限購令致合同無法履行可解約

　　限購令致合同無法履行可解約

　　浙江省高院出臺全國第一個專門針對審理受房産調控政策影響的房屋買賣案件的司法指導性意見。

　　“新國八條”出臺後房産糾紛猛增 浙江省高院推指導意見

　　早報記者 李雲芳 通訊員 張興平

　　“純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，(房屋買賣)合同確實無法繼續履行的”，法院可支持當事人解除合同的訴求。昨天，浙江省高級人民法院召開發佈會，公佈近期出臺的《關於審理受房地産市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》(簡稱《意見》)，這也是全國第一個專門針對審理受房産調控政策影響的房屋買賣案件的司法指導性意見。

　　今年1月出臺的“新國八條”明確對不同購房者採取限貸、限購、禁購等措施，直接導致很多當事人因辦不出按揭或沒有購房資格而無法繼續履行已簽訂或約定的房屋買賣合同，一些買房人遂要求解除合同。有的房産仲介甚至有此類糾紛近千件，有的律師事務所一個月就受理五六百起這類糾紛案件。

　　正式、預約合同均可解除

　　《意見》明確，“純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的”，法院才可支持當事人解除合同的訴求。這裡的合同既包括正式的房屋買賣合同，也包括預約合同，如定金協議書、認購書、意向書等。

　　解除合同後，賣方應當將收受的購房款或者定金返還買方，但賣方請求買方承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，法院可酌情支持。

　　《意見》同時規定，當事人另有約定的除外。去年4月13日，張某夫妻將其位於寧波的一套房屋轉賣給劉某，雙方簽訂了買賣合同並約定按揭還款，隨著房産新政加重二套房貸的首付壓力，劉某請求解除合同並返還定金。法院審理認為，雙方在簽訂合同時已經預見到銀行放貸金額可能不足，且為此約定了由劉某補足和負責的應對措施，遂判決繼續履行合同。

　　不用實名利益不受保護

　　“新國八條”出臺後，很多人利用不正當手段辦出假納稅證明或社保繳納證明，以規避相關調控政策進行房屋買賣。對此《意見》明確，因一方當事人隱瞞或虛構事實情況，導致訂立的合同違背調控政策而無法履行的，另一方當事人可請求變更或撤銷合同，並要求對方當事人賠償因此所受到的損失。

　　實踐中，一些不符合條件的購房者，為規避調控政策，往往用親戚或朋友名義買房。對此，《意見》規定除限購、禁購等調控政策重新調整並准許其取得房屋産權外，對實際買房者請求法院確認其為房屋産權人的，不予支持。“就算你拿出證明，説錢都是你打給開發商的，你才是真正的産權人，法院也不會支持。”浙江高院民一庭庭長許惠春説。

　　此外，《意見》還規定，經紀機構請求房屋買賣合同當事人支付其已實際支出的必要費用以及合理報酬的，應酌情支持；但對未予明碼標價、虛假誤導、混合標價、捆綁標價、炒賣房號、賺取差價等違規收費，不予支持。