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台州限購傳遞“從嚴”信號 金九銀十或泡湯

發佈時間:2011年08月30日 07:41 | 進入復興論壇 | 來源:每日經濟新聞


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  8月25日,浙江台州市發佈的一紙文件,很可能再次開啟全國性的樓市限購大潮。

  與多數限購城市類似,台州發佈的這份《關於進一步落實房地産市場調控工作的通知》,將外地人的購房門檻設置為 “繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明”。但在這份看似平淡無奇的限購令中,業內人士卻嗅出一絲異樣的政策信息:首次啟動二、三線城市限購的台州並不完全符合住建部此前劃定的“五項標準”。這或許意味著,政策嚴厲程度不減,樓市限購更是不會放鬆。

  台州限購出乎市場預料

  台州市將啟動限購的時間定在今年9月1日。根據新浪樂居的統計,在8月25日和8月26日,台州商品房日成交量曾達到100套以上,但到了27日,上述成交量已下調至9套,昨日(8月28日)的日成交量也僅為49套。不過,上述成交量的銳減是否是由限購令直接導致還有待觀察。

  與大多數限購城市相比,台州市的限購政策被認為是中規中矩,並無突破之處。但北京中原地産發佈的報告卻認為,台州成為首個啟動“限購令”的二、三線城市“出乎所有人預料”。

  北京中原地産三級市場研究總監張大偉向 《每日經濟新聞》記者表示,若按照住建部此前劃定的5項限購標準來衡量,台州“均不屬於突出城市”。

  住建部此前曾劃定限購城市的“五項標準”:根據國家統計局發佈的70個大中城市房價指數,處於房價漲幅前列的城市;省內所有城市今年6月住宅價格比去年底漲幅較高的二、三線城市;今年上半年成交量同比增幅較高的城市;外地人購房比例較高的城市;群眾對當地房價反應強烈、認為調控政策執行不力或不到位的城市。

  據了解,納入國家統計局監測的70個大中城市中,台州並不在列,因而難以通過官方房價指數來衡量。但在成交量和價格方面,根據台州房地産管理處的數據,今年5~7月,台州市分別簽約新房住宅2200套、2163套、2038套,成交量穩定。其中,今年6月台州住宅樣本均價9949元/平方米,相比去年12月的9761元/平方米漲幅約2%。

  張大偉指出,台州的購房群體以本地人為主,成交量一直維持在2000套左右,成交均價也在萬元以下,在全國二、三線城市中並不突出。

  政策從嚴新信號?

  樓市運行循規蹈矩的台州卻成為全國第一個啟動限購的二、三線城市,這一事實被很多專家理解為樓市調控力度不減,限購政策將從嚴推進。據《每日經濟新聞》記者了解,住建部此前曾劃定部分限購城市,但由於中央與地方分歧較大,改由地方政府自行公佈。

  對於限購城市的確定,業界有不同觀點。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,中央和地方政府博弈的結果將使得新限購城市很難超過20個;但張大偉卻認為,新限購城市將超過40個,以房價漲幅較大、外地購房比例較高、一線城市周邊的二、三線城市為主。

  據統計,當前我國出臺限購政策的城市共有42個,除35個直轄市、省會城市和計劃單列市以外,還包括三亞、蘇州、無錫、溫州、金華、佛山、台州等7個城市。但隨著首個二、三線限購城市的出爐,多數專家認為,若以台州為標準,新納入限購的城市數量必將不在少數。

  另據記者獨家獲悉,住建部對地方政府提出一個不成文的要求:各地需上報至少兩個限購城市名單。若這些城市全部納入限購,最新的限購城市或將超過50個。

  房價調整時機來臨

  針對限購範圍擴大有可能對市場帶來的影響,國泰君安發佈的研究報告認為,隨著開發商庫存的積壓和資金壓力增大,將使房價調整趨勢更加確定。

  鏈家地産首席分析師張月表示,先前出臺的房地産調控的疊加效應已逐漸顯現,隨著限購政策的出臺,不少城市在“金九銀十”期間的成交量將受到影響。

  根據國家統計局的數據,在全國70個大中城市中,實施“限購令”的39個城市7月新建商品住宅價格環比上漲0.05%,其餘31個未限購城市則上漲0.14%。其中,限購最嚴厲的4個一線城市上月房價全部停漲。以北京為例,截至8月28日,全市商品住宅庫存達到14.66萬套,連續數月維持在14萬套以上的高位。最近3個月來,北京新建商品住宅的價格也連續出現下調,通州區的個別項目已出現明顯的降價。

  另一個頗受認同的觀點是,限購範圍的擴大將對購房者的心理帶來較大影響,從而可能使樓市陷入一段時期的低迷。值得注意的是,在政策窗口到來前,一些地區開始出現搶購。其中,從8月中下旬開始,北京周邊的燕郊、廊坊等地就迎來了大量的看房者,最近十多天的成交量較以往大幅增加。

  (每經記者楊羚強對本文亦有貢獻)相關新聞新一輪“限購令”千億民間資本或受壓每經記者 張敏 發自北京以“去投資化”為目的的“限購令”擴軍,或將使民間資本大規模退出住宅市場。

  住建部政策研究中心和高和投資機構近日聯合發佈《我國民間資本與房地産業發展研究報告》認為,來勢洶洶的樓市調控,將使房地産投資告別“炒房時代”,其中將伴隨著大量民間資本退出住宅市場的過程。

  有數據顯示,當前樓市的投資投機需求中,民間資本所佔的規模至少在千億以上。

  高和投資董事長蘇鑫向《每日經濟新聞》表示,5年前投資一二線城市的住宅,年投資回報率通常都能達到15%;調控之後,如今的年回報率不足5%。其主要原因在於沒有了投資杠桿,又提高了稅收。

  事實上,在台州出臺二、三線城市首個“限購令”之前,與之毗鄰、民間資本雄厚的溫州樓市已經出現頹勢。有數據顯示,今年1~7月,溫州共有30宗土地遭遇流拍,流拍土地總面積共計730901.6平方米,居全國之首。近期,溫州樓市又出現拋售現象。

  蘇鑫表示,隨著調控的持續深入,樓市限購範圍的擴大,除溫州外,山西、陜北、鄂爾多斯(600295)等地的民間資本也將出現從住宅市場撤資的局面。這部分資金的其中一個流向,是以基金、信託的形式,再次進入房地産市場。