嚴厲調控一年 北京樓市量跌價平

　　去年4月17日國務院發佈的“新國十條”拉開了我國房地産市場嚴厲調控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二條”出臺。至今年4月，國家共出臺三輪大的調控，調控的力度和頻率都居於歷史之最，而北京更是落實調控最嚴厲的地區之一。

　　數據顯示，多數城市的調控效果已經顯現，北京樓市出現量縮價穩，房價漲幅趨緩，樓市走到從成交量下跌到房價即將下行的關鍵時刻。

　　重壓之下，新盤低開

　　投資離場後剛需撐場，大興、房山多個面向剛需的樓盤低價開盤，均受到追捧

　　“新國十條”預示著樓市史上最嚴厲調控的開始，隨後調控層層加碼。這一年裏，如何賣房成為開發商的頭等大事。

　　老王是一家大型品牌開發商的高管。去年4月，他們在大興的純新項目要開盤，樓市調控轟然而至，這打亂了老王原本計劃好的開盤計劃。

　　這是公司一個純新項目，首期開盤一定要賣得好。老王和他的團隊連夜開會，制定應對政策的措施。老王發現，“新國十條”提高二套房的首付和利率，旨在打擊樓市投機，對於自住性需求還是支持的。而老王的新項目以小戶型産品為主，潛在的客戶正是首次置業的剛需客群。老王認為，剛需族對價格非常敏感，制定一個調控下剛需能夠接受的價格將是開盤熱銷的關鍵。老王對比了一下周邊的價格，二手房價格是22000元/平米，還沒有新盤可供參考。怎樣的價格才能打動調控下挑剔的購房者呢？

　　“與其往後價格太高賣不動偷偷摸摸降價，不如一步到位。”老王果斷調低價格預期，將首期開盤價格調低到17000元/平米，比周邊二手房還要低5000元/平米。

　　雖然是北京“新國十條”後首個開盤項目，但在開盤當天，銷售率達到75%，當日成交約7億元。

　　就在老王的項目開盤後幾天，北京市政府根據“新國十條”發佈了細則，即“京十二條”，其中的重要措施是，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。再加上第三套房限貸和外地購房限貸政策，北京市場形勢一下子嚴峻起來。

　　不過，老王他們試水成功，使周邊即將開盤項目松了一口氣。大家一致認為，只要價格到位，還是能吸引剛需來買房，就看開發商是否有主動調低價格預期的這種魄力。

　　隨後，大興、房山多個面向剛需的樓盤低價開盤，均受到不同熱度的追捧。特別是萬科長陽半島項目，從去年7月份開盤以來，以不高於2萬元/平米的價格，多次開盤，多次“日光”，剛需族的需求仍然龐大。

　　調控加碼，銷售率持續下降

　　“京十五條”出臺後，賣得好的剛需盤也受到波及，銷售率下降，蓄客週期拉長

　　隨著調控的進一步深入。今年2月，樓市調控進一步加碼，“京十五條”出臺，限貸令直接升級為“限外令”，即北京本市居民擁有兩套住房不能再購住宅，外地居民繳納五年納稅證明或者社保證明限購一套。這大大限制了購房人群。老王公司在房山的樓盤也受到波及。該樓盤開盤時，銷售率為60%左右。雖然定位剛需盤，但也有部分100平米以上的大戶型。小戶型基本賣完了，但大戶型卻相對滯銷了。

　　“京十五條”的出臺，無疑是給樓市又一次急速降溫，賣得好的剛需盤也受到波及。

　　受“京十五條”影響明顯的還有著名的“日光盤”萬科長陽半島。3月6日，前五期開盤接連“日光”的房山萬科長陽半島第六次開盤，認購率僅63%，終結了連續5次開盤日光的記錄。萬科相關負責人表示，新政出臺後，約有30%的客群受限購影響不具備購房資格。

　　而4月中旬萬科長陽半島進行了第七次推盤，300多套房源，當日銷售130多套，銷售率不足50%，“日光盤”銷售率節節下滑。據萬科負責人介紹，為確保足夠的去化率，萬科第八次推盤將拉長蓄客時間。

　　調控一週年後，熱銷盤受冷遇，北京樓市成交量出現明顯下滑。

　　據中原地産和北京房地産交易管理網數據顯示，截至4月16日，調控一年來北京期房住宅成交量為8.49萬套，同比下降了40.5%；二手房住宅簽約套數為 17.97萬套，下調36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬套下調了39.5%。但在房價方面，除個別樓盤降價外，調控一週年，北京樓市整體出現量跌價平的趨勢。

　　市場預期改變，土地市場現流標

　　市場好的時候，房價高，地價高，開發商也敢拿高價地。市場不好的時候，即使有便宜地，開發商也不會去抄底，這個時候更重要的是企業能正常運營下去

　　一年前調控開啟前夕，土地市場一片熱鬧景象，開發商搶地頻頻上演，地價也逐步攀升，“兩會”後一天誕生多個“地王”，房價飆升，不少人説“土地市場瘋了”。這也直接引發了史上最嚴厲調控。

　　調控一年以後，住宅銷售的下滑，開始影響開發商對於未來的預期，表現明顯的就是土地市場。4月20日上午，北京3宗居住用地公開招標，其中兩塊地因為投標企業不足3家最終流標。資料顯示，這兩地塊均位於順義區仁和鎮梅溝營村，北側地塊總建築面積24.32萬平米，南側地塊總建築面積21.3萬平米，需配建 12.5萬平米的限價商品住房。

　　不僅如此，在南京、瀋陽、貴陽、合肥等二線城市均出現土地流拍的現象。

　　2010年4月17日

　　國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”。

　　2010年4月30日

　　北京率先出臺樓市限購令，規定同一家庭限新購一套房，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

　　2010年6月4日

　　官方明確個人房貸二套房認定標準。

　　2010年9月29日

　　“新國五條”出臺。房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；調整契稅和個人所得稅優惠政策等。

　　2010年11月3日

　　四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，並將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。

　　2011年1月26日

　　“新國八條”出臺。中央要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。二套房首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　2011年2月16日

　　“京十五條”出臺。對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停在北京向其售房。

　　2011年3月

　　各地相繼出臺2011年房價調控目標。除北京以外，大多數城市房價控制目標均未提到“降”字。

　　老王公司去年拿了不少密雲等郊區的地，還想在通州拿地。但是今年老王表示，公司拿地將謹慎，“銷售不好，現金流跟不上拿地的速度，拿地風險也很大”。

　　對於全國調控最為嚴格的北京，多家開發商表示，要跟著市場的節奏走，市場好的時候，房價高，地價高，但是開發商也敢拿高價地，因為市場對未來預期好，融資也相對容易。市場不好的時候，即使有便宜地，也不會去抄底，這個時候更重要的是企業能正常運營下去，度過市場的低潮期。

　　而對於調控前不少開發商手中的高價地，地價成本決定了開發商為了利潤不得不將高價地轉化為高價房。

　　記者了解到，某上市公司今年有多個高價地項目面世，其實這些項目在去年就已經準備好入市了，但是高價房項目的預售證一度“被卡”，後來發證速度也很慢，因此入市時間受到影響。如公司在昌平的項目，去年12月售樓處、樣板間已經做好，開始蓄客。“即使著急，也只能隨時準備著，等預售證下來了馬上投入銷售。” 其內部人士表示。

　　也有多家開發商表示，北京調控太嚴了，只好到周邊城市去尋找機會。不過，隨著北京可供土地郊區化的趨勢，“環首都”地區正炙手可熱。首先是廊坊、香河等距離北京東部較近的三線城市，萬科、萬達、綠地等大品牌開發商競相進駐，涿州、唐山等地也成為熱點。

　　“蛋糕”變小，代理行、二手仲介“火拼”

　　為了爭奪房源、客戶，二手仲介同行打架的新聞時常見諸報端；一個樓盤由五六大代理行同臺競技

　　調控下銷售量大跌，市場蛋糕變小，同行間的競爭也日趨白熱化。為了爭奪房源、客戶，二手仲介同行打架的新聞時常見諸報端。當本輪調控一週年之際，這種“火拼”開始蔓延到一手代理行業。本週，由於被爆“惡意挖角”，思源、易居兩大國內代理龍頭高層在微博上大打“口水戰”，引來圍觀。

　　4月26日清晨，一個名叫“羅鵬飛5039”的易居員工在微博上發表“前兩天接到一個叫陳的電話，説他在思源任鄂爾多斯星河灣項目總監，想挖我去思源組織金鷹隊，待遇是我現在工資再加1.5倍”，就此引發了易居多位高管對思源的“圍攻”。

　　星河灣在鄂爾多斯的項目預計10月開盤，據稱有高達120億元的銷售目標。星河灣將從思源、中原、策源、易居、世聯、合富輝煌六家中挑選五家組建聯合代理團隊，其中又分主銷和承銷，幾大代理同場競技，這條“挖角”微博成為思源、易居舌戰的導火索。

　　業內人士指出，雙方近幾年擴張都很迅速，積怨已深，互相挖人、搶項目拆臺都是常事，只是此次碰巧由挖角微博將矛盾公開化。

　　在二手仲介行業，“京十五條”出臺後，行業老三鑫尊置地迅速反應收縮戰線，閃電關店50家。鑫尊置地董事長劉軍表示，限購政策出臺，將使二手房市場成交量下降三成，市場份額的減少，會給新開出未盈利的店陷入虧損，還不如提前關店止損。

　　另一方面，受新政影響，市場“速凍”已經出現，仲介行業業務蕭條。為了拉生意，有的仲介公司許諾能夠為外地客戶辦理五年假社保獲得購房資格。但這一做法很快被市建委查處曝光，仲介行業也到處風聲鶴唳，最新出臺的“一房一價”政策也將二手房納入政策管理範疇。

　　■ 聲音

　　防止非限購二三線城市房價瘋漲

　　●朱中一(中房協副會長)

　　整體來看樓市調控一年作用明顯。首先各地樓市漲幅趨緩，其次保障房安居工程明顯加強。如果沒有調控，房價過快上漲和保障房缺失兩個問題不會迅速改善。從全國樓市的量價來分析，一線城市成交量出現持續下跌，許多二三線城市由於不受限購影響，市場不錯，導致全國樓市成交量出現了同比上升。價格上，北京、上海、深圳等一線城市的房價還沒有出現“明降”，但市場上開發商打折、送裝修、送車位等折扣和優惠增多，出現了“暗降”的苗頭。

　　目前尤其要注意的是，要防止房價過快增長的趨勢從一線城市向非限購的二三線城市蔓延。樓市過熱對企業、購房者都沒有好處。為此，我們行業協會一直要求企業理性一點，今年定價上不要盲目漲價，以免倒逼政府出臺新的調控。其次，目前發改委要求商品房實行備案制度，地方政府應該把控好窗口審核，使房價能符合當地的調控目標。

　　還會出臺更嚴厲調控政策

　　●范小衝(陽光100置業集團常務副總裁)

　　持續的樓市調控肯定發揮了作用，體現在三點上，一是房價過快上漲得到控制；二是未來預期發生了變化；三是限購、限貸、限價對購買行為産生極大影響，市場上觀望情緒很強。

　　由於未來保障房將大量供應，將和商品房形成樓市雙軌制，開發商都在思考如何在保障房佔據半壁江山的樓市生存、發展。現在能看到大家都在謀求轉型，要麼轉投二三線城市或加大商業地産開發、以及産品升級換代，要和保障房産品做出明顯區別。

　　但目前的調控沒有完全達到中央的預期目標，尤其是對地方政府出臺的房價調控目標不滿意。我預計今年還會出臺更加嚴厲的樓市政策，會對現有行政和金融政策做出一些調整，比如在地方政府問責、開發商利潤率控制以及開發商融資上都會更加嚴厲，但在通脹、流動性充裕等因素作用下，未來好的商品房價仍會上漲。

　　■ 建議

　　從行政調控轉為稅收調節

　　范小衝、朱中一均表示，未來樓市調控的方向應該由行政調控或轉換為稅收調節。

　　范小衝説，政府希望的是樓市健康發展，目前以限購、限貸、限價等行政手段進行短期壓制效果明顯，相信等保障房體系建設起來後，這些行政控制會漸漸轉換為稅收等調節手段，最終實現商品房和保障房兩個市場的分離，畢竟長期使用行政手段會使得資源錯配，以及政府對市場的誤判。

　　朱中一表示：“我個人判斷，今年內樓市調控政策不會有太大變化。樓市調控方向肯定是對的，行政手段短期內效果顯著，但也有一旦取消限購，市場報復性反彈的擔憂。不如以稅收取代行政控制，仿傚新加坡和台灣地區，區分普通住宅和高端商品房，從交易、持有和流轉環節劃分不同成本。”此外，朱中一還認為，要從根本上理順問題，中長期制度建設必須提上議程，包括中央和地方政府如何分蛋糕，二者如何理順財權、事權、以及土地招拍挂制度、城鄉二元土地制度如何完善、突破等。

　　本報記者 袁曉瀾 自曾暉