地方鬆綁呼聲遭樓市調控加碼 中央急推限價令

　　□ 財新記者 李慎 | 文

　　樓市中僅次於“金九銀十”的銷售旺季非“五一”莫屬。北京市場也將迎來今年以來樓市推盤的最高潮。不過，大興、昌平、通州等幾個郊區推出的新盤，定價仍高居2萬元左右。

　　雖然歷經宏觀調控一年有餘，開發商在房價上的博弈能力仍未見消怠。北京預計于5月開盤的商品房項目約48個，其中純新盤21個，老項目後期27個。幾乎所有的老項目，都比上一期開盤價貴；而新盤定價也略高於周邊。

　　這是當前一線城市房地産市場狀況的縮影——交易量低位膠著，價格卻堅挺不下。“當前開發貸和個貸都很緊，開發商的資金鏈確實面臨嚴峻考驗，但規模性降價是最後的選擇，目前來看還遠沒到那一步。”一位國企開發商負責人向財新《新世紀》記者表示。

　　於是，有業內人士預測，不等開發商末日窮途，地方政府可能先撐不住了，自行給市場鬆綁。“總之，這是一場‘雞戰遊戲’（Game of chicken），看誰先眨眼。我相信先眨眼的肯定是政府。”麻省理工學院管理學院教授黃亞生在微博中稱。

　　已經有地方政府似乎想“眨眼”了。4月20日，海口市市長冀文林在海口市政府第75次常務會議上説，要“充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關實施細則”。有媒體對此解讀為“海口市擬停止執行樓市限購令”。

　　在房地産調控效果並不明顯的僵持之際，剛剛宣佈限購令兩個月的海口市如真退出限購，無異於“一石擊水”，對市場預期將産生重大影響。財新《新世紀》記者對此在第一時間進行了求證，海口市政府辦公廳有關負責人“辟謠”稱，海口不會取消限購令，“這是國家要求，國家也不會為海口開綠燈。”另一位接近海口政府的知情人士則向財新《新世紀》記者透露，“海南不是取消限購令，但是希望放寬標準。有關申請已向國務院遞交。”

　　由於海口購房者多為島外人士，限購對樓市的影響可想而知，“海南各地政府都希望能夠取消（限購令）。”上述知情人士稱。

　　然而，種種跡象表明，房地産調控政策籃子中最“兇猛”的殺手锏——限購令，恐怕離退出市場還遙遙無期。4月中旬，國務院督察小組兵分八路，對各地房地産調控效果進行摸底。業界對於此次摸底的結論甚為關注，這將肅清地方政府的想法，並關係到下一步調控政策的走向。但從各方預期來看，宏觀調控的下一步方向將是“加碼”，而絕非“鬆綁”。

　　現階段仍是“假摔”

　　新華社日前發佈“一季度北京房地産市場量價齊跌”的消息，一度受各方質疑。中信地産一位負責人向財新《新世紀》記者分析稱，從數據上看，這並非不可能，一季度成交的樓盤偏郊區，並且有幾個保障房項目入市，拉低了整體成交價，但這其實是“假摔”，是通過結構性推盤而人為造成的均價下跌。他認為，北京城八區的商品房項目價格基本上沒有下降。

　　這顯然不是政策制定者希望看到的情況。4月中旬，國務院派出由發改委、央行、監察部、國土部等相關政府領導帶隊的八個房地産調控專項督察小組，前往16個省市，對各地保障性安居工程建設和房地産市場宏觀調控情況進行全面督察。

　　發改委副主任穆虹在督察途中表示，當前中國各地調控房地産市場的任務十分艱巨，但中央的態度是很堅決的。現在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實際的幻想。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林表示，目前各地政府貫徹調控政策有很大差距，中央政策很嚴、措施很好，但真正實施起來差異太大，更多的城市基本是“空調”。對於2011年的房地産市場，王玨林預計調控會繼續加碼。

　　目前，已完成調研返京的各督察小組正在總結調查情況，結論尚未對外宣佈。但種種跡象表明，部分城市的調控效果並未令他們滿意。據財新《新世紀》記者了解，近日國研中心市場經濟研究所所長任興洲在北京市住建委主辦的內部會議上表示，“從數據上看，房地産投資仍然很高；從摸底情況看，二三線城市的市場依舊火爆，社會性資金衝向房地産的動因、動力仍然存在。如果放鬆調控，市場一定會報復性反彈。此外，保障房的長效機制還沒建立起來，調控短期內不會放鬆。”

　　國家統計局的數據支持了任興洲的判斷。3月份70個大中城市新建商品房價格指數顯示，多數城市房價基本維持穩定，但有部分三、四線城市房價上漲的勢頭超過了一線城市，如秦皇島、包頭、安慶、蘭州等。從全國範圍看，房價並沒有出現整體下跌的狀況。

　　在限購令執行頗嚴的一線城市，開發商難有伸展拳腳的空間，這客觀上催熱了二、三、四線城市的房地産市場（參見本刊2011年第10期“到三四線城市去”）。近期發佈一季報的上市房企業績已對此有所體現，一季度三、四線城市為開發商貢獻了大半銷售量。

　　遠洋地産總裁李明在近日的媒體見面會上表示，“從調控的效果來看，中央政府並不一定認為已經到頭了。如果有新的調控政策出臺並不意外。”

　　調控加碼漸露頭

　　“其實，銀行對開發貸和個貸已暗自收緊。”一位國企開發商負責人向財新《新世紀》記者透露，自4月上旬開始，多數銀行已經收緊了開發貸，尤其小開發商貸款非常難，購房者個貸收緊的形勢更為嚴峻，“我連續見了幾個銀行的行長，問題不是開發貸，而是業主的個貸遲遲辦不下來，很著急。”

　　近期，銀監會要求銀行業金融機構開展新一輪的房貸壓力測試，這已被市場視作樓市調控政策升級的前奏。此次壓力測試增加了住房成交面積下降等假設情形，並提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。

　　中原地産研究部高級經理劉淵認為，調控可能從兩方面繼續加碼：“一是繼續壓開發商的資金鏈，包括收緊開發貸，不發預售證，限價令等政策；二是繼續限制購買力，如提高首付比例，限制個貸的發放，推廣房地産稅等。”

　　劉淵認為，在調控政策籃子中，“最‘兇猛’的還是限購令。在房價膠著難分時，任何政策都替代不了限購。在房地産稅試點城市重慶和上海，成交量和房價並未走出獨立行情，顯示出房産稅的調控效果並不好，因此可能不會向全國推廣。”

　　在劉淵看來，限購令退出遙遙無期；政府同時啟用了限價令來為限購進一步加碼。4月14日深圳市規劃和國土資源委稱從5月1日起，將對深圳市所有商品房項目實行“明碼標價、一套一標”，即限價令。發改委隨後亦宣佈,從5月1日起，全國的商品房（包括二手房）都必須明碼標價。

　　不過，中房信分析師薛建雄認為，限價令的嚴厲程度和效果肯定不如限購，“限價限制的是開發商的行為，其監督作用在市場環節，監控起來的難度大大高於限購，同時在操作環節的騰挪空間很大。”

　　據媒體報道，為規避北京的限價令，綠城位於北京的高檔住宅誠園，採用了“暗漲”的手法，至4月11日，綠城已經完成了對誠園項目未售出房源的實際銷售價格上調1000元/平方米。

　　薛建雄稱，從政策的影響力和監管難度等多方面看，限價都不能替代限購，當前限購不應退出，否則市場將面臨報復性反彈的風險。

　　記者符燕艷、付濤對此文亦有貢獻