房産商經營性現金流大幅下降 面臨斷糧危險

　　《中國經濟週刊》記者 孫維晨|北京報道

　　新一年的春風尚未吹綠江南岸，房地産企業的資金寒冬或將持續。隨著嚴厲的房地産調控政策持續運行，從銀行獲得開發貸款變得更加困難，在地産界打拼的商人們正在為“從哪弄到錢”這個問題發愁。

　　“危險而疏遠”的板塊

　　3月8日夜間，房地産龍頭企業萬科A(000002.SZ)公佈了2010年年報。年報顯示，萬科2010年銷售額1081.6億元，成為國內首家銷售額突破1000億元的房地産企業；歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元，較2009年增長36.65%。

　　房地産板塊另一重要風向標——保利地産(600048.SH)此前發佈的2010年年報也顯示，上市公司實現凈利潤接近50億元，同比增長四成左右。

　　根據《中國經濟週刊》統計以及綜合其他公開數據，儘管頭頂嚴厲調控政策，但房地産上市企業在過去一年並未出現大面積財富“滯漲”情況。約60%的房地産上市企業同比實現增長或扭虧。

　　“雖然從去年開始房地産企業的融資渠道就比較緊張了，但2010年的銷售情況算是比較不錯了，這給大部分房地産企業帶來了穩定的資金流。”接近住建部的一位業內分析人士向《中國經濟週刊》置評説。

　　不過，外表光鮮的財務數字背後，大量房企或許已經開始在資金道路上步履蹣跚。經營性現金流的大幅度下降是顯而易見的事實。根據目前已公開的13家上市地産企業年報顯示，儘管凈利潤達81.4億元，同比上升41.08%，但經營性現金流卻同比下降1777.61%。

　　另有分析稱，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，可能會使今年前幾個月新房銷售量比2010年四季度下降40%至60%。而多數開發商95%的現金流都來自於住房銷售，不少人開始擔心房地産商能否抵禦住本次樓市的銷量“寒冬”。

　　就在房地産上市企業年報發佈之際，一些原本有意涉足房地産領域的上市公司卻打算“安分”地遠離。

　　吉林制藥(000545.SZ)3月7日公告稱，將於3月23日召開2011年第一次臨時股東大會，採取現場投票與網絡投票相結合的方式決定一項重要議案：《關於公司擬向中國證監會申請撤回重大資産重組申請文件的議案》。吉林制藥表示：“截至目前，由於國家對房地産行業的宏觀調控一直在進行中，吉林制藥此次涉及房地産行業的重大資産重組事項已不具備實施的基礎。”

　　在此之前，*ST博通(600455.SH)于3月5日亦發佈公告稱，準備向中國證監會申請撤回重大資産重組行政許可申報材料，原因是，“為了堅決貫徹執行《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，證監會已暫緩受理房地産開發企業重組申請。本次重大資産重組置入資産為經發地産100%股權，其主業為房地産業務，不符合國務院相關要求。”

　　目前仍處於停牌狀態的S*ST萬鴻(600681.SH)同樣也面臨房地産政策調控致使重大資産重組進程減緩的境況。

　　一位要求匿名的房地産上市企業高級財務經理説：“一些上市企業礙于當下嚴厲的房地産調控，根本沒辦法做房地産項目的資産重組；已經在進程中的就只能停止或任憑監管機構重審。調控政策效果已經從限購等層面上升到影響上市公司各種運行項目上來。很多公司都重新選擇其他類型資産重組。”

　　出鈔口愈加收緊

　　如果説上市公司尚能依靠資本市場獲得一些資金支持，那麼未上市的一些房地産企業所面臨的“斷糧”風險將會更加嚴峻。

　　2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經理黃家榮發表標題為“銀行全面停止給地産商發放開發貸款”的博客文章，這隨即成為媒體熱炒的焦點。儘管市場普遍認為銀行全面停止房地産開發信貸的可能性幾乎為零，不過，信貸收緊卻是不爭的事實。

　　中國建設銀行一位對公業務經理告訴《中國經濟週刊》，目前雖然沒有接到任何此類通知，但是當前的貸款指標較為緊張，房地産開發業務並不在被優先支持的行列中。

　　3月4日，媒體引用全國政協委員、中國工商銀行行長楊凱生的話報道稱，工行要增加對中小企業的貸款，同時在規模上收縮房地産開發貸業務，以調整信貸結構。

　　3月8日，從事私募與信託行業的經濟研究者孫飛對記者説：“現在房地産企業都普遍缺錢，我前段時間就剛剛完成了一個私募融資項目。”他並未透露太多關於該項目的信息，但是令他興奮的是，融資渠道“收縮”或許能幫助他尋覓到更多的客戶。

　　“完全停止來自銀行的房地産開發貸款是不可能的。”孫飛認為，目前大量的保障性住房還需要銀行信貸的支持，而且，如果停止授信反而會直接讓房企的風險傳導至銀行自身。

　　一位國有房地産企業的財務經理告訴記者：“目前銀行對大型優質房地産企業客戶加強了房貸審核力度，而中小型開發商就很難貸款。而且貸款利率提高之後，很多中小企業已經貸不起款。”

　　這位財務經理進一步表示，房貸審核主要包括申請企業的財務狀況、近幾年的審計報告還有企業整體的項目情況，以及對企業未來現金流的預測。“在建面積、銷售面積、結轉收入、土地儲備、未來的土地儲備獲取計劃等，這些都在銀行審查範圍內。最關鍵的是看公司的現金流和擔保人以及抵押物等。”

　　銀行捂緊了口袋，開發商就必須從其他渠道獲取資金，這其中便包括私募和信託。但是，這兩項融資成本都明顯高於銀行信貸成本。

　　一位曾經從事房地産私募融資和信託融資的房地産業人士告訴記者：“信託募集資金不能用來購買土地，且成本要比銀行平均融資成本高3倍。私募則更高，利滾利算下來大約是25倍。”原本被開發商不屑一顧的高成本融資渠道如今或許會成為他們的救命稻草。

　　在各地限購措施的影響下，銷售資金回籠遇阻也讓房企措手不及。來自北京市房地産交易管理網的數據顯示，今年2月，北京期房住宅成交量為2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右。

　　另據偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，今年2月，商品住宅新增供應套數為1812套，環比下降95%，同比下降31%。

　　“這幾乎是最為迅速的一次交易量壓制。”上述國有房地産企業財務經理如此評價。他説：“成交量降低直接拖累了房地産公司的銷售資金回籠速度。如果這樣的情況持續下去，即便是降價，可能銷售量也不會有明顯升高。”

　　但是，來自中國房地産協會的一位高級分析人士則預判：“2011年下半年，全國大部分房地産企業都將遇到資金緊迫的問題。但是如果他們從現在開始降價銷售、加速回流現金的話，資金鏈還是可以得到一些緩解。”