1~9月全國房價同比上漲9.1% 而住宅樓面地價同比下跌10%

　　如果房價表現的是老百姓對房地産市場的溫度，那麼，地價體現的是開發商對房地産的熱度。記者收集各方數據發現，全國的樓面地價已經同比下降10%。麵粉降價了，麵包什麼時候降價？

　　上海易居房地産研究院監測顯示，1~9月，全國商品房成交均價同比上漲9.1%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~8月下降1.7個百分點。其中，住宅成交均價同比上漲8.1%，較1~8月下降1.9個百分點。

　　“商品住宅成交均價漲幅有所收窄，但是漲幅仍然偏大。”上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭表示。

　　不過地價已經實實在在地在跌，跌幅還不小。來自中國指數研究院的數據顯示：今年前三季度全國133個城市住宅用地樓面均價為1417元/平方米，同比下降10.2%。

　　較能反映市場溫度的土地溢價也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢價率為13.4%，僅為去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢價率下降最為迅速，僅為13.7%，而去年同期為31.8%。從趨勢上看，還有進一步走低的可能：住宅用地的溢價率從一季度的19.6%下降到三季度的8%，特別是9月份，其溢價率僅為5%，是2009年3月以來的最低水平。

　　京滬穗樓面地價跌兩成

　　樓價仍紋絲未動

　　在討論樓價的時候，老百姓聲討開發商定價過高，而開發商聲討地價太貴導致了樓價降不下來。果真如此嗎？就比如現在，地價已經下降，樓價為何遲遲還不見動靜？

　　來自中國指數研究院的數據顯示，前三季度，京滬廣的住宅樓面均價同比下跌高達27%~47%。與此同時，70個大中城市的數據顯示，京滬廣的房價從7月份以來一直處在零增長狀態，仍沒有出現下跌。這種僵局何時能打破？

　　降價或從業績計劃

　　實現率低的房企打響

　　廣東省房協理事趙卓文表示，2011年發展商的反應比宏觀形勢慢了半拍，普遍存在著“等(等政策調整)、慢(慎拿地、緩開工、少供應)和看(認為市場回暖是早晚之事，和買家博弈)”的心態。他們寧願承受15%~20%的年利潤，也不願把房價降低10%。

　　在限購限貸的政策背景下，大部分房地産企業的日子並不好過，不少企業到了9月末，其業績的實現率仍在60%~70%之間，比如萬科、世貿、中海、富力的年度業績實現率分別為69%、68%、68%、67%。在機構易居克而瑞看來，這類企業最可能是近期及未來市場打折促銷的主力軍。

　　行業冬天已來臨，“短期看，開發商需要快速去庫存，增加現金流，否則，難以過冬。”趙卓文表示。

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　　廣州樓市限購一週年

　　成交量同比降59%

　　價格同比下滑5%

　　廣州限購令已經落地一年。網易房産數據中心陽光家緣數據顯示：2010年9月1日至10月13日廣州全市網簽成交套數為21576套，均價為12478元/㎡；而2011年9月1日至10月13日廣州網簽成交套數則暴跌至8833套，均價則基本持平達到11818元/㎡。兩相對比，今年成交量與去年成交量同比下降幅度高達59%，價格僅下降5%。

　　數據反映了市場成交量顯然受到了“限購令”的打擊。但房價5%的均價回落也僅僅是由於結構性交易的影響，從化、增城等郊區樓盤成交比重的提高，促使價格有了輕微的回落。

　　限購令下地産商仍能從容？

　　地産專家韓世同表示，儘管樓市目前看似形成僵局，拐點遲遲不出現，但主動權仍掌握在開發商手中。因為市場上剛性需求及改善性需求的客戶依舊較多，開發商可用“以價換量”的策略。

　　那麼，限購令還將持續多久？韓世同認為，成交量急速下滑僅僅是調控奏效的第一部曲，政府肯定不會就此放鬆，否則都將前功盡棄。除非樓市出現像2008年的局面，價量齊跌，跌跌不休時，政府才有可能考慮取消限購政策，否則打擊炒房，抑制房價依舊是限購政策存在的必要條件。

　　中原地産項目部總經理黃韜則認為，從趨勢上來看，房地産調控政策達到了一定的效果，接下來的市場是以穩定為主。 (蔣悅飛)