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傅子恒:反房地産暴利不能只盯著開發商

發佈時間:2011年04月28日 19:24 | 進入復興論壇 | 來源:新京報

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  ■ 觀察家

  發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。房地産市場是暴利行業應該無需懷疑,但怎麼“反暴利”,則需要進一步探討。

  據報道,發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。發改委的此項“新政”雖還未有明確方案,但市場普遍將之解讀為房地産市場調控將進一步升級的信號。

  房地産市場是暴利行業嗎?這應是無需懷疑的。一些地産商認為不是,但這一説辭與公眾的感受相去甚遠。最直觀的感受有兩個:一是房地産是最易於創造超級富豪的行業,有統計顯示,近幾年的福布斯中國富豪榜中,地産商是新上榜的行業最集中的群體;二是信託業的利潤貢獻有相當部分來自於地産業,房地産信託基金的投資回報率,高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報率,説沒有超額利潤會有人相信嗎?

  其實對一個行業而言,並不是在任何時期都需要反暴利的,比如由科技創新帶動的行業成長,在初期的時候對於資本與智力投入者追求“成本彌補”之外的暴利給予一定程度的保護,恰恰是對創新一個激勵,包括知識産權在內的“産權保護”機制,也恰恰就是對創新者追求暴利行為的一種保護。但暴利局面最終會由競爭所打破,行業利潤率會重新趨於平均化。這是市場經濟的規律。當然,前提是市場充分競爭,不存在市場失靈。

  但我國的房地産行業十年以來,投資回報卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場失靈,更有政府失靈問題。而如果承認房地産行業存在不正當的暴利,那麼反暴利當然也就成了政府監管與市場認可的一個理由。

  客觀地説,房地産行業反暴利其實並非中國獨創,新加坡與德國,就有這方面的成熟安排。比如在德國,各地設有房地産公共評估委員會,負責對不同城市、區位與類別的房屋進行評估並確定基準價格,對超過合理基準價格20%的,地産商將面臨罰款;如超過50%,則將被視作暴利,面臨經濟甚至是刑事處罰。當然德國房地産市場穩定也是有目共睹的。

  但德國與新加坡房地産穩定有一個深刻的背景,那就是二者都是政府提供了強大的住房保障,屬於“小市場、大保障”的市場結構。由此反觀我國房地産市場結構,政府保障這一層面的供給,需要大幅度地進行補課。

  由此,也引發另外一個深層次的話題,那就是造成我國房地産價格十年飆升的具體原因是什麼,換言之,是什麼促成了房地産行業的暴利?關於高房價的市場原因,筆者曾經將其總結為居民收入增長生活改善推升真實需求、居住消費升級、城市化、有效供給不足、體制安排與政府相關政策失誤、投資與投機推波助瀾、利益集團操控增大治理難度等八個方面。

  這些方面哪個是造成暴利的源頭?確認這個關鍵問題,反暴利才能有的放矢。就目前的狀況來看,房地産市場的治理,靠一兩項政策很難治本,治理需是綜合性的。有的需要進行系統性的體制變革才能解決,比如地方政府的土地財政模式,就涉及中央與地方財政分權這一重大利益調整問題;有的還需認識提升,比如房地産市場“去投資功能化”,涉及房地産成品屬性的功能定位,是基本安居産品,還是市場普通産品?這些都需要各方認真探討。

  □傅子恒(學者)