　　即便備受調控政策打壓，但去年樓市銷售依然有所增長。

　　國家統計局17日發佈數據顯示，去年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，商品房銷售額59119億元，增長12.1%。當然，增幅均出現較大幅度下降。

　　“待售”18個月增0.8億平方米

　　國家統計局公佈，2011年末全國商品房待售面積27194萬平方米，比2011年11月末增加1763萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業營業用房增加203萬平方米。

　　這並非官方首次發佈商品房的待售數據。2010年8月初，國家統計局首次公佈，截至2010年6月末，全國房地産開發企業商品房待售面積為19182萬平方米，其中，商品住宅待售面積為10646萬平方米。

　　2009年之前，國家統計局曾長期發佈全國商品房空置面積，至於為何改稱“待售”，國家統計局新聞發言人盛來運曾對此表示，待售主要是指房地産企業沒有銷售出去的或者在出租的狀態，而空置是指已經賣出去以後，住房處在空置沒人住。

　　彼時，社會各界對房地産的空置率問題議論正酣，但多是觀點性辯論，鮮有官方數據佐證。

　　前述兩項數據對比可發現，在2010年7月至2011年12月的18個月間，全國商品房待售面積增加了8000萬平方米左右。

　　北京中原市場研究部總監張大偉認為，這表明全國樓市的庫存壓力增加。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，截至2011年年底我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與2010年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%，庫存量處於高位運行狀態。

　　“庫存消耗成為目前處於調控週期下的房企特別是二三線城市及二三線房企的最大難題。”張大偉稱。

　　地價下降？

　　國家統計局數據顯示，2011年全國房地産開發企業土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%；土地成交價款8049億元，下降1.9%。

　　國家統計局表示，土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

　　土地購置總面積增加，而總成交價款下降，則意味著2011年土地的平均購置價格同比下降。

　　在商品房用地問題上，國家統計局與國土資源部兩方數據多不一致。國土部的口徑是，2011年全國供應商品房用地145萬畝(約合9.66億平方米)，而總的成交價款則超過2.7萬億元，多於去年。

　　但土地市場的降溫則已成為各方共識。國土部近日也表示，樓市調控持續從緊，多重手段下，房屋、土地市場熱度明顯下降，價格進入停滯回落通道。各地2011年全年共上報房地産異常交易地塊596宗，1~12月分別上報宗數為115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗，平均溢價率和競價輪次基本平穩，第四季度土地市場熱度逐步放緩趨勢明顯。

　　張大偉表示，開發企業的資金壓力和對未來市場的預期，使得其拿地熱情降低。開發商大部分能夠利用的融資渠道目前幾乎都被政策堵死，全國樓市行業已經入冬，在這種情況下，現金為王，土地市場冷清成為必然現象。

　　他認為，今年上半年土地市場形勢更加嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有採取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象。