文/冀志罡

　　2005年下半年，“831”（土地招拍挂政策）大限到期，新項目上市驟然減少，供不應求初露端倪。售樓小姐開始對客戶的詢問電話不理不睬，購房者開始為了買房托關係走後門。至少從表面上看，供不應求的局面已經形成。但政府並不願意承認是自己的政策出了問題。相反，它將供求失衡的罪責，推到一個根本無法辯駁的群體身上，也就是炒房團。抑制炒房的措施陸續出臺。

　　彼時，正值中國經濟剛剛走出“非典”的陰霾，通貨緊縮的陰影也剛剛退去。雖然提出了“雙緊”政策，但市場上商品房的供給量，尚未馬上減少。過去留存的大量土地和項目，尚在開發和銷售中。我記得，當時的樓市供求兩旺，市面上可選擇的項目很多，價格也還平穩，未見明顯上漲。

　　然而，到2006年，售樓處門前已經排起了長隊。媒體一如既往地炒作陰謀論，指責開發商雇人托市。購房團也開始興風作浪。大勢的逆轉在不知不覺中醞釀成熟了。

　　樓市由平穩轉向暴漲是內外因素共同作用的結果。“雙緊”調控固然造成了供應量的減少，但僅此還不會造成瘋狂上漲的局面。更大的背景是，人民幣升值和新一輪通脹週期的啟動。

　　人民幣匯率機制改革于2005年7月啟動，人民幣開始緩慢升值。這種漸進調整的方法，等於告訴大家人民幣將長期升值。套利資金自然不會錯過機會。邏輯很簡單，本幣升值是本國資産升值的同義詞，而容量最大的資産市場正是樓市。

　　同時，根據歷史經驗，本幣進入升值通道後，順差將不減反增，外匯儲備也會加速積累。在強制結售匯的機制下，央行要把進來的外匯全部買回來，於是銀根日益寬鬆，信貸開始超速增長，通貨膨脹苗頭初現。

　　這樣，把房價炒高的制度條件、政策條件和金融條件，就萬事俱備了。但要真正暴漲，還需要一點東風，那就是把房價哄上天的心理驅動力——公眾會相信房價將要暴漲，並心甘情願地入市埋單嗎？這最後一步，由地方政府來完成。

　　某一線大城市的市長在會見外賓時，公開聲言本地房價要大漲；另一市政府則召集各方開會，商討“把房價哄上去”的辦法。在出口製造業中積累了大量現金的民營企業主們，嗅出了其中的味道，首先扎了進去。其操作手法兇悍，往往在一個樓盤購買幾十套或上百套的住宅，甚至將整個樓盤全部包下。這當然是地方政府所樂見的。

　　其中的利益驅動不難理解。地價房價與地方財政狀況緊密捆綁，賣地收入的高低，房産交易量的大小，直接決定了市政當局的財務狀況。在“一切向錢看”的氛圍下，政府炒高房價的動力甚至比開發商還要強。

　　隨著大量資金涌入樓市，隨著“雙緊”政策下入市樓盤逐漸減少，供求矛盾迅速激化。房産是一項資産，買漲不買跌是基本取向，一旦主流輿論認可了房價上漲的大趨勢，那麼不可遏止的暴漲就必將發生。我們看到，在2005年之後的幾年中，不僅富人，連收入不高的普通人，只要能湊個首付，都義無反顧地投入樓市。

　　從市場的邏輯出發，供求失衡當然是房價上漲的首要原因。但對於樓市，我們必須追問，供求失衡是如何發生的？房産是資産，需求特徵與一般消費品存在本質的區別。一個麵包店老闆可以大體準確地預測一條街上的麵包需求，而一個開發商卻很難預測將有多少人來買自己的房子。麵包是難以儲存的速銷品，而房子是可以使用數十年的耐用品，其需求並不取決於當下的居住，而取決於對價格的預期。只要人們相信房價將繼續暴漲，他們就會在今天買入房屋“儲存”起來。

　　從這個角度看，城市化也好，經濟增長也罷，都不是房價上漲的真正原因。從1995年開始，中國就啟動了快速城市化，但當時的房價在下跌；從2000年開始，中國經濟就一直穩定高速增長，但房價直到2006年才開始快速上漲。房價上漲——或者説房屋供不應求的真正原因，是國內投機資本的大量産生，以及地方政府人為製造的供給恐慌。

　　那麼，地方政府為什麼要鼓勵炒房？直接的原因是招拍挂。下期再談。