樓市拐點尚未出現 多數城市房價未現實質性下跌

　　本報記者 韓曉東

　　價格鬆動尚不明顯

　　“國十條”出臺被業界普遍看做樓市調控的標誌性時點。國家統計局數據顯示，去年4月70個大中城市房價同比上漲12.8%，創下該項統計工作開展以來的歷史新高。而“國十條”出臺後，先前的房價上漲預期逐步減弱，去年12月70個大中城市房價漲幅回落到6.4%。

　　國家統計局今年啟動了房價統計改革，不再公佈國內房價同比綜合漲幅。但從已掌握的數據仍可觀察出，目前全國房價仍然呈現小幅平穩上漲的趨勢。數據顯示，今年2月，70個大中城市中有8個城市新建住宅環比價格下降，持平的有6個，其餘56個城市仍然出現一定上漲。

　　“國十條出臺已近一週年了，對公司來説最明顯的變化自然是銷售環境的惡劣，但這並不是一刀切的現象，有的項目仍然取得良好銷售。”一大型房地産企業人士對中國證券報記者表示。

　　樓市滯銷乃至價格鬆動的現象，目前有所增多。統計局數據顯示，與1月相比，2月70個大中城市中新建住宅環比價格下降的城市個數增加了5個。2月環比漲幅超過1.0%的城市有7個，比1月減少了12個；環比價格漲幅比1月縮小的城市有44個。

　　另據北京房地産交易管理網數據顯示，3月北京商品住房成交均價為19679元/平米，是2009年9月以來首次同比下降。而成交量方面，北京樓市並未出現旺季反彈的情況，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，環比下降41.5%。

　　3月份北京房價的回落能否成為持續性現象？對此，有分析人士認為，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房價也曾出現短暫回落的態勢，隨後又恢復上漲。況且月度價格數據可能更多受成交項目區域的影響，目前尚不能得出房價“拐點”已經提前到來的判斷。

　　北京市房地産協會副秘書長陳志認為，目前北京房價“穩中有降”的趨勢已經形成。樓市的投資投機資金已經退出，市場中的購房者基本都是剛需。開發商為了把房子賣出去，必須考慮這一市場變化。

　　距去年4月17日“國十條”調控政策出臺已近一年，從統計數據來看，目前大多數城市房價並未出現實質性下跌。但樓市已出現一些結構性變化，如投資投機性購房比例大大降低，房價環比下跌的城市數量有所增多。風起于清萍之末，房價“堅冰”會隨著調控的深入而逐步被打破嗎？

　　業內專家認為，本輪樓市調控的使命仍未結束，如果未來房價再度出現較快上漲趨勢，調控仍有不少“後手”可以祭出。

　　調控仍將持續深化

　　“國十條”出臺以來的樓市調控大致可以分為三個階段。第一階段是去年4月份“國十條”的出臺，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暫停發放部分城市三套房貸、建立考核問責機制、大力建設保障性住房等。第二階段則是9月份的“國五條”，主要措施包括全面暫停三套房貸、調整住房交易契稅和所得稅優惠政策、加快推進房産稅改革試點。第三階段則是今年1月份的“新國八條”，主要措施包括要求各城市從嚴制定住房限購措施，確定年度新建住房價格控制目標等。

　　幾番調控後，對於後續政策走勢，分析人士認為，這需要看房地産市場價格和成交的具體走勢。為達到使房價回到合理區間的調控目標，不排除未來在具體措施上繼續強化的可能。

　　對於房産稅試點何時在其他城市推廣，一位接近宏觀部門的人士表示，房産稅今年在上海、重慶試點後，最終將要逐步擴大到全國範圍。對於推廣進程，則要看兩個試點城市的具體徵收情況，總結經驗後再作出進一步的部署，而這可能需要一段時間。

　　限購政策方面，目前國內各省會城市以及部分房價上漲較快的三線城市，均已經出臺了明確的限購措施，政策實施時間至少要持續到今年年底。有分析人士指出，限購政策屬於較為短期的政策，如果未來房價形勢好轉，不排除大多數城市逐步調整政策。

　　而也有專家認為，對於北京、上海等投機性需求密集的城市，一定程度的限購政策可能在未來長期存在。而如果未來房價再度出現明顯上漲跡象，除了限購之外，不排除政府出臺商品房限價等更嚴厲的政策。

　　值得注意的是，加息雖然不是針對房地産業的政策，但累積加息的影響正在逐步顯現。住建部政策研究中心副主任秦虹認為，今年貨幣政策會趨緊，房價的調整有一個滯後期，成交量下降一段時間之後才會影響到價格，房價在預期下降之後才會隨之下降。