各地樓市成交均價創新高 政府自評調控有效

　　國務院樓市督查組剛從各地返回之際，多地卻傳來樓市成交均價創歷史新高的消息。這三個領漲的城市分別是杭州、北京、上海，前兩者商品住宅成交均價周環比漲幅高達91.61%和57.52%，而上海的周成交均價創下近3萬元/平方米的全國歷史新高。

　　與此同時，一些地方政府卻自我評價“調控有效”。就在上海成交均價創新高數據出爐的同一天，上海市統計局官網出爐“一季度本市房地産市場基本情況”，明確稱“現階段調控效果初步顯現”，依據是“一季度，本市房地産市場呈現開發投資增幅回落、新開工面積環比大幅增長、銷售面積同比繼續下降。”

　　這則“自我評價”，只字未提上海的商品住宅價格。而4月11日—4月17日，僅上海二手房掛牌均價，18區縣中僅7個下跌，11個上漲。

　　市場的信心卻已受到高房價的持續打擊。據最新披露的購房者信心指數2011年第一季度調研結果，2011年上海一季度購房者信心指數為95.6點，環比2010年第四季度下跌2.9%，同比下跌12.1%，位列全國倒數第九。

　　購房者信心指數再跌

　　由國家統計局中國經濟景氣監測中心和中房信聯合編制的購房者信心指數2011年第一季度報告指出，目前，上海市樓市成交冷淡，購房者持幣觀望，開發商延遲推盤，銀行銀根收緊，上海購房者信心指數再次下跌。

　　有業內人士認為，雖然宏觀調控整體鋪開，但是樓市調控效果並不十分理想，房價依然緩慢上升，加之一季度提出各城市房價的增長目標，令購房者多有疑慮，購買意向也由此降低。

　　另有網絡調查顯示，儘管逾半數受訪網友認為2011年上海房價會呈現下跌趨勢，迎來拐點，但也有18.7%的受訪網友表示房價不會下跌，13.6%的受訪網友認為房價小幅下跌後再上漲，16.3%的受訪網友則支持房價會繼續上漲。

　　一季度，上海市商品房銷售面積371.28萬平方米，比去年同期下降23.5%。其中商品住宅305.55萬平方米，下降24.6%。這被上海統計局的最新統計報告視為“現階段調控效果初步顯現”的依據。但有業內人士坦言，從調控的根本目的和公眾最為關心的價格焦點來看，以商品房銷售量降溫明顯，作為調控見效的理由，值得商榷。

　　調控效果難現

　　購房者信心指數持續低迷，與調控效果有直接關係。

　　中國指數研究院監測的全國35個城市中，上周量價齊升的城市達到17個，近半數。21個城市成交量環比上漲，多達26個城市均價環比上漲。十大重點城市中，除武漢和南京小幅下跌外，其餘成交量均環比上漲。

　　佑威機構執行董事黃志堅表示，上周上海紫園成交1.77萬平方米，均價達10萬元每平方米，和第二名瑞虹新城銘庭一起托高了樓市成交均價，兩項目在逆市中取得如此的戰果，其緣由值得關注和研究。

　　德佑地産研究主任陸騎麟則認為，上週全市商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米，與近期高端樓盤集中成交，比重增加密切相關。但也與近期樓市調控誤傷剛需有關。“如剛需的首付和貸款等一系列優惠被取消，貸款難度加大，這部分購房者被迫止步。只能寄望開發商作出價格讓步調控。”漢宇地産分析師則提醒，目前豪宅市場有重新啟動的苗頭，支撐全市均價再創新高。

　　二手房市場的價格堅挺表現得更為明顯。21不動産研究中心數據顯示，4月11日—4月17日，上海二手房掛牌均價上漲478元/平方米，其中金山、崇明等區的漲幅較大，分別為8.24%和7.51%。

　　據了解，國內其他多個城市出現類似的情況。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生日前表示，一系列房地産調控政策的效果正在顯現，房價快速上漲的勢頭暫時被壓制住了，但目前市場還處在膠著、相持階段，調控的主要任務是“堅持住”，限購政策將作為長期政策執行。

　　未來樓市政策研判：限售？

　　“京、滬、杭等核心城市成交均價反彈，最關鍵的還在於調控效果和地方執行層面存在問題。”上海本地一位曾與國務院督查組在上海調研時接近的人士指出。

　　督查報告匯總後，國家接下來還會採取什麼對策？

　　大華繼顯近日發表的報告表示，由於國內房地産銷售活動反彈，房價頑固企高，房地産市場越來越有可能面臨更多收緊措施。

　　世聯地産研究報告稱，如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從多個方面進行調控。“首先是政策嚴格執行，比如嚴格徵收土地增值稅；其次是政策力度加強，如購房首套房的首付比例提高，限購範圍擴大；以及新政策的出臺。”

　　在新政策出臺方面，世聯預測，在限貸、限購和限價基礎上，“未來可能會進一步‘限售’，即個人購買商品房之後五年內不允許出售轉讓。”

　　加息的影響也不可低估。洲聯集團五合智庫總經理鄒毅指出，在房價快速上漲時期，持續加息會成為壓倒房價的最後一根稻草。目前利率水平距上一次高點還有較大空間，會對樓市産生怎樣的實質影響，取決於今年通脹走勢與繼續加息的次數。