過去6年來，國內的樓市多次調控，房地産價格從1998年住房市場改革後，一直節節攀升，儘管多次調控，但往往在調控後較快恢復回暖。

隨著最近幾個月穩增長措施的加速推出，國內核心城市的樓市價量和市場預期又一次出現了回暖的跡象。如之前所料，國家統計局數據顯示六、七、八月份的樓市成交量出現明顯的底部回彈，其中六月的房價出現環比增長的城市數自去年10月後第一次超出環比下降的城市數。隨著最近部分城市新地王的出現，樓市是否會出現較大反彈的擔憂正在市場中蔓延。

樓市調控該不該放鬆？ 博弈已進入敏感期

當近兩年隨著經濟的走低與樓市調控，今年地方財政收入增幅出現了大幅下降，而銀行體系信貸政策雖有放鬆，但不可能立馬開閘放水，而至2008年開始累積的地方融資平臺貸款仍需財政和銀行體系在未來幾年慢慢消化。在這種情況下，今年上半年土地出讓面積較去年同期大幅下滑近25%左右，使得地方政府在融資能力上更加捉襟見肘。如果樓市還要持續低迷下去，以公共投資為主的穩增長措施，將可以使地方財政層面成為無米之炊。這使得市場對於房地産市場在回暖的預期也“被”加強。在接下來的時段，穩增長將成為地方的一個重要籌碼來或明或暗地放鬆樓市調控。中央管理層屢次重申房地産調控不放鬆，都顯示樓市在調控該不該放鬆的博弈已經進入敏感期。

樓市今年內不存在報復性反彈的可能性

從目前的市場情況與國內外經濟環境來綜合判斷，樓市至2012年年底最可能出現的是一個底部回穩、市場恢復的過程，而且整個過程仍會反復，一直延續至2013年第一季度。

可以預計樓市政策方面不會出現大的變動，以限購為標誌的房地産調控仍會持續一段時間，但同時政策會不斷進行微調以支持市場的剛性需求。在這一情形下，樓市的交易量很可能會首先出現底部逐步回穩或回升，房價可能在第四季度趨穩，但是這個過程會比較反復，時好時壞。而房地産投資的放緩則可能會持續到年底。在這一過程中，一線城市的走出調整週期會領先於二、三線城市；而戶型産品方面，低價的中小戶型與最高端的別墅也是會先於中段的大戶型走出調整期，M型態勢比較明顯。

（本文作者係經濟臺專欄作家。中國房地産專業學者，致力於中國的房地産市場與經濟研究。）

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