督查組督察的背景

　　7月24號，國務院辦公廳發出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省市對房地産市場調控政策措施的落實情況展開專項督查。近兩個月來，國務院及一些部委對樓市調控第十次釋放“不動搖”調控的信號。

　　關鍵問題是：為什麼管理層要重復提？反復強調？潛臺詞是：實際情況是市場不相信，購房者沒得選擇。

　　同時，為什麼在開發商加大了優惠與促銷下相當部分的購房者就入市？為什麼二季度未房地産市場出現了明顯的反彈？

　　有一種解釋是：市場實際情況與經濟環境在倒逼行政機制與管理層。每天各種各樣的媒體與坊間輿論都會提到：國內各地的地方財政嚴重下行，經濟環境每況愈下，房地産業及其上下游相關行業處於嚴冬期，這些都會倒逼出相對寬鬆的經濟政策，尤其是房地産政策。

　　其實，在經濟發展層面來説，要承認因為國內經濟發展的階段性問題、財政問題、歷史原因導致中國經濟過於依賴房地産市場，實質沒什麼好丟臉的，因為這是事實，也是經濟發展的規律之一。

　　目前我們必須正視的是：在國內經濟目前階段，不可能在短時間內擺脫房地産依存度，而有個逐步擺脫依存的過程。

　　逐步擺脫房地産依存度的過程是個結合國內外經濟環境與變化、産業結構調整來全面推進漸進式改革的過程。同時：需要房地産從目前行政高度干預與政策掌控走向基本市場化；需要實際將住房保障制度，鼓勵不單單剛性需求者入市，更需要以改善型需求來讓房地産市場健康而可持續發展。

　　因為房地産市場金融鏈條的緊縮，無論是開發商還是購房者都出現貸款難、利息高等問題，同時出口與內需情況不樂觀。意味著中國經濟發展高速趨冷，地方政府不可能以土地兌現貨幣的方式維持其高速投資與龐大的開支，那麼，估計高達10萬億以上的地方債務危機就會危機四伏。而近期各地的社保、養老等問題頻頻出現“探討問題”，不是空穴來風，都是地方財政資金出問題的表現。

　　督查組督查內容

　　此次國務院督查組的工作，重點在於督查住房限購落實、檢查住房限購措施執行情況、差別化住房信貸政策執行情況、住房用地供應和管理情況、稅收政策執行和徵管情況。對於地方在落實房地産市場調控政策措施有偏差、不到位的，督察組將督促進行整改。

　　督查組督查對今後樓市的影響

　　限購、限貸的行政性手段是目前防止房地産價格上漲過快的核心舉措，這一行政性舉措是對國內近年發放數量龐大的貨幣流向住宅市場的“擋土墻”。

　　但是，房地産市場正如我在2010年預料，龐大的貨幣雖然不能流入住宅市場，卻大量涌入商業地産、工業地産。而2008年的救市，很多政策對於商業地産的扶持，導致全國的商業地産在2012－2014年大量集中推出市場；而隨著國內出口業每況愈下，工業地産目前的境況也非常不樂觀，尤其是産業結構調整，大量原有産業離場，擔心新的高新技術産業卻姍姍來遲。

　　但是，我們必須明白，無論如何，限購、限貸政策是行政命令，都是暫時的，都是對於市場經濟的“行政干預”。目前房地産市場與國內宏觀經濟一樣，需要的是：結構性轉型、結構性減稅。

　　本次8個督查組赴16個省市對房地産市場調控政策措施的落實情況展開專項督查，一定在市場實際上與心理上有為期4－6個月的作用：對於目前國內樓市走出底部之後的形態有較大影響。

　　在7月，就是2次降息之間，國內樓市的最底部形成，並且開始在經濟規律的作用下走出底部。但是督查組的行動，將會使樓市走出底部之後的形態發生改變。

　　這個新的、具體到位的“行政干預的外力”本輪樓市週期由於國內外經濟環境的複雜性、不可預見性，走向會相當曲折、反復。那麼下一階段的情況是震蕩與反復不斷。具體來説，就是樓市在自身規律與國內外經濟環境、行政干預等各種各樣因素的博弈下，變化的相當複雜，各種力量都在左右樓市的走向。

　　房地産市場最終會走出谷底

　　但是，本次的房地産市場週期，卻有一個新的情況發生並不斷加強。

　　就是由於國內投資途徑較少，集中在樓市與股市。而股市近來在郭樹清主席上臺後的一系列改革與講話中，以及股市至2000年的實質表現，讓越來越多老百姓與投資者發現國內股市的本質：目前的投資性沒有健全、制度完善空間還很大。而且輿論越來越清醒地發現：長期在唱空樓市、認為不動産沒有投資價值的基本都是股市的利益體與代言人。因為他們清楚明白：國內投資要麼股市、要麼樓市，但是不動産其中的投資性已經在人類歷史以來一直存在數千年，要爭奪投資市場佔有率，尤其是本身國內股市自2000年至今虧損率高達90％的情況下，股市的利益體唯有反反復復唱空樓市才可以生存下去。

　　這種故意的誤導已經在輿論上越來越明顯，老百姓與投資者也越來越清晰看到國內的市場狀況。房地産市場雖然在目前還是具有很多不確定性與反復，但是，對比股市等，仍然是國內最保險的大宗投資。

　　而管理層與市場，最終會明白：推動房地産市場健康可持續發展，改善型需求才是中堅力量，改善型需求才是主導房地産市場不斷升級換代、不斷完善的動因；投資性需求反而是指導房地産市場價值回歸的“市場無性的大手”。（本文作者係經濟臺專欄作家。中國房地産經濟師、房地産專業學者，致力於中國的房地産市場與經濟研究。）

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