第一上海

　　越秀地産（0123,買入）：2011 年上半年純利上漲1159.9%至44.81 億元

　　2011 年上半年純利上漲1159.9%至44.81 億元

　　越秀地産公佈2011 年上半年業績，錄得營業收入49.57 億元，同比增長377.9%。股東應佔盈利同比增長1159.9%至44.81 億元，盈利增長主要是由於物業結算面積和投資物業公平值重估的大幅增加。每股基本盈利約為0.4827 元，同比增加869.3%。若剔除投資物業重估增值的影響，股東應佔盈利約為人民幣9.98 億元，同比增長350.8%，每股基本盈利為0.1076 元。董事會宣佈派發中期股息為每股0.04港元。

　　2011 年上半年合約銷售額為30.74 億元，有信心完成全年銷售目標90 億元

　　截至2011 年6 月底，連同存量盤的銷售，公司合約銷售金額為30.74 億元，同比下降43%，佔全年銷售目標90 億元的34.2%。合約銷售面積為19.91 億元，同比下降39.5%，佔全年目標54 萬平方米的36.9%。管理層表示，由於今年上半年可供銷售物業比較少，只有1 個新項目推出市場，上半年銷售成績符合預期。下半年公司將推出9 個新項目，可供銷售面積約為68 萬平方米，去化率只要達到50%以上，便能完成全年銷售目標，因此非常有信心達標。值得關注的是，下半年公司在江門、煙臺、瀋陽和中山等外地推出4 個新樓盤，是越秀地産挺進全國市場的開篇之作。目前江門和煙臺樓盤已開盤，銷售率分別達到56%和60%，銷售成績理想。管理層表示，下半年公司將做好銷售工作，實現快速銷售，加快資金回籠。

　　目前其土地儲備擴大至約1,054 萬平方米

　　上半年，公司通過公關土地拍賣會以21.5 億元獲得瀋陽南塔街地塊，新增土地儲備67 萬平方米。截至2011 年6 月底，公司總土地儲備擴大至1,054 萬平方米，分佈在全國9 個城市。2011 年公司計劃至少安排60 億資金用於擴大其土地儲備，下半年將繼續以“立足廣州，拓展全國”為發展戰略目標，在市場環境和價格合理的情況下，尋找合適的土地資源。

　　凈負債約為67.2%，財務水平合理

　　截至2011 年6 月30 日，公司擁有現金74 億元，借貸總額為210 億元，凈負債比率為67.2%。公司預計下半年資本開資為92 億元，其中11 億元應付地價，43 億元為工程款項支出，38 億元用於新增土地儲備。

　　目標價為1.51 港元，維持買入評級

　　根據11 及12 年竣工結算面積的變化和價格假設，我們分別調升公司11 年和12年的凈利潤至14 億港元和20 億港元.源於最新的盈利估算和市場環境的變化，我們給予其1.51 港元的目標價，相當於12 年7 倍的市盈率，相對於12 年5.04 港元的每股凈資産折讓70%，上升潛力為19.8 %，維持為買入的評級。