陳序：開發商硬撐了很久 現在可以降價了

　　長期來看，中國內地房價還有上升空間。

　　陳序

　　長期來看，中國內地房價還有上升空間。但現在，開發商們得考慮用降價換回點現金了。他們也似乎有此考慮。除了各類促銷消息，昨天，中國房地産指數系統發佈數據，4月份中國100個主要城市的住房價格較3月份上漲0.40%，增速較3月份的0.59%有所放緩。對房地産開發商和地産代理商的調查顯示，4月份住房均價為每平方米人民幣8773元，3月份為每平方米人民幣8738元。

　　北京在今年1月份停止發佈全國房價指數。於是，中房指數受到更多關注。中房指數稱，4月份77個城市的住房價格較上月上升，22個城市較上月下降，其餘1個城市與上月持平。跟蹤70個主要城市住房價格的4月份官方數據將在本月18日由中國國家統計局發佈。

　　房地産開發商不應對2012年前北京放鬆對該領域的調控抱任何期望。上週末，據新華社報道，兩位中國國家領導人分別重申了中央政府降低房價的決心。中國國家主席胡錦濤在天津考察時稱，中國的保障性住房建設是一項重大民生工程，政府將繼續增加資金投入，優先保證用地供應。中國國務院總理溫家寶在北京講話稱，中央政府提出要保持房地産價格基本穩定、促進房地産業健康發展的決心是堅定不移的。中央要把一些地區過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心也是堅定不移的。

　　今年以來，北京高官曾多次對過高的住房價格表示擔憂。市場也發現，儘管近期住房成交量有所降低，但房價仍然維持在高位。儘管中央政府努力督促地方政府增加保障住房供應，但私人住房市場仍然在泡沫化。房産稅試點和限購等行政措施並未馬上抑制房價上漲。但如果繼續加息，房地産市場和企業是不是還撐得住？

　　我注意到《華爾街日報》報道，惠譽發佈行業特別報告——《中國住宅房地産行業問答》，探討市場對中國住宅房地産行業的主要疑問。該報告是惠譽今年2月16日發佈的《中國房地産開發商：行業信用因素》的後續報告。報告討論了使中國住宅房地産市場區別於西方發達住宅房地産市場的因素，包括中國城市化進程迅速、房價與收入之比偏高以及購房者杠桿率較低。

　　惠譽在報告中設想了中國房地産市場的滑坡情境，以及滑坡對惠譽授予評級的中國地産開發商産生的影響。該機構分析房地産市場的兩種滑坡情境，且認為接下來最可能發生的情形是房價降低、銷量增加。該機構發現，許多中資房地産開發商已經在過去6-12個月中將發行的債券展期，或正在考慮採取這一措施。在滑坡期保存現金的其他做法包括：停止購買額外土地，放慢或暫停工程建設。除建立強有力的流動性緩衝外，許多中資房地産開發商還在試圖增加商業房地産業務，將其作為長期商業戰略轉移的部分措施。

　　正如惠譽所分析，一旦中國房地産市場開始滑坡，在最初的12-18個月，開發商將不再把利潤放在第一位，而把資金流動性放在首位；接下來，行業會出現集中整合，實力弱的小開發商會被淘汰，大開發商卻能熬過最困難的時期。顯然，以要肯降價增加交易，房産開發商面臨的下行風險是可控的。所以，知道中國內地的房地産開發商硬撐了很久，但我勸他們在下一步緊縮措施前主動降價，也給北京一個臺階。