作者:■葉鋒來建強

　　按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫，但部分城市房價卻“逆勢上漲”。國務院日前提出，“房價上漲過快的二三線城市也要納入限購範圍”。

　　二三線城市樓市真相究竟如何？房價上漲“推手”何在？限購範圍的擴大應當如何把握？記者進行了實地調查。

　　調控呈現“地區分化”

　　統計數據顯示，限購城市樓市大多降溫，投資投機性需求明顯受抑，房價漲幅收窄，個別地區房價甚至出現了同比下降。陣陣“涼風”還吹向土地市場。中國指數研究院的數據顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的5個城市全部為一線城市或發達二線城市，同比降幅最大的北京降幅達到48.32%。

　　不過，調控效果出現了明顯地區差異，最突出的表現是：部分二三線城市房價“逆勢上漲”。

　　在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價在每平方米4500元左右；今年1月以來，連續突破6000元。

　　福建泉州城區的商品住宅均價，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”；隔一個月後，已接近每平方米1.1萬元。此外，今年以來泉州房地産市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套；其中二季度城區的住房交易套數和交易面積，均環比一季度增長了近三成。

　　遼寧丹東是今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一，今年1-6月間，前四個月漲幅均在兩位數之上，有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。

　　該市一知名房企負責人告訴記者，該公司一個樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。

　　“今年以來，部分二三線城市房價堪稱逆勢上揚，有些城市甚至連月保持兩位數上漲，這是本輪調控出現的新特點。”中原集團研究中心一位負責人説。

　　中原集團研究中心近日公佈的一份針對50個未限購二三線城市樓市的調查報告顯示，有26個城市上半年住宅成交量同比出現上升，沒有一個城市的住宅價格出現下跌。調查發現，丹東等18個城市上半年本地人房産投資比重超過20%，14個城市上半年外地人購房比重超過20%。

　　上漲背後有三大“推手”

　　在調控層層加碼、毫不放鬆之際，部分二三線城市房價為何依然“頑強”上漲？記者實地採訪發現，除了沒有實行限購之外，其原因大致有三：

　　一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來，國務院批復了十多個國家級區域發展規劃，這成為一些城市樓市持續升溫的重要題材。

　　比如，根據國家批復的《山東半島藍色經濟區發展規劃》，煙臺積極發展與威海的城鎮組團建設，爭取成為“山東省區域經濟中心城市之一”。統計數據顯示，2010年，煙臺市房地産開發投資完成383.12億元，比上年增長41.3%，增幅比山東全省高7.4%。今年以來，煙臺市房地産投資增速在山東沿海城市中高居首位。

　　記者在煙臺採訪發現，隨著夏季旅遊旺季的到來，位於該市濱海路與養馬島大橋一帶多個項目相繼開盤，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項目的帶動下，高端海景住宅價格已邁進“萬元時代”。

　　二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區樓盤“太古廣場”售樓部經理告訴記者，目前新推出的兩棟樓、100多套房子已售完，估計30%的簽約客戶是受福建、廈門等地限購令影響“回流”購房的。

　　福建三盛地産泉州公司營銷總監曾義龍認為，今年以來，泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮，一是基於開發商近期較為緊張的現金流，希望通過推盤加快銷售速度；二是附近的福州、廈門兩大城市出臺限購令，擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流，因此多數開發商選擇在這個時機加快推盤，以防止客戶流失，保證市場佔有率。

　　據記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價相對較低的二三線城市，其受限購“擠出效應”影響均較為明顯。

　　三是較低價格基數上的“追漲”。丹東市住房和城鄉建設委員會副主任石萬才介紹，丹東既沿邊又沿海，生態環境、氣候良好，是宜居旅遊城市，近年經濟快速增長。但房價基數較低，去年為每平方米3243元。今年以來房價同比增幅較大，但絕對增加值不多。

　　當地房企錦繡集團常務副總經理林延明介紹，最近公司剛對537名客戶做了一份問卷調查。調查顯示，購房者中前三位是機關工作人員、私營業主和工薪階層，分別佔37%、23%和20%；從地域看，83%為本地居民，17%為外來居民；“房價基本適應當地的購買力”。

　　調控應“區別用力”

　　專家指出，今年以來一線城市樓市應聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態勢值得關注，樓市調控應把握分寸和尺度，同時避免效果打折。

　　“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點城市的老路，防止房價在短時間內迅速起飛、透支未來的上漲空間。必須要在房價上漲的初期，就將其納入調控範圍。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑説。

　　福州大學房地産研究所所長王阿忠認為，目前，限購城市房地産市場仍然面臨著量的反彈壓力，房價也存在上漲衝動，而大多數非限購城市處於“量價齊升”的行情狀態。為避免樓市調控繼續面對這種尷尬局面，有關部委除繼續“給力”限購政策和擴大限購城市名單外，各地政府還須切實擴大樓市供應，調整供應結構，特別是加快保障房的建設和供應。此外，要對落實調控不力的地區及時啟動問責機制。

　　中原集團研究中心相關負責人則認為，由於中國廣大二三線城市的房地産市場處於不同的發展階段，有著不同的市場結構，因此限購應“區別用力”。

　　“對一些本地投資需求比重較高的城市，應儘快出臺‘限購’政策。對於外地客佔比較高的城市應區分對待，一些旅遊城市應區分旅遊地産和普通住宅進行‘限購’，一些因大城市‘限購’而擠出到周邊城市的自住需求應進行保護，而純粹的投資投機性需求則應進行限制。”這位負責人説。