房地産信託重新活躍開發商融資成本抬升

　　周亞霖

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　　2011-02-28

　　周亞霖

　　兩個月的略微低迷之後，房地産信託重新活躍起來。2月24日，臥龍地産發佈了1.75億元債權信託。之前，新湖中寶等上市公司也發佈了信託融資公告。按照用益信託網為本報做的的統計，2月份（截止到2月24日）投向房地産的信託計劃已經達13款，佔總款數一半的比例，發行規模或將超20.63億元。

　　隨著信託業對地産行業風險防範的提高，信託公司對地産公司融資要求更加嚴格。另一方面，相當部分信託公司房地産信託業務比重較大，且地産業務還是信託公司利潤率最高的業務，兩者依存度較高。和去年一樣，業內人士認為信託還依舊是地産公司除了開發貸之外最靠譜的一種融資方式。

　　但同樣，按照用益信託網的統計，今年1月份，發向房産公司的信託産品的收益率是9.29%，而去年全年平均下來是8.92%。顯然，房地産公司信託融資的成本在提高，今年伊始，對於地産公司融資，也不是一個好的訊號。

　　股票質押，還是股票過戶

　　和2008年地産“拐點”時一樣，今年以來一些地産公司仍然選擇以大股東的股權來融資，但和2008年不同，一些信託公司已經不再希望地産公司僅僅是用股票來做質押，更希望的是用股票過戶的方式來做生意。

　　據記者了解，一些大的信託公司，在和地産公司談信託業務時，如果對方要選擇大股東用股票質押的方式，信託公司都會選擇要求對方用股票過戶。“所有的股票的現值打個折扣，就是我們給地産公司的錢。雙方定個回贖的條款，過上兩年，等公司有錢了，再把股票贖走。”一家信託公司的高管告訴記者。為什麼不同意股票來質押了呢？“現在地産行業的風險和以前不同了，還是過戶了比較保險。”

　　但讓記者疑惑的是，現在房地産公司的信託業務的公告，提及的都只是説將股票質押，但這位高管告訴記者，“很多公告披露不那麼詳細。外面的人很難知道他和信託公司之間的合同細節。”

　　不僅是合作方式變得苛刻，實際操作起來，難度也在加大。去年底，一家地産公司發行一個6億元左右的信託，地産公司用一塊一線城市的地塊給信託公司做了抵押，雙方約定了總資金成本率為不高於年化12％。

　　但這個信託發行卻低於了地産公司預期。“以前發個信託，誰做路演呀。這一次，還在上海做了場路演，才發掉的。”這家上市公司的高管告訴記者。他感慨，信託利率已經不低了，但沒想到還比以前費力多了。

　　“有土地質押，17%-18%的利率，如果股票過戶，13%-14%的利率”，這樣的行業水準，已略高於在海外發債的利率。儘管信託融資成本如此之高，但“縱觀各類融資，在國內，不談開發貸，性質比較相近的融資方式中，還是找不到比信託成本更低，更靠譜的融資方式”，業內人士如此評價。

　　風雨同舟

　　房地産企業與信託之間，恩怨難了，可謂風雨同舟。

　　去年11月，銀監會就對信託行業做了關於房地産信託的風險提示，而且在風險提示之前，還做了規範銀信合作模式、實施凈資本管理等措施。

　　12月，包括中融信託那樣在房地産信託業務量很大的公司都暫緩了房地産信託。中融信託2010年12月單月發行的集合類信託規模為15.6億元，環比下降了52%，原因在於公司12月份暫停了房地産信託業務。而一些更大的信託公司也表現謹慎，對記者表示“絕對不做四證不全的股權融資的項目。”

　　但和原先外界判斷的可能會停止房地産信託不同，去年底很多地産公司只是暫緩了房地産信託業務一些時日。實際上，據業內人士講述暫緩也只是公司自查，各家公司都要看看手中的項目是否有四證不全、項目資本金比例不達到國家最低要求等違規行為。

　　即便是暫緩，按照用益信託網數據統計，信託行業2010年全年共發行集合類信託産品3561億元，較2009年增長了174%；其中12月份發行了集合類信託産品383億元，同比增長111%，環比增長2%。而房地産信託一直在集合類信託中佔比就較重。

　　用益信託網的首席分析師李也和記者評論：“沒有停止，只是有了因為有監管層的風險提示，調整下業務節奏。”

　　據安信證券的統計，2010年，全行業共發行了1921億元的房地産信託項目，同比增長328%，房地産信託的發行規模在佔集合類信託規模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，房地産信託佔據半壁江山。房地産和信託公司之間依存度如此之高，顯然，2011年，信託還會是房地産公司最重要的融資方式。