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綠城身陷“調查門”,使房地産信託及開發商資金鏈再受關注。雖然綠城方面澄清其未接到信託調查的正式通知,但市場擔憂不會輕易就此化解。
隨著商業銀行收緊貸款之後,房地産信託的大量發行及收益率的大幅走高,一直頗受爭議。此次“調查門”風波中,綠城予以否認,但其高負債率是明擺著的軟肋。半年報所示,截至2011年6月30日,綠城集團現有現金及銀行存款為97.46億元,總借貸約350億元,凈資産負債率高達163.2%,較去年年末有所上升。其中,一年內到期的銀行借款和其他借款高達135.14億元。對此,綠城建設總經理曹舟南向媒體解釋説,“高負債發展的策略是正確的,如果不以這一策略,品質上可能做得好,但規模肯定達不到”。他還表示,爭取三年內將凈資産負債控制在100%以內。
然而,這一解釋並不能令投資者 “淡定”。受“調查門”及港股暴跌的雙重影響,綠城中國上周大跌28.45%。綠城澄清的媒體溝通會于23日上午舉行,未能改變當日綠城中國的跌勢,且整個地産板塊受到牽連。上周,上證指數周跌幅為1.98%,A股市場上的地産板塊整體跌幅遠大於大盤,地産板塊上演“雪崩”行情。其中,萬科、金地集團、招商地産、保利地産等四大地産股分別下跌8.19%、11.15%、9.83%、12.27%。綠城“調查門”發生後,瑞信發表研究報告指出,大多數上市地産公司正在使用信託融資,使開發商的融資成本最近飆升至20%以上。鋻於若干的項目所取得的銷售疲弱,導致預期若干信託貸款有違約風險。由此,瑞信維持對內地房地産股“減持”的看法,預計交投及毛利有下調風險。
如果把房地産行業的高利潤,與綠城偏低的利潤率,及地産信託預期收益率不斷走高等數據聯絡起來,不難發現開發商碰到資金難題,財務成本正在“吞噬”利潤。綠城聲稱公司運營健康良好的同時承認,“資金是阻礙綠城發展的根本原因,也是類似綠城的房産公司的發展阻力”。地産上市公司尚且難以克服資金問題,那麼,中小地産商的處境更令人擔憂。房地産信託今年以來的大量發行,成為銀行貸款收緊後的資金補充渠道,正是在地産業資金困局背景下發生的。此前幾個月,房地産信託的年化收益率維持在10%至15%之間,而在近期有個別産品甚至突破了20%。顯然,這不是一個好的跡象,意味著更大的風險正在積累,房地産信託熱的背後或有爛賬“浮出水面”。
今年6至8月,房地産信託發行規模佔比分別為56%、43%、35%,較之前持續下降。8月集合信託産品統計數據顯示,房地産信託成立規模從7月的332.47億元降至8月的272.41億元。這表明監管政策趨於收緊,部分信託公司開始有意回避地産信託。
可從另一個角度來看,一旦信託融資對地産企業“關門”,開發商的日子更糟糕。地産信託融資在整個房地産業投資中的佔比不大,但地産信託融資或成為“壓垮”開發商的稻草。從商業銀行到信託公司,開發商均難以籌集到資金,只能更多依賴社會融資方式解決,將進一步推高融資成本。而且,“借新債還舊債”的難度增加後,個別存量地産信託的違約風險不可低估。
市場上一直在議論,開發商會不會變得只剩“褲衩”?倘若調控政策和信貸政策保持不變,接下來的時間,資金實力將直接影響開發商的生死存亡,個別開發商或將進入“褲衩”時代。一言以蔽之,地産信託風險並非危言聳聽,而是不可不防。