海口擬微調限購令 專家稱獲批可能性不大

　　限購令鐵幕裂開了一條縫。

　　4月26日，海南海口市傳出取消樓市限購的消息，引發全國關注。恰逢國務院房地産調控督察組剛剛結束調研之際，海口市有關部門立即做出澄清：取消限購係誤讀。

　　但傳言並非空穴來風。海口市有關政府部門確實表示，考慮對限購進行微調，旅遊地産或不被納入限購範圍。知情人士並告訴記者，海口已經擬定了開放島外人士購房的實施細則，並上報國務院。

　　有業內人士指出，在持續的限購政策之下，海口樓市70%的島外需求被抑制了，高端旅遊地産尤其受到影響。海口市政府希望限購可以打開一條縫，以發展國際旅遊島計劃的設想。

　　一手發展旅遊島，一手執行樓市調控，海口地方政府在兩者間究竟如何權衡？

　　限購微調

　　“充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關實施細則。”4月20日，海口市市長冀文林在海口市政府第75次常務會議上的講話，引起軒然大波。

　　26日，上述講話一經報道，“海口叫停限購令”、“樓市降入冰點”等傳言紛至沓來。當日下午，海口市住房和城鄉建設局（以下簡稱住建局）有關負責人對記者澄清，“我們也看到了這方面的報道，這個傳聞不屬實，海口市從來沒有提出不限購”。

　　海口住建局市場管理處處長戴開權接受記者採訪時稱，之所以會出現這樣的誤讀，主要是源於對於“限價不限購”的錯誤理解。他説，“限價不限購”要分開來看，“限價”主要是指海口日前公佈的房價控制目標，要把海口的房價控制在一定範圍之內；“不限購”則是指海口或將對産權式酒店等旅遊地産實行差異化管理，將其不列入限購的範圍。

　　“我們執行‘限購令’的做法不會改變，但或將對目前的‘限購令’進行微調，不搞‘一刀切’。”戴開權説，這個現在也只是構想或計劃，並沒有付諸實施。

　　前述住建局負責人也指出，房地産調控政策出臺，對海口市房地産業産品結構調整來説，是一個重大契機。海口作為國際旅遊島中心城市，要做到既確保本地居民的基本住房需要，又滿足島外人士旅遊度假需求。因此，海口市會積極調整房地産産品結構，引導發展高端的旅遊房地産。

　　本報記者從海口市住建局了解到，海口市將對在建的沒有明確分類的房地産項目，細分為住宅類和旅遊類房地産。對住宅類項目嚴格執行國家房地産調控政策。而對旅遊類房地産項目，規範市場，加強監管，大力發展符合國際旅遊島建設要求的避寒、療養、養老、休閒、度假居住型房地産。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強指出，旅遊房地産的概念可大可小，以島外眼光視之，放之海南而皆準。換言之，海南房地産約等於旅遊房地産，皆“不列入限購的範圍”。所以對限購令進行調整云云，還需拭目以待。

　　微調背後的苦惱

　　海口業內人士指出，海口此次限購微調背後的推力，是海南省房地産業受限購影響巨大。

　　記者從海口市住建局拿到的數據顯示，海口市第一季度商品住房成交量和面積同比下降38.63%和19.1%。

　　另據國家統計局公佈的數據，海口市住房價格指數同比漲幅下降17.4個百分點，環比漲幅下降0.4個百分點，在全國70個大中城市中，分別列為50位和53位。

　　成交量和房價指數雙雙下滑的背後，是樓市調控下海口市“土地財政”數字的尷尬。

　　海口市地稅局的數據顯示，今年一季度，海口市土地使用稅、城市維護建設稅、土地增值稅收入同比下降。3月份，建築業營業稅收入4425萬元，同比下降33%；房地産業營業稅收入5937萬元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。

　　而在過去的5年，土地出讓金、房産營業稅、土地增值稅等房地産業的相關收入，是海口財政主要的來源。

　　事實上，房地産在整個海南省都居於支柱地位。房地産業相關稅收收入佔地稅總額的40%以上，2010年房地産業稅收是2005年的7.8倍。

　　僅2010一年，海南省房地産開發投資實際完成467.87億元，實現稅收104億元。同期，海南省地方財政一般預算收入為271億元，土地財政佔比接近40%。

　　對於土地財政的巨大貢獻，“島外人士”功不可沒。以海口市為例，房地産總量的70%左右銷往島外，房地産市場“外向型”特徵顯著。

　　但不可否認，發展旅遊地産拉升了海口房價。

　　海口房地産價格雖在全大中城市中處於中下水平，但對於普通工薪階層來説，買房仍遙不可及。一位海口市的出租車司機對記者説，現在房價這麼高，像他們這樣的本地人一輩子都很難買到一套房。