總體觀點：

　　1-10月全部統計城市的土地出讓金下滑3.9%。1-10月我們所統計城市的土地成交面積同比增9.3%，樓面價下降12.08%，這使得1-10月統計城市的土地成交金額同比下滑3.9%。1-10月一線和二線城市土地樓面地價降幅分別達23.8%和9.05%，受此影響，1-10月一線和二線城市的土地成交金額降幅分別為-6.71%和-7.79%；即使是1-10月土地成交金額同比保持6.07%正增長的三線城市，土地成交金額增速也比上月回落了1.24個百分點。持續的調控已經對各地方政府的財政收入都産生不同程度負面影響。

　　調控延續使推地量全線下降，區域因素推動一線城市掛牌價反彈。10月，一線城市推出土地1394萬平，環比繼續微降1.07%；一線城市1-10月累計推出土地11920萬平， 同比上升13.52%。10月，由於一線部分城市高價地塊推出，使得一線城市的土地掛牌價回升至3984元/平米，環比回升76.2%。10月，三線城市土地推出量5595萬平米，環比下滑17.54%。1-10月三線城市累計推出土地6.07億平米，同比增加16.35%，比上月增速繼續下滑3.17個百分點。10月，三線城市的土地掛牌價為952元/平米，環比增加7.93%。

　　土地成交下滑，一線和三線城市溢價率回落。“金九銀十”銷售增長減弱直接導致土地市場需求萎縮。10月，全國一線城市土地成交建面累計10545萬平，同比增長22.43%，比上月繼續回落0.9個百分點。從環比看，10月一線城市土地實際成交量953萬平米，環比減少30.95%；10月，一線城市土地實際成交溢價率回落至1.71%。1-10月，全國三線城市土地成交建面累計4.6億平，同比增加15.73%，比上月繼續回落7.75個百分點。10月，三線城市的土地成交建面為3033萬平，環比下滑36.16%。10月，受土地掛牌價有所回升影響，三線城市的土地成交溢價率進一步回落至9.62%。

　　估值和投資。截至11月3日，A股TTM市盈率14.74倍，房地産TTM市盈率15.66倍。當前調控效果已有所體現，預計後期中央層面政策繼續加碼的可能性不大，繼續維持行業“增持”評級。

　　土地市場熱情降溫驗證開發商已開始應對中長期調控。我們在9月22日報告《板塊後期需要重新關注什麼？》中談到，對行業未來發展不必過度悲觀、當前行業調控與08年有明顯不同。除A股龍頭公司已儲備豐厚家底；房價調控目標逐步實現，後期政策加碼必要性下降等原因外，開發商較早積極應對調控也是主要差別。這種積極性表現為提前降價和收緊土地開支。行業方面繼續看好後期反彈空間，認為在房價下滑、成交不暢的背景下，目前行業銷售屬於探底過程、調控政策進入頂部區域、當前股價已經充分反映悲觀預期。擇股方面認為後期應該自下而上選股，從“銷售確定性”和“業績承諾”兩方面選股。繼續看好銷售有保障、低估值、未啟動大盤藍籌和文化地産主題投資，包括萬科A、保利地産、招商地産、金融街、華僑城A和萬通地産等。

　　風險提示。房地産行業與國家政策緊密相關，一旦國內未來採取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。

　　備註：本文一線城市包括北京、上海、深圳、杭州和廣州；二、三線城市根據2010年各城市GDP排序進行取樣。其中，二線城市取2010年GDP靠前的前24個主要城市；三線城市取2010年GDP靠前的隨後68個主要城市。

　　海通證券：土地數據10月月報