房地産信託傳收緊信號 開發商自有資金比或提高

　　在房産商融資途徑日益收窄的情況下，原本被假以重望的房地産信託近日再傳收緊信號。

　　有市場消息稱，銀監會可能于5月1日前出臺新規，進一步規範並收緊房地産信託業務，以防止房地産金融風險在信託業蔓延。對此，多家信託公司表示尚未有明確的政策説法傳達下來。但同樣考慮到房地産業的金融風險，部分信託公司已經自發提高了房地産信託門檻，比如在股權融資模式下，開發商自有資金比例已經由50%提高到60%。

　　信託業自發調高房地産信託門檻

　　“我們的判斷是，即便銀監會出臺新規，也不可能全面叫停房地産信託，但出臺更嚴格的限制性政策是有可能的。比如貸款模式中，開發商的自有資金比例由30%提高至40%等。”新華信託某高層表示，信託業目前已自發調高房地産信託準入門檻。

　　據該人士介紹，目前房地産信託發行方式大體分兩類，一是貸款方式，對此銀監會有明確的針對開發商的“4.3.2要求”，即四證齊全、30%自有資金和二級開發資質。但記者了解到，很多符合“4.3.2要求”的企業往往選擇銀行貸款，因為銀行貸款成本較信託稍低。“對於銀監會再出手收緊房地産信託的傳聞，我們認為可能性很大。除進一步規範流程，杜絕擦邊球之外，也不排除直接提高貸款融資的開發商自有資金門檻。”上述新華信託人士表示。

　　除貸款方式外，更多房企選擇的股權融資方式，即開發商以股權做抵押來融資，信託公司或第三方企業先收購房企股權，規定時間內，房企再將股權以一定價格贖回。之前，信託公司針對利用這一模式融資的房企給出的門檻一般是自有資金50%。不過，受目前樓市風險的影響，信託公司普遍將開發商的自有資金比例提高到60%。

　　“也就是説，一個開發商要想融資2億元，起碼他要有3億的自有資金。但開發商如果有3個億，一般都可以把項目滾動起來了。現在普遍的情況是，開發商要融資3個億，但手裏只有1個億甚至幾千萬，他們覺得有了3個億盤子就活了，賣出去就能還錢了。但其實市場風險還是很大的。”一位信託業內部人士稱。

　　信託業自發調高房地産信託準入門檻的主要原因是對房地産銷售風險的擔憂。“我們最擔心的是限購政策。當市場不再允許購買了，那再好的産品也會有銷售受阻，回款困難的問題。償債風險就會非常明顯。”上述人士稱。

　　而SOHO中國潘石屹(微博專欄)也認同這一説法。“即便多數二三線城市3月房價仍在上漲，但從成交量上看，北京、上海等一線城市的住宅成交量未有實質性回暖。北京的成交量只有高峰時的四成左右。這一趨勢如果再延續1至2個月，部分房企一定會面臨資金鏈緊張的問題。”潘石屹堅定地認為。

　　開發商或轉向PE融資

　　當房地産信託因風險規避而進一步收緊房地産業務，更多企業將可能轉而尋求PE的支持。國內知名信託仲介機構諾亞財富某分析師介紹，目前房企除了銀行貸款和民間借貸外，最常用的融資方式是信託或PE(私募股權投資基金)，一旦信託業務受阻，會有更多企業轉而尋求PE。而相比信託業，目前地産公司從PE渠道融資還沒有明確的監管細則。

　　有數據顯示，2010年我國有近30隻房地産投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。戴德梁行分析，房地産基金在房地産融資市場將佔據日益重要的市場份額。而清科研究中心的數據顯示，在2011年一季度完成募集的25隻私募股權投資基金中，房地産基金佔5隻，募集資金9.59億美元。