樓市調控成效 還看開發商資金約束

　　⊙項銀濤

　　政府工作報告提出，將堅定不移搞好房地産調控，建立健全考核問責機制，若穩定房價不力，地方要被追究責任。近期，隨著熱點城市紛紛出臺並實施限制購房的政策，樓市正面臨變局。但限制購房政策能否抑制房價繼續上漲，關鍵還是能否真正約束住房地産開發商的資金鏈條。

　　回顧2003年以來我國房價運行的軌跡，只有在2008年上半年房價曾出現回調，一個重要的背景是，當時在適度從緊貨幣政策下房地産開發商資金鏈條繃緊。2008年，全國房地産開發企業本年資金來源同比僅增長1.8%，面對嚴峻的資金壓力，房地産開發商不得不主動下調房價以回籠資金。

　　與2010年房地産開發商擁有充裕的現金流相比，2011年房地産開發商的資金鏈條將全面收緊。2010年，我國房地産開發企業本年資金來源同比增長25.4%，較上年同期下降18.8個百分點。在穩健的貨幣政策下，預計2011年房地産開發企業的本年資金來源增速將繼續下降。在穩健的貨幣政策下，預計2011年房地産開發企業的本年資金來源增速將繼續下降。

　　形勢明擺著，不僅投向房地産開發的貸款規模將會大幅減少，而且貸款的利率也將明顯提高。無論是從銀行監管要求還是商業銀行自身控制信貸風險的需要來看，當前背景下繼續擴大商業性房地産信貸投入的可能性已不存在。特別是在信貸規模總體受限的背景下，商業銀行“以價補量”的經營決策將抬高房地産開發企業的銀行融資成本。

　　而房地産開發企業的自籌資金將面臨多重約束。2010年，在2009年房價快速上漲和成交量急劇擴大的情況下，多數房地産開發商積攢了充裕的現金流。但在房價快速上漲的同時，地價和建築成本也在抬升，即使2011年房地産開發企業本年資金來源中的自籌資金規模保持不變，支持的房地産開發面積也已縮水。不僅如此，2010年，商品房銷售狀況明顯不如2009年。2010年，全國商品住宅銷售面積同比增長8.0%，較2009年下降35.9個百分點；全國商品住宅銷售額增長14.4%，較2009年下降65.6個百分點。值得注意的是，2010年房屋新開工面積較多，全國房屋新開工面積同比增長40.7%，較上年同期提高28.2個百分點。若按住房開發建設一至一年半的建設週期論，則2010年新開工房屋將在2011年下半年後形成實物供應。如果市場行情持續嚴峻，那多數房地産開發商將面臨較大的資金壓力。

　　房地産開發企業資金來源中的定金和預收款將受到嚴格監管。按照商品房預售資金管理辦法，定金和預收款作為預售款的一部分將受到嚴格的專戶監管，房地産開發企業不能挪用於滾動開發。資金來源中的個人按揭貸款增速也會明顯下降。這主要是因為在高房價和嚴厲的二套房信貸政策下，全款購房的比例將會大幅增加。

　　從房地産開發景氣指數走勢看，全國房地産開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）下降明顯。2010年12月末，國房景氣指數為101.79，比11月份回落1.41點，比上年同期回落1.87點。其中，本年資金來源分類指數下降更為明顯。2010年12月末，全國房地産開發企業本年資金來源分類指數為102.66，比11月回落2.08點，比上年同期回落8.11點。從房價漲幅看，2010年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月縮小1.3個百分點；環比上漲0.3%。由此可見，從總體上看，房價快速上漲勢頭正在得到初步抑制。下一階段，如果繼續對房地産開發企業的資金面保持高壓狀態，有理由相信，房價繼續上漲動能將會下降，房地産調控將取得可觀成效。

　　（作者係中央財經大學經濟學博士）