樓市觀察

　　一個無法回避的問題便是，當限購政策退出的時候，那些受到抑制的投資投機力量是不是會捲土重來？因此，政府在擴大限購政策的同時，必須考慮到將來這一政策退出後的應對之道。

　　日前召開的國務院常務會議要求房價上漲過快的二三線城市也要執行商品房限購政策。為此，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，並準備據此草擬新一輪限購城市的名單。

　　隨著限購政策在大城市的推行，二三線城市的房價卻在暗潮涌動，特別是在大城市周邊地區的一些“衛星城市”，今年上半年內的房價漲幅明顯超過了受壓制的大城市。今年4月北京舉行的一場春季房展會上，出現了火爆場景，而擔當主角的是來自北京附近二三線城市的樓盤。此外，國家統計局發佈的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數也顯示，一些二三線城市房價環比漲幅偏高。出現這種情況，説明原來涌動於大城市房地産市場的投資、投機力量在受到抑制以後，正在挖掘新的投資熱點。因此，將商品房限購政策擴大到房價上漲過快的二三線城市，是可以理解的。

　　但是，商品房限購政策作為短期內遏制房價過快上漲的一劑猛藥，固然有其一定的效用，但它畢竟是行政力量對市場的干預，對房價所起到的只是抑製作用，而不可能真正解決房地産市場長期存在的病根。事實上，即使是年初推出的“新國八條”，已經表示這只是“在一定時期內”執行的政策，表明這項政策總有一天是要退出的。

　　那麼，一個無法回避的問題便是，將來當限購政策退出的時候，那些受到抑制的投資投機力量是不是會捲土重來？而一旦這種假設成為事實，那麼，一個可想而知的結局便是，因限購政策的推行而受到抑制的商品房價格很快會出現強烈的反彈，此輪調控便前功盡棄了。

　　因此，政府在擴大限購政策的同時，必須考慮到將來這一政策退出後的應對之道。限購政策的推行為政府解決房地産市場亂象提供了“時間窗口”，政府應該抓住這段有利時機，解決市場的內生性問題。

　　一方面，應積極推進保障房的建設，從土地供應、資金等方面保證它的順利推進。一個可以預期的結果是，當保障房建設達到一定規模，基本能夠滿足中低收入者住房基本需求以後，商品房市場即使恢復自由交易，投資投機力量即使有能力將房價進一步炒高，也不至於成為一個影響社會穩定的重大問題。

　　另一方面，也是更為重要的方面，是政府應當在推行限購政策的這段時間內，積極轉變職能，從陷得過深的房地産市場中抽身出來。

　　長期以來，地方政府普遍將房地産市場當作推升GDP、補充“土地財政”缺口的一個重要工具來推進，這是造成保障房建設滯後、商品房價格高企的一個重要原因，這種立場也使地方政府對市場調控缺乏動力。必須指出的是，調控發展到目前，雖然力度越來越大，但政府在這個市場中的利益基本沒有觸及。很顯然，如果不在這個方面進行改革，那麼，投資投機力量就有了炒作商品房的堅強後盾，要求房價平穩運行便是一個永遠無法達到的目標。

　　周俊生（上海 財經評論人）