樓市調控、保障房、溫州開發商，這樣的關鍵詞足以串起一個讓好萊塢製片人心動的故事。

　　在黑龍江省雙鴨山市集賢縣，這正在成為現實。

　　這是溫州商人老吳一處新開發房産項目的所在地。第一期一共八棟樓，其中五棟用於棚戶區改造的回遷房，其餘作為商品房配售。

　　這個項目的開發商是一家由五名溫州商人集資創立於雙鴨山市的房地産公司，目前，老吳既是這家公司的董事長也是最大的股東。

　　他告訴《第一財經（)日報》記者，與自己以往的“炒房”相比，這一次親力親為地蓋房子賣房子，其實“利很薄”。

　　在溫州民間資金投向有限、各地保障房待“輸血”的背景下，老吳的經歷是一個值得參考的樣本。

　　他邊和記者算賬邊説，每平方米300元的薄利也可以做成6000萬元的好買賣。

　　産糧大縣“播種”房産

　　6月份預售證下來前，老吳手裏的300多套房子就已經被預訂了九成多。

　　事實上，這是他所開發項目中的3棟商品房的房源。

　　這依然讓這位溫州中年人更加堅信，一年前進入這個距離自己家鄉2000多公里的東北小縣城，是一個正確的決定。

　　“保守估計，四五年下來應該能掙個6000萬元吧。”説到這裡，老吳頓了一下，然後略帶得意地笑著説，“6000萬對於我們來説，已經相當不錯了。”

　　集賢縣是一個位於黑龍江東北部、地處三江平原腹地的農業縣。

　　在這個全國産糧大縣和黑龍江重要商品糧基地，溫州商人找到了他們的“種子”。

　　老吳在此開發房産的時間正值“史上最嚴”樓市調控出爐。

　　然而，在調控力度不均下，房價走勢出現分歧。

　　國家統計局近日發佈的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，京滬廣深等一線城市的同比漲幅大多在5%以內。

　　但蘭州、西寧、丹東、吉林、牡丹江等二、三線城市環比及同比漲幅依然較高。

　　這顯示，今年以來，限購、限貸、加稅、增供等政策效應逐步發酵，眾多一線城市的需求被凍結，使得大量資金和項目轉向二、三線城市。

　　溫州商人的手中似乎總攥著一個可預示未來的水晶球。

　　老吳告訴記者，自己不是“一個人在戰鬥”。他的不少朋友這兩年正在山東、安徽等一些自己都想不起來的三四線城市裏開發樓盤。

　　“叫好又叫座”的投資

　　“現在在溫州，光銀行存款餘額就在7500億元到8000億元之間，如果加上散落民間的資本，至少在1萬億元。”溫州中小企業促進會會長周德文告訴記者，經歷過去兩年山西煤改等一系列投資挫折之後，溫州民間巨量的資本正到處尋找投資機會。

　　錢往哪投？

　　據媒體報道，從年初起引發關注的溫州“試水”個人境外直接投資目前還處於“好事多磨”的階段。

　　老吳也在嘗試轉型。

　　曾經在杭州、上海等一線城市有著豐富“炒房”經驗的老吳，選擇了自己蓋房子和賣房子。

　　“杭州、上海的房價已經好幾萬了，再去買，風險太大，而且都有限購政策。”老吳認為，即使這些城市的房價還能再漲，空間也不會太大。

　　老吳的第一桶金來自於其在杭州樓市的一次投資。

　　與一線城市曾經動輒出“地王”相比，集賢縣的地價要低很多。

　　老吳説，由於自己開發的樓盤是一個結合棚戶區改造和回遷並兼顧商品房開發的樓盤，因此招標拿地價每畝才十幾萬元。

　　這一點很重要，精明的溫州商人更是把手上的這個20萬平方米（1平方米=0.0015畝）的樓盤分成了四期來建設，通過逐期預售回籠資金。

　　一個本來需要4億元的項目，老吳和他的股東們只用了1億多元就開發起來了。

　　最關鍵的是，對於老吳來説，在集賢進行的這一次房地産開發，還是一次“叫好又叫座”的投資。

　　集賢縣是農業大縣，同時擁有煤炭資源量17億噸，每年産煤超過1400萬噸，是該縣的支柱産業之一。然而由於歷史原因，集賢縣至今仍有近5萬人居住在年久失修、環境衛生臟亂差的煤礦城鎮棚戶區中。

　　加快棚戶區改造，是各地保障性安居工程的重要內容。

　　今年各地1000萬套保障房任務中，400萬套屬於棚戶區改造，也是産權型的。

　　集賢縣在其城鎮棚戶區改造實施方案中明確提出，要吸引社會力量參與棚戶區改造工程。

　　薄利多銷的賬本

　　老吳承認，這一次由買房子轉型成賣房子，其實“利很薄”。

　　據悉，目前其開發的商品房的均價大約3000元/平方米。

　　他給記者算了一筆賬——在自己開發的這個樓盤，每平方米的土建成本約為1200元，棚戶區拆遷平攤到每平方米的成本約為900元，再加上每平方米大約200元的人防、消防、城市配套規費和300元左右的稅收，以及人力、辦公經費等，每平方米的成本已經超過2700元。

　　去年剛進入集賢時，當地的房價大約在2800元/平方米，到了今年，房價已經上升到大約3200元/平方米。“這漲上來的幾百塊，就是純利潤了。”老吳笑著説。

　　老吳説，保守估計，按每平方米利潤300元計算，20萬平方米可以為他和他的股東帶來至少6000萬元的收入。

　　老吳並不是最早來到這裡的外來房地産商，但他手裏的樓盤卻是當地地理位置最好的。

　　不過，由於一些三四線城市的房價在一線城市樓市調控政策進一步收緊後，出現了短期內快速上漲的勢頭，因此外界呼籲限購令擴容。

　　但老吳對於小縣城的房地産市場前景卻信心滿滿，“這裡跟杭州，跟上海不一樣，這裡沒有‘溫州炒房團’的需求，農民要進城，棚戶區要改造，這些都是硬需求。”

　　而在當前千萬套保障房融資遭遇瓶頸的背景下，類似老吳手中的項目對於地方政府而言也是硬需求。

　　但他這樣的經歷是否能夠在大城市拷貝還有待觀察，因為土地開發就是一個大不相同的關鍵因素。

　　老吳説，他要踏踏實實地在東北過上四五個冬天了。（第一財經日報 許可新）