近年來經濟話題最熱不外為“宏觀調控”、“樓市調控”。而樓市，好像一直是一塊難啃的骨頭，近年反反復復在調控。

樓市在1998年住房市場改革之後，一路慢牛攀升，管理層幾乎每2年就要調控一輪，而且“出招”越來越重。

最近一輪自2010年的樓市調控，經歷兩年多的努力，出招也是歷史以來最嚴厲。但隨著最近幾個月穩增長措施的加速推出，市場預期又一次出現了反彈的跡象。六月份的國家統計局數據顯示樓市成交量出現明顯的底部回彈，隨著最近北京等地的新地王出現，樓市是否會出現反彈的擔憂開始上升。

對於樓市日後走向，我已經有評論過，在此重點討論“樓市調控”本身。

首先表態：樓市調控是管理層本著穩定社會與民生出發，個人對此是百分百理解與支持。

但是，調控已經多次，每次歷時也不短，為什麼好像調控效果與預期還是有一定差距？

那麼先從目前國內樓市的癥結探討。現在實施的樓市調控相當部分是以“限制”與“加稅”來解決。勿容置疑，對於樓市一些不受控制的過分發展，臨時的行政干預手段，例如限購與加稅。但是行政干預畢竟是“非市場經濟手段”，而且只能短時間使用，樓市還是要按照經濟規律來調控，就是“無形的手”。

在短時間的行政干預之後，必須出臺改變房地産市場根本癥結的政策，才可以讓房地産市場健康發展。

而現在國內樓市的癥結，不是稅負太低、老百姓太有閒錢、炒賣樓市嚴重，而是恰恰相反：樓市的稅負太高、相應的住房保障要不斷改善。

首先：目前的房地産市場的各種各樣的稅、費合共已經超過60項，這些重重復復、繁重的“負擔”，最終必然是由消費者——購房者來承擔。而現在，連租賃稅都在“與時俱進”年年增加，租客也是最終承擔著。而調控連房地産轉讓的稅負也提到非常高，居民要改善住房環境或者經濟困難變賣的負擔也很沉重。

而那些鼓吹不斷增加稅負可以壓抑樓市的所謂“磚家”，大家認真細看，都是證卷市場的利益體或者代言人，都是希望打壓樓市將老百姓資金引導到股市與基金。一樣商品可以通過加稅加負來壓抑需求，但是卻不可能壓抑價格。正如國內汽車市場一樣，一部在國際市場賣30萬的汽車，到國內往往變成要近100萬，而且更糟糕的是：因為進口汽車高價，令國內國産汽車也變相可以賣高價，試問一部進口車要是沒有關稅、消費稅、增值稅就買個10多萬，國産的價格會是怎麼樣？我相信大家心裏有數。

因此，樓市癥結之一不是稅負太少，而是太高、太多。

其次，至1998年中國住房制度改革時，已經明確：低收入家庭住房問題由政府的廉租房以租賃方式解決、中低收入家庭也是由政府的保障房等相應方式解決，目前我們天天討論的樓市、房地産市場其實都是“商品房”，就是“高收入家庭市場化解決住房問題”那部分。

換而言之，平時輿論與媒體討論的樓市其實都是“商品房”，與中低收入家庭應該關係不大。

那麼，樓市調控要“逆向調控”，就是在現在已經實施多次的行政干預後，將樓市導向“正規”，以期讓房地産市場健康、可持續發展。

具體來説就是：

（1）減負減稅，將房地産市場重復徵收的稅收減掉，例如大量的流轉稅；同時徵收增值稅要合理：結合人民幣購買力、通貨貶值等因素計算；而房産稅也要結合實際與國際慣例：房産稅必須完全用於繳納區域的公共設施改善上，不可挪用。

（2）進一步改善社會保障：以國際上通行的貨幣化補助租房大幅度替代目前的實物化分房、租房；將大量建設保障房的資金變成以貨幣化補助中低收入家庭租房、購房。

（3）在輿論上引導：摒棄目前輿論上那些證券利益體的“唱空樓市”的觀點，引導老百姓正常的住房觀點，對於中低收入家庭更多鼓勵租房。

（4）戶籍管理上配合：目前很多所謂剛性需求與戶籍管理有關，要是租房也可以安排臨時戶籍用於讀數與醫療，我相信就大幅度減少所謂剛性需求的壓力。

樓市要健康可持續發展，已經到了要“逆向調控”的時機了。（本文作者係經濟臺專欄作家。中國房地産經濟師、房地産專業學者，致力於中國的房地産市場與經濟研究。)

（本文論述只代表作者個人觀點，不代表本媒體立場。轉載請註明作者與出處。）