上海出新政 旨在阻擊房企非理性投資

　　商業地産曾是開發商規避調控的“避風港”，尤其是跟政策打擦邊球的“商改住”，更是引得投資客趨之若鶩。然而，最近上海、青島等地方政府接連的下發對商業地産的限制條款，為商業地産的未來蒙上一層濃重的陰影。

　　當頭棒喝

　　揭商業地産調控序幕

　　8月23日下午，上海銀監局發出商業地産信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用於購買商業用房。同時，上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發放商業貸款。這是歷年的樓市調控中首次將目標對準商業地産。

　　事實上，上海銀監局此次風險提示，並非突如其來。

　　有媒體報道，近日青島市地稅局公佈了一則有關個人自用非住宅轉讓或出租徵收房産稅的公告。

　　而今年5月，北京市也曾下達《關於加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁開發商將商業用地變成住宅用地，禁止開發商將整體辦公區分割成小的區域出售。

　　商業地産限貸 劍指房企資金鏈

　　業內人士認為，上海首開商業地産調控政策先河，這將對全國産生示範作用，其他一線城市和商業地産發展過快的城市都有可能跟進，為商業地産投資熱降溫。

　　不過，總體來看，由於該政策主要針對客戶購買商業項目時的貸款行為作出了限制，並未對購買資格作出限制，對於消費者影響甚微。

　　“款放不下來，開發商的資金難以回籠。”亞豪機構市場總監郭毅指出，商業地産從封頂到竣工驗收比一般的住宅地産週期要長得多，這期間需要大量資金支持，貸款發放時間延後，不僅會置部分樓盤于爛尾風險之中，而且對開發商的資金門檻要求更高，阻攔了一部分企業投資商業地産。

　　北京商業地産庫存積壓2000億

　　據亞豪機構統計，截至目前，北京商業地産存量面積959萬平方米，就算按照今年較快的銷售速度來計算，也需要至少28個月才能消化完成，沉澱的資金金額高達2296億元。從這組數據明顯可以看出，開發商在以往進軍商業地産過程中存在著非理性投資行為，加大了商業地産開發過程中的風險。

　　21世紀不動産上海區域分析師曾表示，此次出臺的商業地産限貸政策，表明商業地産的風險已為政府重視，不排除未來其他限購政策跟進的可能。另外從客觀層面也似乎意味著，政府方面對樓市仍有許多調控後招。文/記者 楊予諾

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