投資要點：

　　當前調控見效，銷售、資金來源、新開工等先行指標都已下滑至歷年低位，土地購置與投資將加速下行。基於房地産投資增速滯後性的特點，且其滯後期約為6個月，預計明年2季度可能會迎來投資增速低點。

　　成交持續低迷，在調控政策持續、開發商資金及年底業績需求等多方壓力下，11-12月大部分城市入市新盤進入降價促銷。一線城市非核心區房價今年年底或將見底，二三線限購城市房價到明年1季度可能會出現低點，而三四線城市房價不一定會下跌。最先降價的項目會有所放量，但普遍降價之後需求方預期價格仍有下行空間的背景下，市場觀望情緒漸濃，將持續到明年1-2季度間，行業庫存高點也將出現。

　　在政策持續收緊，年底工程款、土地款集中繳納期到來前，開發商購地熱情普遍下降，準備儲備糧草過冬。1季度土地市場傳統冷清期變化無法明顯看出，但到明年2季度土地市場的暗淡會有所體現，政府財政壓力增大，3季度會出現土地購置低點。

　　由於當下開工、投資的減少，商品房供給會在12年下半年或13年初出現下滑，行業2季度進入去庫存階段。屆時，伴隨房價已下行，保障房下半年大量入市，調控政策將趨緩，直至13-14年全國主要城市聯網信息系統建成限購退出。

　　長期來看，中國的人口需求及城市化決定了中國房地産的未來前景廣闊。但行業市場空間將會發生變化，未來行業重心將會在二三線城市。而且行業集中度會越來越高，小開發商會逐漸退出。商業和營銷模式將更為多元，新的模式將大量運用。

　　當前行業板塊估值已提前反映行業最悲觀預期，伴隨著行業投資增速、房價、地價的持續大幅下行，調控目標的實現，預計12年下半年行業將進入恢復性增長階段。

　　我們認為，板塊較好的投資機會可能會在12年2季度出現，此前板塊仍將震蕩築底。

　　在行業深度調整中，適當關注11年銷售業績好、實力增強、週轉快、今明兩年業績確定性強、股權激勵已完成或即將出臺的招地、保利、萬科A等公司的投資機會。

　　招商：調控下銷售業績超預期，3季度公司尚有預收款141億元，業績鎖定性好。公司今年以較低成本5409元/平米擴充土地儲備106萬平，奠定未來發展基石。受益於之前儲備項目開發銷售集中釋放、“蛇口再造”，未來幾年公司將有大量項目開發支持高增長。公司薪酬激勵計劃的推進及集團的大力支持為公司持續高增長保駕護航。11-13年EPS1.52、1.98和2.51元，RNAV33元，維持“強烈推薦”。

　　保利：1-10月公司實現銷售金額627億元，3季末尚有795億元預收款，鎖定今明兩年業績。公司年初迅速調整産品結構，增加中小戶型佔比，實現快速週轉。在建擬建規劃容積率面積6102萬方，足夠未來5年高增長所需。資金成本低，高杠桿運作、貨幣資金充足短期無支付風險。新出爐的股權激勵計劃將有效地激勵核心團隊做大做強公司。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元，RNAV12.6元，維持推薦。

　　萬科：1-10月實現銷售金額1081億元，後續尚有430億貨量，預計全年實現1300億銷售規模。3季末預收款1228億元，1208萬平約1380億元已售尚未結算的資源，11-12年業績高增長無憂。未來1年將積極尋找拿地機會，或通過合作方式來鎖定優質價廉資源。11-13年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV10.2元，維持推薦。

　　中投證券：2012年第二季度或現機會 適當關注招地保利萬科