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萬科再降價:全國性降價潮大幕或開啟

發佈時間:2011年11月01日 09:40 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道


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  張曉玲

  萬科降價了!

  本報記者獲悉,萬科北京公司旗下金隅萬科城即將於11月推出三期新房源,均價14000元/平方米,比之上期房源低了3000元/平方米;與此同時,萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將於11月推出均價萬元左右的精裝修房源,比此前開盤價優惠約1000元左右。

  此外,深圳萬科公園裏、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優惠措施。事實上,2011年以來,萬科的降價一直在持續,只不過更為隱蔽,降幅也呈遞進式,隨著一期期新房源的推出,價格也更為優惠。

  不只是萬科,在深圳,招商果嶺在10月29日以低於區域均價數千元的價格入市,在惠州,卓越蔚藍海岸更推出均價4900元/平方米的成本價房源。

  幾大房産大鱷中,繼中海、龍湖之後,隨著11月份的到來,深圳開發商接棒上海,萬科、招商、卓越等開發商領銜掀起又一輪降價潮,大型開發商降價背後,既有“調控將長期持續”預期下市場競爭的壓力,也有年度衝擊業績的壓力,而更多的中小開發商則跟風跳水或轉手,全國性的降價潮大幕或將開啟。

  隱性降價

  降價信息來得有些隱蔽。

  10月31日,深圳萬科宣佈,位於龍崗坪山的金域緹香新一批産品將在11月推出,全部為約74-89平的2-4居室。“入市價格將會非常吸引人,不少單元在10000元/平米左右,還送精裝。”深圳萬科內部人士説。

  不同的是,開發商並未大張旗鼓宣傳降價。

  但實際上仔細對比,這比一期9400-12000元/平方米的開盤價格低了不少。深圳萬科對這個樓盤的性價比充滿信心並表示:除金域緹香外,客戶只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌開發商開發的盤,且項目帶全屋精裝修的,即可獲得1萬元現金獎勵。

  “換言之,金域緹香是一年來深圳最划算的精裝房了,”深圳業內房産人士評價。

  深圳萬科旗下另一項目“萬科公園裏”則推出買房送8萬傢俬禮金券的優惠,該盤曾在9月底以16000元/平方米入市,比同區域均價低了2000元左右/平方米。

  同樣,萬科清林徑11月初將會加推2-3房新房源,在總價直減6萬的基礎上,再打9.8折。

  位於大深圳區域內的東莞萬科紫臺(微博),更將價格從均價15000元/平方米下調至13000元/平方米,最低至11000元/平方米。

  凡此種種。

  國金證券房地産行業研究報告顯示,深圳萬科公園裏、金域緹香9月開盤房源,相對原預計價格,前者降幅15%左右,後者20%左右。

  此番萬科又提高了優惠幅度。不過,深圳萬科有關人士卻並不承認公司在降價。“今年以來萬科的降價未受市場關注,也未引起糾紛,因其營銷策略太靈活,手段方法多樣,”上述深圳業內人士説。

  競相出貨

  緣何此時降價?對於萬科來説,市場競爭壓力在陡增。

  萬科三季報顯示,今年三季度主要城市商品住宅供應量增加,而銷售則進一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進入的14個城市商品住宅批准預售面積同比上升5.1%,成交面積則同比下降20.9%。

  萬科董秘譚華傑坦承,市場環境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響:10月前後歷來都是新盤上市高峰,未來一段時期,預計新房供應還將繼續增加,市場存貨壓力也會進一步加大。

  數據更顯示,萬科存貨三季度增至1926億,同比增長約57%。其中,萬科三大吸金區域北京、上海、深圳佔據大頭。

  深圳萬科上半年銷售的僅有四個項目,而下半年推出的房源高達11個,總共1萬套房源,佔深圳同期新盤供應量的1/3強。

  和如此巨大的供應量相比,深圳樓市的需求在限購政策下不斷萎縮,而限價政策又令不少同行揮起價格利器。10月29日,招商地産(微博)(微博)推出果嶺項目,以低於周邊4000-5000元的單價開盤;在萬科雙月灣項目所在地惠州,卓越地産推出4900元/平方米的蔚藍海岸新房源,在此之前,碧桂園十里銀灘(微博)也以低至6000元左右開盤。

  “深圳開發商目前不是降不降價,而是降多少才能賣出去的問題。世聯地産(微博)首席分析師王海斌説,深圳三季度的成交量持續低迷,二季度的一些優惠措施已不足以打動購房者,必須要有更為實質的降價。

  從全國來看,萬科也面臨銷售放緩。山西證券平海慶認為,萬科銷售額減速已成定局。“銷售額同比增速小于銷售面積同比增速,表明公司在以價格換銷量。”平表示,由於未來三個月房地産市場持續低迷可能性非常大,全年銷售增速將低於30%。

  而作為萬科總部所在地,通常佔全公司銷售比重1/10的深圳萬科今年銷售業績並不如人意。今年年初,深圳萬科預計銷售目標是140億(約佔全公司1/10),但截至7月,深圳萬科僅實現40億元左右。在三季度接連推出幾個新盤之後,初步估計深圳回籠資金約40億,距離140億尚有很大差距。

  王海斌認為,如若真要實現年度銷售目標,年底前將是上市公司衝擊年度業績的關鍵時期,大型開發商選擇在此時降價出貨的幾率很大。尤其是今年,多數開發商預期調控將長期持續,對後市看淡,降價的概率又增加了。

  拐點將至?

  從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬科、招商、綠地;從上海到北京、深圳,及其周邊區域,此輪降價潮中,均是大型開發商率先,中小開發商跟進。

  這與行業對於調控趨勢的判斷有關。10月25日,萬科執行副總裁肖莉在投資者電話會議上表示,過去一年裏政府為遏制樓價飆升而採取的一系列努力,正造成嚴重衝擊,開發商受到擠壓。

  “國內的房地産市場已經轉向,未來幾個月裏情況將變得更加糟糕,銷售量和價格進一步下降。”這是肖的預期。

  萬科預期,即使那些有購買力的買家,也將選擇持幣等待,因為他們預期房價將繼續下探。

  上海易居房地産研究院院長楊紅旭(微博)認為,樓市價格拐點已經發生。“春節之前,樓市將保持價跌量平態勢,明年一季度繼續低迷,”他説,在明年一季度信貸顯著寬鬆之前,很多開發商必須促銷以回籠資金,以解年度之前各種到期債務的燃眉之急。

  北京中原地産(微博)市場總監張大偉認為,降價的範圍將逐漸從遠郊區向核心區蔓延,從大戶型向中小戶型蔓延,“目前市場購房者信心已經降低到谷底,”張説。

  楊紅旭則預測,未來十年,中國樓市暴利時代不再,投機性購房需求也將萎縮,市場波動的頻率和幅度,將明顯小于過去十年。

  萬科對未來的預測也表現謹慎。萬科已將很多銷售未結資源放到了未來2-3年。截至9月末,萬科已售未結資源規模達1208萬平方米,對應合同金額合計約1380億元,相比中期時分別提升18.2%和16.3%,提前鎖定未來2-3年業績增長。

  工銀國際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調價行為時稱,預期此前減價不會對龍湖的盈利能力造成太大損害,反而可以更好的儲備充足糧水渡過行業寒冬期。

  “我們對房地産行業維持審慎,因短期內中央應不會放鬆政策調控,而且減價才剛開始。上海當前的降價潮應該只是行業下行的開端,相信明年第1季是最壞時期”。

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