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2011年的中國房地産行業,是被“新政”困擾最大的一年。雖然目前從統計數據上還看不到行業“一片綠”,但業內人都明白,統計數據採集的樣本是“合同價”,合同價的水分極大。為了少繳稅,以前的“合同價”都是往少了寫,其餘補現金,很多時候差距高於30%;現在的“合同價”稍微真實些了,但成交價一定比“合同價”更低。為什麼?因為房地産已經徹底地變為“買房市場”——買房的人有了極大的議價權。在我看來,房地産市場價格不僅早就出現拐點,而且步入深度調整階段。
2012年一季度,全國房價將進一步下跌,而且很可能有一次急跌、普跌。這是符合投資品市場規律的,也是符合房地産市場規律的。從基本面分析,一方面房地産庫存高得嚇人,而且還在以高速“囤積”;另一方面,房地産商普遍“銀根”吃緊,不靠大幅度降價賣房,恐怕躲不過“債主”的清償追逼。此外,房地産商陣營不出現較大規模倒閉潮和兼併重組,房地産調控的政策力度就一定不會放鬆。
2012年,不僅一些房地産商要走向破産,那些手中擁有三四套房子的人也很麻煩,尤其是炒房者。房地産商一旦開始拋售庫存(新)房産,一定會傳導到二手房市場。按照規律,一手房跌幅超過30%,時間超過2個月左右,二手房價格就會大幅跟進。更何況,2012年房産稅試點將擴大,住房實名制也可能逐漸落實,不僅住房保有環節成本將加大,而且可能會追查購買房産的資金來源。目前高達90萬億元左右的二手房市場(資産)一定會出現較大幅度縮水,二手房未來的跌幅也可能很嚇人。
2012年房地産市場的“硬著陸”幾乎是難以避免的,但這個“硬著陸”很可能就是“一下子”,很快將觸底反彈。為什麼?中國經濟無法承受房地産市場的硬著陸。所謂的經濟轉型,尋找新的經濟增長點,那是很遙遠漫長的追尋。一個良好的房地産市場,不僅是未來經濟增長的主要源泉,也是啟動內需的“中樞産業”,它連接著上下游近50%的GDP。更重要的是,我們至今還找不到能夠讓勞動者“剩餘財富”保值增值的市場,找不到能夠使財産抵押貸款良性循環的抵押物。從這個意義上説,保障房、經適房都難以替代商品房(因為它們不可能形成市場,更難以帶動大消費)。房地産業“挑大梁”是歷史的選擇,問題是現在想“挑大梁”的人太多了,房價也漲得太離譜了。一個國家有才華的企業家都不得不投資房地産業,一個國家絕大多數有才華的人靠工資獎金都買不起房,這個産業和市場的確不健康,需要調整。但也必須承認,調整太晚將付出很大的代價,包括中等收入者財富的縮水。
現在不是顧慮(房價)跌多跌少,討價還價的時候,而是如何避免房地産業硬著陸的關鍵時期。所謂讓房價緩慢下跌的想法是不切實際的,人為控制很難。避免房地産業硬著陸的唯一途徑是按市場規律辦:微調政策,逐步實行房地産實名制,加大住房保有成本,同時按經濟實際增速提高勞動者收入,增加購買力。讓絕大多數人擁有自己的房産,不能靠配給,要靠勞動,靠市場上的勞動力價值交換。一個良性的房地産市場,炒作者要退出,“多餘”的開發商要退出,政府也要退出。
可以預計,2012年房地産市場硬著陸是大概率事件,房地産新政頻出也是大概率事件。2012年將是房地産業轉危為安的一年,這個前提是必須來一次危機,來一次“災難”,如此才能在對抗危機時取得共識,來一次鳳凰涅槃。