底價獲取貴州省畢節市南部新區2幅商住用地，成本極為低廉，且區域發展潛力巨大。建面總計72萬平米，容積率3.5，總地價3.3億元，平均樓面地價約450元/平米，目前周邊在售項目均價約3000元/平米，土地成本不到售價的六分之一。此外，受益於獨特政治優勢，畢節市區域發展潛力巨大，項目售價仍有較大提升空間。

　　畢節是1988年時任貴州省委書記的胡錦濤同志親自倡導，並報經國務院批准建立的“開發扶貧、生態建設”試驗區，一直深受各級政府和各民主黨派的重視。“十一五”期間畢節市GDP年均增長14%，為貴州省發展最快的地區之一，已躋身貴州省前三，“十二五”規劃進一步提出了17%以上的GDP年均增長率目標。

　　項目的獲取顯著受益於集團與當地政府的合作關係。根據招商局集團網站披露，集團從2004年開始定點幫扶畢節市威寧縣。11年初集團轉變幫扶方式，由“救濟式”轉變為“開髮式”，即産業項目投入的方式。目前已落地的項目包括物流分發中心、旅遊地産“幸福小鎮”等，此外集團還幫助引進了片仔癀藥業等知名企業入駐當地。

　　進一步印證了我們對公司將逆市開啟新一輪擴張的判斷，預計後續還會有新的進展。公司財務杠桿提升空間大，現金充裕，後續拓展空間大，有能力也有意願抓住調控帶來的“熊市拿地”的歷史機遇，為更長遠的發展奠定更堅實的基礎。

　　我們在此前的報告中首次詳細概括和分析了公司獨特的“産業協同拓展”模式，畢節項目是該模式在二三線城市複製的又一次突破。“産業協同拓展”模式即集團産業協同向全國各地拓展，與地方政府進行全面戰略合作，一方面顯著增強公司在當地拓展的優勢，另一方面區域綜合開發領域的合作將直接給公司帶來可觀的資源。

　　集團與地方政府存在利益互補關係是公司能夠持續獲取低成本資源的堅實保障。該模式在二三線城市具有很強的可複製性，後續空間巨大。公司11年初以來新進入的武漢、鎮江、青島、畢節4個城市都是與集團有合作關係的城市。

　　11年超額完成銷售金額200億元的目標，11-12年業績基本鎖定。12年可售貨量充足，銷售持續高增長可期。11-13年EPS1.52/1.98/2.51元，RNAV32.5元，目前股價5.7折交易，價值嚴重低估。公司是行業調整中少有的處在自身發展通道中的高增長公司，是龍頭房企中唯一具有強烈業績提升拐點預期的公司。在集團加大支持力度和公司自身發生持續向好轉變的雙重動力推動下，公司發展速度相對於萬科和保利將顯著加快，估值相對於RNAV大幅折價的局面已經並將繼續發生逆轉，向萬科、保利靠攏。除與萬科、保利同樣具有估值修復的投資機會外，公司還具有“提速發展”帶來的估值提升的投資機會，因此維持“強烈推薦”的投資評級。

　　風險提示：規模擴張加速面臨的區域拓展風險、人才儲備風險、管控風險，以及行業經營環境超預期惡化的風險。

　　中投證券：招商地産-産業協同拓展 新一輪擴張開啟