近來中國很多地方出現了“百年不遇”的極端高溫天氣，在長三角，更是嚴重，上海、杭州出現高於40度的氣溫，網上各種各樣曬路邊“煎蛋煎肉”照片。伴隨全國多地今夏頻現極端高溫，還有火熱的土地市場。

　　土地市場火熱如盛夏：

　　土地市場尤其以三大板塊特別“炎熱”：迄今為止北京年內土地出讓金累計已達943.8億，8月份突破千億指日可待。而上海也出現近年罕見的地塊掛牌出讓溢價率超過100%的情況。

　　中國房産信息集團(CRIC)數據顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓面地價平均高達3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創近一年來新高。而上海易居房地産研究院發佈的數據則顯示，單單是7月，包括北上廣深在內的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元，創下近31個月的新高。7月國內十大城市土地成交均價為3474元/平方米，環比增長50.0%，同比增長92.7%，價格創41個月新高。

　　值得一提的是，北上廣深四個一線城市7月的土地成交均價為7025元/平方米，環比增長72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創下近41個月新高。

　　其實，正如我在去年所料，2013年房地産市場復蘇步伐會越來越明顯，重點城市土地市場出現火熱。這次與2011年略有不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態勢，但市場並未預期樓市調控政策會再度趨緊。相反，個別城市因市場低迷已開始醞釀鬆綁，業界也沒有預期中央會對此舉進行叫停，現在看來的確也沒有出臺的跡象。

　　房地産市場的火熱事出有因：

　　房地産市場由明顯復蘇到目前一級土地市場的火熱，都是經濟內在情況的表象。

　　表象背後的動因，其實不外也是如下6點：

　　中國國內宏觀經濟下行壓力增大，而且隨著人民幣對美元的升值加速，越來越大，房地産對經濟的帶動作用正被逼于無奈的重新審視；

　　(2)限購等調控措施過於行政化和短期化，管理層擬引導房地産市場健康可持續發展，不得不考慮建立更長效的市場調節機制代替現有的行政干預；

　　(3)新興經濟體資本向歐美回流，已經引發亞洲部分經濟體出現嚴重危機跡象，再調控，恐防重蹈2007-2008年初覆轍；

　　(4)地方債務危機嚴重，而地方財政如再無法從房地産市場“補血”，問題一觸即發；

　　(5)至2010年4月的調控以來，已經消化了很多2008-2009年土地市場存量土地，房地産市場供應量已經出現大幅度減少，房價、地價因為供求關係而上漲。

　　(6)2010年調控集中核心一線城市，結果當時很多大型房企跑到很多“非三大板塊”的二、三線城市做開發，但當中不少被套住了，最終他們還是認定在三大板塊的一線城市開發是相對安全的，所以都回來了。包括一些以前沒有在一線城市開發、在二三線開發賺了錢的房企，也看到再在二三線開發空間不大，也往三大板塊一線城市擠，導致一線城市現在土地市場非常熱。據中國指數研究院的統計，2013年上半年十大房企在一二線城市的拿地面積、金額佔全國比重分別達到76%、91%，房企回歸一二線態勢非常明顯。

　　下半年樓市展望：

　　目前隨著越來越多的大型房企，將發展的戰略重心縮小至三大板塊的一、二線城市，必然增加這些地區的土地需求量，土地價格上漲趨勢顯著，同時，由於地方債務問題，政策層面對於當前土地市場一般不會太多干預手段，因此房企積極拿地的格局很難被扭轉，預計下階段土地市場仍將保持高溫狀態。但是，我們也必須看到：“限房價競地價”的模式會在三大板塊越來越普遍，這也是管理層在地方債務與防止地價上漲太快之間找到的平衡辦法之一。

　　可以預見，2013年的房地産市場由復蘇走向另一輪行情，下半年仍然會在平穩中向上走。

　　但是，也不是全國一樣，而是結構性分化越來越嚴重。

　　上半年全國房地産銷售面積總體增加28.7%，銷售額同比增加43.2%，這樣的增長速度很快。下半年由於已經衝高，去年下半年高基數，所以估計步伐會稍微放慢。

　　區域性分化特徵愈加明顯，三大板塊，尤其是一、二線城市由於需求旺盛，房價上漲壓力猶存，而一些三四線城市由於前期土地供應量過大，已經出現供應過剩問題。會出現這廂熱火朝天的樓市，另一廂冒出“鬼城”。

　　鋻於房地産對地方經濟的重要作用(事實就是如此，不以人為情感改變)，一旦中央對樓市量價齊漲局面“按兵不動”，且對地方放鬆調控之舉不加干涉，地方可能紛紛效顰，通過刺激樓市來增加土地出讓收入，以緩解地方債的還債壓力。

　　至於大家仍然關心的調控，估計新一屆管理層日後出臺的措施，也是越來越傾向用“更為精準”、“更為新的”、“更多金融工具”來有的放矢調控，不會再出現“全國一道菜”的調控。

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