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北京上海深圳黃金周樓市一片慘澹 分析稱房價不會大降

發佈時間:2011年10月07日 09:38 | 進入復興論壇 | 來源:廣州日報


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在上海秋季房展會入口,不少樓盤打出優惠標語。

深圳樓市秋交會在深圳會展中心舉行,吸引近80個樓盤參展。 CFP供圖

在香港彌敦道,墻上貼滿房屋的租售廣告。 CFP供圖

  本報記者兵分三路實地探訪 業內人士認為“十一”再難是判斷樓市的節點

  國慶期間,本報記者兵分三路,採訪北京、上海、深圳三地樓市,發現三地樓市依然“慘澹”,成交量冰凍,北京“以價換量”的期望落空,上海、深圳的樓盤折扣則被指“無誠意”。分析認為交投到年底前不會有起色,但依然認為價格不會大幅下探。有業內人士認為,多番調控已經打破了原來的售樓規律,開發商已不再按季節規律推盤,“十一”難再是判斷樓市的節點。

  

  入市樓盤並不算少

  商品房成交量日均僅百餘套

  北京房地産交易管理網數據顯示,國慶前四天,北京十一長假期間的商品房住宅簽約套數為383套,二手房住宅簽約套數為51套,共計434套,日均成交百餘套,分別同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外,國慶前四天北京商品房實時認購數據為728套,同比去年同期的1449套下跌了49.8%。業內預計,十一長假,北京樓市將慘澹收場。

  儘管成交量低迷,但十一期間北京入市的樓盤卻並不少。統計數據顯示,十一前後,北京共有包括華潤橡樹灣、中糧萬科長陽半島、遠洋新悅、旭輝紫郡等17個樓盤,約有7300套住宅入市銷售。記者了解到,去年十一期間,北京約有8個樓盤入市,相比今年國慶可謂“扎堆”開盤。據統計,10月1日~4日,北京商品房簽約套數為434套,日均109套,而9月份最後四天的日交易量分別為635套、852套、560套、573套。

  業內人士表示,9月底,國家有關部委出臺的有關進一步加強房地産調控的“五項措施”,對十一期間的樓市有著比較明顯的影響。另一方面,由於國慶假期出遊等各種因素的影響,購房需求延緩釋放,因此國慶期間樓市較冷清。業內預計,國慶假期結束後,隨著北京新盤開盤量的增多以及房價的進一步回落,成交量有望回暖,從而迎來住宅成交的小高峰。

  “以價換量”的局面未出現

  國慶期間,記者探訪部分樓盤發現,各類優惠不斷,但開發商所希望的“以價換量”的局面並未出現。在10月入市的樓盤中,打折優惠比比皆是,東方國際廣場招募雅寶會會員,入會即享2萬元優惠;惠眾西城一品入會最高送6000元購房基金;萬隆廣場5880元/平方米起,40~90平方米公寓,1萬元抵2萬元,2萬元抵4萬元,最高優惠3萬元。

  在二手房市場,記者走訪我愛我家、鏈家等多家仲介公司發現,前來買房甚至詢問的顧客並不多,仲介公司的員工告訴記者,國慶期間幾乎沒有什麼生意,由於限購以及其他政策的影響,真正符合買房條件的人越來越少,基本以自住、換房型為主,談及是否能幫顧客“做”一些資料以符合購房條件時,多家仲介公司表示很難、目前辦不到。

  

  “金九銀十”不樂觀

  房展會折扣虛看的多買的少

  上海樓市“金九”遭遇慘澹收場,“銀十”恐怕也不樂觀。在“十一”長假期間舉行的“2011上海房地産秋季展示會”上,觀望氣氛仍然濃重。在市場沒有實質性降價之前,部分樓盤的“小恩小惠”已經無法打動多數剛需買家。分析人士認為,大面積大幅度的降價不會在10月份出現,成交量短期內難以回暖。

  在上海樓市經歷“寒九”之後,“十一”長假期間舉行的“2011上海房地産秋季展示會”就成了各路人馬摸索樓市走向的探路石。儘管主辦方的統計數據顯示,“十一”房展會首日就有4萬餘觀眾。然而,不少購房者只是來摸行情。

  一位銷售人員告訴記者,這幾天來諮詢的,大多數是有剛需的購房者,打算投資的並不多,“很多人是來看婚房,或者是父母的養老房。”與此同時,記者發現,在本次房展會上,處於上海外環附近區域、價格相對鬆動的樓盤佔了相當大的比重。

  儘管現場的銷售人員不斷高喊“最後秒殺”、“限時特價”,但很多購房者對現在的折扣力度並不滿意。上海市民趙阿姨打算在近郊買一套“養老房”自住,但在房展會“摸底”後發現,現在的打折行情還是沒有達到自己的期望值。

  據記者不完全統計,雖然不少樓盤打出“直降”數萬元的標語,但以總價折算,幾乎大多數樓盤的優惠折扣力度都不低於九折,還有不少樓盤並沒有實質性折扣。

  購房者觀望待降價

  雖然近期上海樓市的降溫讓許多敏感的購房者嗅到了機會,但在市場未有實質性降價之前,不少自住購房者仍然選擇觀望。

  “我感覺最近房價確實降了。”上海白領鄒小姐告訴記者,自己最近在上海近郊看過一個新開盤的項目,每平方米均價在1.6萬元到1.7萬元左右。雖然該樓盤離最近的地鐵站還有十分鐘車程,但“房子是精裝修的,我感覺在以前,按這個地段和房子的戶型,應該不止這個價格吧。”

  來自21世紀不動産上海區域市場中心的統計數據顯示,6月1日~9月20日期間,上海市持續成交的新建公寓項目共有208個,以9月成交均價(截至9月20日)與6月成交均價相比,其中有109個項目出現價格下降,佔比為52%;而這些降價盤的降幅多在10%以內。

  不過,鄒小姐認為,即便現在的房價有所下調,但仍然“偏貴”。“主要是這幾年上海房價漲得太厲害了,弄得大家心理預期都很高,每平方米上萬元的房價也當白菜來買。看房的人還真是挺多的,我一路上就遇到了20多個。不過,就是不知道最後真正拍板買的會有幾個了。”

  對此,21世紀不動産上海銳豐總經理葉厚彪認為,新盤降價在無形中影響著市場預期,使得買家對後市的看空情緒升溫,並期待會有更大幅度的降價舉措,這或可以解釋“降價失靈”情況的出現。

  “我就怕上海房價還會降,誰知道以後開發商會不會撐不住呢?”市民鄒小姐説。

  銀十或已無望

  21世紀不動産上海區域分析師黃河滔表示,樓市“金九不金”造成的庫存量放大,可能成為之後“銀十”期間樓市面臨降價的信號,成交放量或被延後至四季度後期。

  但中國房産信息集團分析師薛建雄認為,目前的市場給開發商的定價帶來不小的難題。由於市場上的項目已經普遍給出了優惠政策,因此小幅的調價已經不足以吸引購房者,而加大優惠力度是開發商不敢也不願嘗試的。薛建雄預計,樓市還將持續低迷,銀十恐怕已經無望。

  

  六成樓盤只打廣告

  秋交會排隊只為拿禮品

  國慶期間舉辦的深圳秋季房地産交易會(下稱“秋交會”)在節前被給予厚望,業內曾預期會有大規模降價優惠,但事與願違,儘管號稱集結深圳、香港、惠州、東莞等城市近80樓盤項目,但深圳21個參展的樓盤中,只有不足四成在銷售,其他都以打廣告為主。本報記者在秋交會現場看到,與參展的惠州樓盤諸如推出“4”字頭特價房的給力優惠不同,參展的深圳樓盤沒有過多驚喜,基本都是給出9.8折、9.7折的常規折扣。

  在一個大型開發商展位(萬科),推出8個樓盤,但並非全部在售,其在坪山新區的一個樓盤,雖然工作人員介紹均價1.1萬元/平方米是“全深圳最低”,之前推出的兩棟單位“2小時內就賣光”,但目前新貨要到11月才推出,秋交會期間不銷售。記者在登記表上看到,除了1日、2日有數十人登記外,其餘幾天登記人數驟減,4日只有5人登記,5日半天也只有6人登記。

  在另一個9月中旬開盤的深圳本土開發商樓盤(廊橋國際)展位現場排了十多米的長隊,但細問之下,都是為了領取禮品,有的排隊看客竟然連樓盤名稱都不知道。

  這個樓盤位於皇崗口岸,毛坯報價2.8萬元/平方米以上。在售樓現場,看樓客稍多,有約四五批客人左右,主要都是來自展會。現場還有銀行按揭區,主要都是接待之前已經簽約的客人,沒有接待國慶期間的客人。

  “我感覺今年秋交會買樓的人少了”,已經退休的王阿姨花了兩天看了三個樓盤,不過都沒有看中。她先是看了一個惠州的盤,均價才5500元/平方米,不過她覺得周邊配套不行,“至少三五年才能完善,難道要再等三五年?”之後她又看了一個寶安的樓盤,均價1.5萬元/平方米,但王阿姨又覺得那邊人員複雜。

  深圳規劃國土委統計數據顯示,下半年深圳樓市成交量持續下降,整個9月份,深圳新房成交2009套,在已是低位的8月份基礎上再降33.8%。而5日當天,全市商品住房成交僅36套,均價19286元/平方米,比9月份的均價略低3.7%。

  知名地産營銷評論人弓鳴指出,深圳總體的交投氛圍不是很濃,開發商雖然抓緊促銷,但沒有大力甩盤的情況,樓市存量積壓得不多,所以開發商心態比較平靜,而買家同樣比較穩定,不因開發商一點點折扣就買房,因此形成目前的平淡狀態。

  深圳規劃國土委統計數據顯示,9月份成交均價20028元/平方米,與8月份的21565元/平方米相比,跌7.1%。不過弓鳴認為,自從深圳推出限價政策之後,價格成為了數字遊戲。預售的樓是限價了,但現售樓卻沒降,這也是買家仍然覺得樓價貴的原因。因為按照國土局備案系統,現售項目不計入網上備案之列,不構成新盤成交價,不會推高均價。因此樓盤轉為現樓再售後,就能規避限價。

  他特別指出,以往五一、十一前後是銷售旺季,但現在開發商已經不再按這個季節規律推盤,所以很難再根據十一樓市來判斷整體樓市情況。弓鳴預期,直至春節前後,深圳樓市不會有大起落,其後或有一個交投小高潮,價格也不會有太大變化。

  

  樓市冰河期未見過

  新盤“貼市”賣仲介恐倒閉

  本報訊 (記者田欣)不限購也不限貸的香港卻同樣出現了“樓市冰河期”。國慶期間,本報記者奔赴香港採訪,發現最近兩個月香港樓市成交量大幅下調了30%以上,業界稱“未見過”。靜市之下有小型仲介倒閉,業界紛紛預期仲介倒閉潮即將出現。對於後市,業內人士認為第四季交投不會超過年初,小仲介將持續倒閉,不過樓價大幅下調機會不大。

  一手開盤價比旺市低四五成

  記者走訪時正值香港仔一個豪宅盤(深灣9號)推售,發展商從3日起陸續公佈4張價單,平均每平方英尺售價19570元,最小單位745平方英尺,最低總價超過2千萬元。記者現場探營,在樓盤遇到兩名仲介經紀,經紀極力促銷,“股市回吐,發展商才有這個鬆動”,“這些價格已經是最優惠的”。

  戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管及高級董事陶汝鴻指出,6月至今香港中小型住宅價格下調了7%~10%,而一些偏遠地區樓價更加下跌近10%。

  美聯物業董事布少明指出,旺市時發展商往往會以高於二手價六七成的價格開盤,但現在願以“貼市價”開盤,一般僅高於二手價兩成左右,兩者相差四五成。

  在西九龍荔枝角道的一個大型私營樓盤(泓景臺)所在的商場內,分佈著10多家二手仲介,門面價目表不時出現降價,仲介把原來價錢劃去,再在旁邊寫上新價。

  記者走訪發現一家大型仲介(中原地産)正在裝修門面,正在安排裝修事宜的經紀説,這家鋪原本是另一家代理行京士活,但現在已經全線結業,其中這家店在9月初就由他們公司接手。記者了解到,倒閉的仲介京士活目前有6間分行。

  戴德梁行監控香港田土廳的數字顯示,9月份整體樓宇買賣合約登記錄得6579宗,第三季整體登記錄得21680宗,比第二季度降低了38.5%。而9月份的登記數字創下2009年3月份以來31個月的新低。

  香港專業地産顧問商會秘書長汪敦敬指出,這個數字比年初超過1萬宗少四成,但目前地産代理經紀卻有33000多人,平均五六個經紀才做成一宗交易,“僧多粥少”,勢必會有行家撐不住而離場。汪敦敬指出,未來3個月若市道不見起色,相信會有更多仲介瘦身或倒閉。

  樓市調整會持續到什麼時候?布少明認為,主要看下周特首施政報告出臺的政策是否正面。

  中原地産亞太區董事總經理陳永傑估計,施政報告會繼續推出壓抑樓價的措施,例如優化“居者有其屋”計劃,樓價有機會再下調3%~5%,而500萬~1000萬元的中型物業也會受壓,下調5%左右,至於2000萬元以上的豪宅,由於有內地客支撐,估計影響甚微。他還指出,樓價下跌3%~5%只是調整,而非轉勢,樓價趨勢依然是向上。 (本文貨幣單位為港元)