樓市進入博弈期 下半年開發商或抓緊出貨

　　證券時報記者 楊晨

　　樓市調控的威力已逐漸顯現，深圳2月樓市成交量出現大幅下滑。據統計，深圳2月新房共成交1806套，環比下跌近6成，成交均價仍維持在20588元/平方米的高位。儘管價格未見鬆動，但低迷的市場環境使買賣雙方的心理已發生改變，部分開發商已開始轉變營銷策略。

　　今年春節後深圳首個新開盤的項目——萬科金色領域上週六低價入市，立刻引來置業者的搶購，開盤當日即售罄，給近期低迷的樓市激起不小的漣漪。應對低迷的市場，萬科已經做出“順勢而為”的姿態，其他開發商是否會效倣？

　　世聯地産深圳區域總經理朱敏認為，萬科積極的營銷策略對其他開發商有一定示範作用，經過幾輪調控後，目前市場上購房人群主要是剛需人群，開發商應瞄準剛需人群開發産品，合理定價。

　　諸多跡象顯示，房地産開發商資金鏈已逐漸繃緊，洗牌的空氣漸趨濃郁。2010年中國房地産開發企業資金來源中，開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。去年中國新增房地産貸款同比增速比2009年末降低10%，其中地産開發貸款餘額同比增速較2009年驟降八成。目前，包括大型開發商在內的房地産企業負債率明顯上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上。另一方面，2011年1月中國並購市場房地産行業並購金額達 6.71億美元，佔1月並購交易金額的19.0%。

　　朱敏認為，房地産市場經過2009年和2010年的繁榮後，資金回籠情況良好，今年上半年開發商的資金壓力不會太大，但隨著信貸的收緊，融資壓力加大，下半年，部分開發商可能會抓緊出貨回籠資金。不過，知名地産營銷人士弓鳴表示，開發商現在也在觀望，但由於調控已成常態，再加上開發商的資金一般都較充裕，因此不會出現幾年前調控政策一齣臺就大幅降價的現象，開發商的行動要看後續的政策以及自身實力。

　　二手房方面，今年2月深圳二手房僅成交3217套，環比1月下跌67%，降幅較新房更大。記者走訪多家仲介店舖發現，由於房貸優惠政策取消，許多客戶擱置了購房計劃，各家地産仲介的生意都十分冷清，工作人員遠比顧客多。通泰地産一位銷售人員告訴記者，現在業主和購房者都在觀望，成交意願不強。