去年12月底，各地的氣溫降至入冬來的最低。而房地産市場的溫度則更冷。12月28日,北京鏈家地産發佈了二手房年度報告,預計2011年全國6萬家二手房經紀門店的總虧損額將達到30億元,平均每家店面年虧損額為5萬元。

　　在上海，據媒體報道，擁有20多家門店的“滿堂紅”成為2011年倒下的第二家大型仲介公司；2011年北京經紀機構共關店約1400家,平均日關閉門店數近4家,超七成為中小經紀機構。深圳中原對外披露,2011年初深圳地産仲介店舖多達8000家,至11月初已減少到5000家左右。關鋪數量約佔原有仲介門店數量的1/3。

　　二手房成交量的大幅縮水，逼迫北、上、廣、深等一線城市的二手房仲介公司紛紛開源節流，拓展新業務。銷售一手房、拓展商業地産、協辦投資移民等成為各地房地産仲介公司的新收入來源，北京的仲介公司甚至聯合買地開發新房項目。而為了節約店舖租金，一些仲介也選擇關閉門店，轉入到寫字樓，在搜房網、樂居上開網店銷售二手房。《每日經濟新聞》調查顯示，各地仲介公司的上述開源節流、拓展新業務的方法，並沒有根本改變企業的困境。選擇店長負責制，將營業額排名靠後的仲介門店關閉，依然是二手房仲介公司求生的主要辦法。然而，關店並不意味著成本支出的終止。中國指數研究院上海分院研究總監杜丙國説，應加大員工素質的培訓並留住精幹人才，以期二手交易復蘇時儲備發力。

　　雖然春節已近，但二手房的春天在哪，仍然是個未知數。

　　/北京/

　　二手房成交量跌近四成 大仲介欲做開發商

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　北京住建委官方網站上的統計數據顯示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而與2009年相比，更是下降54.5%。

　　二手房成交慘澹也致使北京房産仲介市場哀鴻遍野。《每日經濟新聞》記者調查後發現，相關仲介公司的應對辦法大致可分為四種：或關掉一些門店，減少開支，熬到下一個週期再圖發展；或直接退出仲介行業；或轉型求生，比如拓展一手房代理業務等。而另有個別資金實力比較雄厚的企業，行業低谷時逆週期反向擴張，甚至一些仲介通過拿地介入新房開發領域。

　　主業大幅下滑近四成

　　北京住建委官方網站的數據統計顯示，2011年北京二手房住宅成交套數為121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而與2009年的266854套相比，下降幅度更是達到了54.5%。去年12月中央經濟工作會議定調2012年地産調控主基調：地産調控不放鬆。在調控持續的背景下，二手房成交低迷現象仍在繼續：北京住建委官方網站公佈的網簽數據統計顯示：2012年元旦前兩天，北京二手房住宅網簽量為12套，而去年同期為76套，大降約84%。

　　《每日經濟新聞》記者在與鏈家地産首席分析師張月的溝通中，對方分析指出，元旦假期前兩天二手房網簽量僅為12套。該數據一方面反映出，目前整體房地産市場繼2011年連續10個月成交低位徘徊後，依然未見回暖之勢；另一方面，新年開端樓市成交吹出的冷空氣，奠定了當前樓市的成交基調和觀望心態。預計春節前，除個別促銷力度大的項目外，成交會維持低谷狀態，可能預示著2012年樓市的“真冬時代”。

　　仲介熬冬

　　以促成二手房成交為主業的房産仲介市場，因主業成交量大幅萎縮，房産仲介市場一片號叫。

　　為了應對嚴峻的形勢，一些房産仲介機構試圖斷臂求生。

　　北京仲介市場，吹起關店號角的公司為北京仲介行業排名前五的鑫尊地産。去年2月，就在“京15條”出臺前後，鑫尊地産閃電關閉50家門店，以減少開支。此後，關店計劃一直在悄然進行中。

　　《每日經濟新聞》記者根據北京房地産仲介行業協會網站上的數據匯總後發現，去年“京15條”出臺前的2月初，鑫尊地産在北京共有300家門店，然而截至今年1月3日，登記在冊的門店數只剩下96家。近11個月來，鑫尊地産合計關閉了204家門店，關閉門店量比例高達68%。

　　鑫尊地産並非個案，北京中原地産、21世紀不動産等也相繼在北京實施關店計劃。

　　關店以縮小規模和減少相應開支，這是一種常規的禦冬方式。而轉型求生，則是時下房産仲介市場另一種常規的生存方式。

　　《每日經濟新聞》記者在調查中發現，轉型求生的一種方式為拓展二手房主業之外的副業，以開拓收入渠道，其中的典型代表為北京中原地産。

　　位於北京北三環的北京中原宏嘉麗園分行，門口映入眼簾的一幕令《每日經濟新聞》記者大吃一驚：門口豎立著的展板上寫著 “代辦移民出國手續”，櫥窗上密密麻麻地張貼著多個新房樓盤的代理銷售信息，卻未見到一條二手房銷售或出租信息，一問之下，一位中原地産物業顧問相告，二手房銷售或出租的信息沒有被張貼出來，“因為目前這方面的需求太少。”但如果需要，屋內有相關的宣傳單。

　　仲介門店做起移民出國代理業務的字眼甚為扎眼。對此，這位工作人員介紹説，由於目前中國移民需求增長，因此公司利用自身貼近各大生活社區的門店網絡優勢，特開闢了移民出國手續代辦服務。記者臨走之際，這位工作人員還特別留下了一張有關移民出國手續代辦業務的相關流程、收費等資料傳單。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，除了移民出國手續代辦業務外，目前新房銷售代理已成為北京中原一些門店重點推薦的業務。代理的新房包括北京本地樓盤以及燕郊、天津、山東等跨區域樓盤。

　　北京中原向外公佈的數據顯示，近幾個月來，北京中原代理商品房銷售的業績已佔公司整體業績量的二成以上，且該比例仍在逐步上升中。

　　在調查中，《每日經濟新聞》記者發現，我愛我家一些門店也在從事新房銷售代理業務。比如在北京昌平區天通苑北一區我愛我家門店門口的展板上，也張貼著各種新盤銷售信息，且該門店工作人員還極力向《每日經濟新聞》記者推薦不限購的廊坊潮白河孔雀城項目。

　　對於仲介門店兼職售樓業務的做法，北京中原地産三級市場部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者介紹説，類似做法在國外以及中國香港已較普遍。因為仲介門店兼做售樓業務，具備一些相對競爭優勢。首先，仲介公司旗下滲透進小區的門店網絡，可以將樓盤銷售信息更好地傳遞至需求端，滿足開發商的促銷需求和買方的購房信息需求；其次，對於仲介公司而言，在不需要過多增加人員及設備成本的基礎上，可以充分挖掘目前已有的經紀人資源，在主業受阻背景下開拓額外業務，以獲得額外的增值收入。

　　此外，仲介業務轉型中，商業地産成為仲介樂於開拓的另一塊業務。《每日經濟新聞》記者注意到，在上海、武漢、深圳、鄭州、重慶、南京、杭州、福州、成都等地，一些仲介公司紛紛通過加碼商業地産，以尋求新的利潤增長極，避免過於依賴住宅業的單一業務線。

　　在行業低谷之時，並非所有的公司都採取收縮或轉型之路，另有一些資金充足的公司抓住機會，實施逆勢擴張，比如鏈家地産就是其中的代表。

　　去年中旬，鏈家地産宣佈在未來四年，公司在全國的區域佈局將從目前的北京、大連、天津、南京4個城市擴展到15個城市，也就是每年新開拓兩三個城市。公司董事長左暉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，對新開拓的業務城市提出了三個選擇指標：目標城市的市場容量、未來發展空間以及市場的規範程度。

　　介入新房開發領域

　　嚴冬背景下仲介公司逆勢操作的另一種“異樣”表現形式就是直接介入新房開發。

　　本報記者注意到，去年3月7日，21世紀中國不動産宣佈，該公司已簽署一項收購北京上古公司大部分股權的協議。據公開的信息顯示，北京上古公司是一家位於北京地區的房地産仲介服務商，其業務主要集中于商業地産項目的諮詢和銷售，目前該公司擁有商業地産建築總面積約257萬平方米，其中可供銷售的近26萬平方米。因此通過收購北京上古公司，21世紀不動産可直接橫向跨入商業地産開發及相關仲介服務行業。

　　無獨有偶，就在21世紀不動産實施上述收購後的去年3月9日，北京市土地整理儲備中心官方網站的資料顯示，當天北京青田房地産經紀有限公司和林新武聯合體以1.94億元的價格拿下北京房山區青龍湖水庫北庫一期項目用地，從而介入新房開發領域。

　　北京市工商局網站上資料顯示，北京青田房地産經紀有限公司于2007年10月24日註冊成立，註冊資本僅100萬元。法定代表人為李廣田，公司從事的業務包括房地産經紀業務、房地産信息諮詢（仲介除外）和企業形象策劃業務。

　　對於類似現象，在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，北京美聯物業高級經理張磊分析指出，仲介通過拿地或收購，介入新房開發領域，發生時間在去年3月前後，這是仲介公司面對調控新政後的快速反應結果。其目的就是希望通過二手房主業提供現金流來培育一手房開發業務。

　　張磊補充説，類似仲介公司會面臨兩大挑戰：首先，平衡原有主業與一手開發業務間的關係；其次，一手開發領域的資金鏈管理，畢竟對於仲介公司來説，由於目前基本已全面代理一手業務，因此後期營銷賣房不會成為太大問題，且具備門店網點賣房優勢，但地産開發中的資金平衡問題是個全新挑戰。此外，去年地産新政後，一些仲介快速介入新房開發，本準備通過二手房業務提供現金流，以慢慢培育新業務點，但下半年伴隨二手房業務的全面萎縮，主業本身已面臨生存挑戰，不少仲介公司已不得不重新將工作重點投放回主業，搶救主業。所以向一手開發領域提供現金流更可能流産，後期一手開發業務的資金來源可能會是個大問題。