張曉玲

　　萬科降價了！

　　本報記者獲悉，萬科北京公司旗下金隅萬科城即將於11月推出三期新房源，均價14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將於11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優惠約1000元左右。

　　此外，深圳萬科公園裏、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優惠措施。事實上，2011年以來，萬科的降價一直在持續，只不過更為隱蔽，降幅也呈遞進式，隨著一期期新房源的推出，價格也更為優惠。

　　不只是萬科，在深圳，招商果嶺在10月29日以低於區域均價數千元的價格入市，在惠州，卓越蔚藍海岸更推出均價4900元/平方米的成本價房源。

　　幾大房産大鱷中，繼中海、龍湖之後，隨著11月份的到來，深圳開發商接棒上海，萬科、招商、卓越等開發商領銜掀起又一輪降價潮，大型開發商降價背後，既有“調控將長期持續”預期下市場競爭的壓力，也有年度衝擊業績的壓力，而更多的中小開發商則跟風跳水或轉手，全國性的降價潮大幕或將開啟。

　　隱性降價

　　降價信息來得有些隱蔽。

　　10月31日，深圳萬科宣佈，位於龍崗坪山的金域緹香新一批産品將在11月推出，全部為約74-89平的2-4居室。“入市價格將會非常吸引人，不少單元在10000元/平米左右，還送精裝。”深圳萬科內部人士説。

　　不同的是，開發商並未大張旗鼓宣傳降價。

　　但實際上仔細對比，這比一期9400-12000元/平方米的開盤價格低了不少。深圳萬科對這個樓盤的性價比充滿信心並表示：除金域緹香外，客戶只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌開發商開發的盤，且項目帶全屋精裝修的，即可獲得1萬元現金獎勵。

　　“換言之，金域緹香是一年來深圳最划算的精裝房了，”深圳業內房産人士評價。

　　深圳萬科旗下另一項目“萬科公園裏”則推出買房送8萬傢俬禮金券的優惠，該盤曾在9月底以16000元/平方米入市，比同區域均價低了2000元左右/平方米。

　　同樣，萬科清林徑11月初將會加推2-3房新房源，在總價直減6萬的基礎上，再打9.8折。

　　位於大深圳區域內的東莞萬科紫臺(微博)，更將價格從均價15000元/平方米下調至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。

　　凡此種種。

　　國金證券房地産行業研究報告顯示，深圳萬科公園裏、金域緹香9月開盤房源，相對原預計價格，前者降幅15%左右，後者20%左右。

　　此番萬科又提高了優惠幅度。不過，深圳萬科有關人士卻並不承認公司在降價。“今年以來萬科的降價未受市場關注，也未引起糾紛，因其營銷策略太靈活，手段方法多樣，”上述深圳業內人士説。

　　競相出貨

　　緣何此時降價？對於萬科來説，市場競爭壓力在陡增。

　　萬科三季報顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應量增加，而銷售則進一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進入的14個城市商品住宅批准預售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。

　　萬科董秘譚華傑坦承，市場環境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響：10月前後歷來都是新盤上市高峰，未來一段時期，預計新房供應還將繼續增加，市場存貨壓力也會進一步加大。

　　數據更顯示，萬科存貨三季度增至1926億，同比增長約57%。其中，萬科三大吸金區域北京、上海、深圳佔據大頭。

　　深圳萬科上半年銷售的僅有四個項目，而下半年推出的房源高達11個，總共1萬套房源，佔深圳同期新盤供應量的1/3強。

　　和如此巨大的供應量相比，深圳樓市的需求在限購政策下不斷萎縮，而限價政策又令不少同行揮起價格利器。10月29日，招商地産(微博)(微博)推出果嶺項目，以低於周邊4000-5000元的單價開盤；在萬科雙月灣項目所在地惠州，卓越地産推出4900元/平方米的蔚藍海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘(微博)也以低至6000元左右開盤。

　　“深圳開發商目前不是降不降價，而是降多少才能賣出去的問題。世聯地産(微博)首席分析師王海斌説，深圳三季度的成交量持續低迷，二季度的一些優惠措施已不足以打動購房者，必須要有更為實質的降價。

　　從全國來看，萬科也面臨銷售放緩。山西證券平海慶認為，萬科銷售額減速已成定局。“銷售額同比增速小于銷售面積同比增速，表明公司在以價格換銷量。”平表示，由於未來三個月房地産市場持續低迷可能性非常大，全年銷售增速將低於30%。

　　而作為萬科總部所在地，通常佔全公司銷售比重1/10的深圳萬科今年銷售業績並不如人意。今年年初，深圳萬科預計銷售目標是140億(約佔全公司1/10)，但截至7月，深圳萬科僅實現40億元左右。在三季度接連推出幾個新盤之後，初步估計深圳回籠資金約40億，距離140億尚有很大差距。

　　王海斌認為，如若真要實現年度銷售目標，年底前將是上市公司衝擊年度業績的關鍵時期，大型開發商選擇在此時降價出貨的幾率很大。尤其是今年，多數開發商預期調控將長期持續，對後市看淡，降價的概率又增加了。

　　拐點將至？

　　從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬科、招商、綠地；從上海到北京、深圳，及其周邊區域，此輪降價潮中，均是大型開發商率先，中小開發商跟進。

　　這與行業對於調控趨勢的判斷有關。10月25日，萬科執行副總裁肖莉在投資者電話會議上表示，過去一年裏政府為遏制樓價飆升而採取的一系列努力，正造成嚴重衝擊，開發商受到擠壓。

　　“國內的房地産市場已經轉向，未來幾個月裏情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。”這是肖的預期。

　　萬科預期，即使那些有購買力的買家，也將選擇持幣等待，因為他們預期房價將繼續下探。

　　上海易居房地産研究院院長楊紅旭(微博)認為，樓市價格拐點已經發生。“春節之前，樓市將保持價跌量平態勢，明年一季度繼續低迷，”他説，在明年一季度信貸顯著寬鬆之前，很多開發商必須促銷以回籠資金，以解年度之前各種到期債務的燃眉之急。

　　北京中原地産(微博)市場總監張大偉認為，降價的範圍將逐漸從遠郊區向核心區蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延，“目前市場購房者信心已經降低到谷底，”張説。

　　楊紅旭則預測，未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度，將明顯小于過去十年。

　　萬科對未來的預測也表現謹慎。萬科已將很多銷售未結資源放到了未來2-3年。截至9月末，萬科已售未結資源規模達1208萬平方米，對應合同金額合計約1380億元，相比中期時分別提升18.2%和16.3%，提前鎖定未來2-3年業績增長。

　　工銀國際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調價行為時稱，預期此前減價不會對龍湖的盈利能力造成太大損害，反而可以更好的儲備充足糧水渡過行業寒冬期。

　　“我們對房地産行業維持審慎，因短期內中央應不會放鬆政策調控，而且減價才剛開始。上海當前的降價潮應該只是行業下行的開端，相信明年第1季是最壞時期”。