買賣兩難 樓市僵局何時能破

　　記者 胡萍

　　北京新房19個月來首降！這條消息足以讓緊繃的樓市振奮一下了。北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，今年3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米19679元，環比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價首次同比下降。然而細究降價區域卻發現，大興、房山、密雲等郊區項目成為本輪成交及降價的主力，而對於大眾更為關注的交易活躍的熱點區域，其房價則呈現“穩中有降”的態勢。“穩中有降”的表述雖然有些含糊，但至少增加了房價向下的預期。

　　記者近日在北京市中關村某熱點學區房周邊看到，兩位房地産仲介在給客戶介紹着房源情況，儘管他們心裏很清楚這位客戶只是試探詢問，實則沒有購房意願。他們告訴記者：“生意真清淡，業務不好做，好多老業務員都離職了。”據其介紹，上月該公司二手房成交量非常低迷，未降價的房源基本上是有價無市。北京市房地産交易管理網的數據顯示，3月份，北京全市二手房網簽總量為11102套，與1月份相比成交量下跌了52.7%，與去年同期相比，成交量也大幅下跌了56.9%。

　　在嚴厲的調控政策面前，新房成交同樣大幅縮水。中國指數研究院的統計顯示，3月監測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關注的是，所監測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。

　　相比成交量的下降，房價下跌卻並不明顯。國泰居安房地産行業分析師認為，房價目前整體仍處高位，一二線政策嚴控城市開發商新開盤定價順應市場略有下降，不限購的城市房價以持平或略漲為主。據其監測，本週8個城市整體成交均價仍在高位波動，一線城市的成交均價環比下降2%，二線城市環比下降4%。

　　事實上，每次樓市調控之後都有較長一段觀望期，人們總是習慣性地等待着“第二隻靴子”的落地，因此，交易冷、看客多、價格玄虛成為近段時期以來樓市的真實寫照。我愛我家集團副總裁胡景暉表示，限購直接影響到了購房人是否有資格買房，並且受影響人群比例很高。此外信貸趨緊，消費者購房難度增大，而在當前限購和緊縮的信貸政策以及加息影響下，不少消費者會選擇短期內退市觀望。他認為，目前京城樓市仍處在買賣雙方互相觀望的僵持期，項目基本沒有打折促銷，大範圍的降價也未到來。“雙方的博弈還會持續一段時間，但如果市場持續低迷，開發商最終得靠‘以價換量’。”

　　記者調查發現，越來越多的購房者摒棄了調控之下的疲態心理，重拾房價向下的預期，繼而深度觀望。絕大多數看客認為，打破當前的僵局唯有降價，那麼，房價降多少才能達到可以告別觀望的程度，該問題似乎誰也難言定論。與此同時，與“觀望”相伴隨的諸如惜售、降價實為“假摔”以及租金上漲等現象又當引起警惕和深思。

　　市場普遍預計，從4月開始，開發商迫於年中業績的壓力，將加快推盤力度，樓市新增供應量將不斷增加。但是受觀望氣氛籠罩，成交量是否會出現與房源相適應的小幅回升？樓市僵局何時才能結束？

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，開發商經過一季度的觀望和預期調整，意識到利空政策已經階段性出盡，接下來將進入政策穩步收效的階段，只有抓住短暫的政策真空期，儘早入市，才能贏得銷售業績。

　　中央民族大學經濟係副主任張春敏告訴記者，影響中國房地産市場穩健發展的主要癥結不在於高房價，關鍵在於長效機制的缺乏，必須從制度建設着手，對房地産市場形成有效監管。

　　對此，多位專家表示認同。北京大學房地産研究所所長陳國強表示，目前樓市調控政策短期工具色彩過於明顯，樓市調控更多地成為宏觀調控的一個環節，而其自身卻缺乏一個長效的調控機制來穩定市場各方預期。

　　興業銀行資深經濟學家魯政委(專欄)也多次表示，解決房地産問題的根本方法是增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。有專家建議，從土地流轉、財政稅收、金融監管、住房保障、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六方面入手，多管齊下，建立有效市場，兼顧經濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求，促進房地産市場穩定健康發展。

　　應該看到，中央加強房地産市場調控的目標是明確的，決心是堅定的，房地産市場政策層面不會放鬆這一點毋庸置疑，而無論地方政府多麼“溫和”，價格調整的趨勢已經形成。各級政府應進一步加大調控執行力度，釋放正確信號，穩定市場預期。唯此，樓市才能最終走向良性健康發展之路。