遏制房價虛火 2011新一輪樓市調控蓄勢待發

　　時值歲末，突如其來的加息令房地産市場再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經濟工作會議閉幕後，房地産主管部門已開始密集部署明年調控。土地、信貸、稅收等政策將進一步趨緊，樓市調控已經步入常態化階段。

　　據一位接近住房和城鄉建設部的人士透露，2011年，房地産調控將著力於保障房建設和分配體系的完善、土地出讓和管理制度的改革以及房産稅擴徵等領域。另外，貨幣政策逐步收緊也將考驗房地産業的資金鏈。“長短策結合是今後樓市調控的主要特點。”

　　保障房再發力

　　作為房地産業制度性變革的重要元素，保障房建設以及分配模式改革將是明年房地産調控的著力點之一。溫家寶日前表示，“總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題。土地要首先保障保障性用房。”

　　根據住房和城鄉建設部日前下發的《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，2011年，全國計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，並要求各地方政府調整之前上報的“2009-2012年三年保障性住房建設規劃”和地方“十二五”保障性住房建設規劃。

　　相比2010年的580萬套的建設量，2011年計劃建設的保障房將增長72.4%，大大高於此前市場對2011-2012年全國保障性住房建成量分別約為680萬套和620萬套的預期。

　　資料顯示，2009年全國保障性住房建設規模約為260萬套，2010年為580萬套，2011年將高達1000萬套。僅這3年的數據，全國保障性住房就已達到1840萬套。如果按照此數計算，意味著平均每10個家庭可以擁有1套保障房。

　　業內人士指出，中央經濟工作會議已經傳遞出一個信息，即建立一個保障與市場共存的機制，通過兩隻手，即保障房和商品房來共同解決供給問題。如果每年堅持1000萬套的保障房建設，其對商品房價格的平抑作用將逐漸顯現出來。

　　專家指出，保障房大規模建設的同時，也應改革相應的分配製度，以實現保障房福利體系的公正和公平。

　　目前，有地方政府已開始建立市民收入水平、資産價值和現有住房面積的信息庫，並建立相應的核查制度。另外，為實現房源的合理供給，保障房的建設和銷售正在逐步分開。開發商在建好保障房之後，以政府限價轉交給地方政府，政府或政府指定的機構根據申購者的充分信息資料加以甄別，並通過公示等措施加強社會監督。

　　專家建議，限價房和經濟適用房的立項、開發、建設和銷售等環節也應設立配套的問責制度以及追溯懲戒制度，無論哪個環節出了問題，政府和司法機關都應追究相關人士的行政或法律責任。

　　土地閒置將遭嚴查

　　12月以來，各地地王頻出，引發房價跟風上漲，19日，國土部緊急發文表示，要加強土地調控，嚴格落實房地産用地調控政策，打擊囤地炒地、閒置土地等違法違規行為。提出對招拍挂出讓中溢價率超過50％、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書籤訂或中標通知書發出後2個工作日內，上報國土資源部和省國土資源主管部門。

　　美聯物業研究中心發佈報告稱，國土部此次出臺的通知屬於加強版，或為啟動樓市第三輪政策調控的急先鋒。但如果各地方政府不堅決落實執行，仍難以起到實質性的作用。

　　4月份以來，地價快速上漲。國土部解釋稱，全國土地供應並不少，一些企業購置土地後沒有及時開發，有囤積現象。為此，國土部開始要求省級國土部門，對因為政府原因閒置土地，在明年1月中旬之前將尚未完成整改處置的土地和具體的地塊信息、閒置原因向社會公示，還將公佈一批因企業原因造成土地閒置名單，禁止企業及控股股東在問題查處到位前參與競爭拿地。

　　有專家表示，本輪土地調控風暴可能將以嚴查處理閒置土地為調控重點。全國政協委員張皎指出，對閒置用地處理，除了執行國家的相關法律法規之外，各級土地主管部門應該抓緊研究制定閒置土地處置的操作程序，制定實施細則、“閒置土地處置操作程序”等配套法規。

　　“麵粉”的上漲速度已經超過了“麵包”，“招拍挂”土地出讓方式也受到詬病，改革土地出讓方式也有望成為新調控手段。

　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，如果僅要求土地不得溢價50%，政府完全可以將起價提高。而如果人為地把土地價格壓下來，很可能造成由於市場競爭不充分，在競爭者之間産生不公。一些地塊由於位置和面積較好，出現地王的可能性很大，溢價率應該以市場平均價格為基礎進行計算。

　　目前，北京、上海、深圳等地逐步開始探索新的土地出讓方式。今年10月份，深圳以“定地價、競房價”的方式出讓一塊安居型商品房用地，該宗地安居型商品房的最高銷售基準價格為8000元/平方米（含裝修），競拍將以8000元/平方米為最高基準，價低者得，最終卓越集團以7380元/平方米的最低報價拍得該地塊。

　　房産稅擴徵或起步

　　據接近發改委財政金融司的人士介紹，部分城市推進房産稅改革的條件已經成熟，相關管理條例的修訂及地方試點工作正在加緊推進。2011年，如果房價繼續大幅上漲，房産稅試點很可能推出。

　　“929新政”後，中央明確提出將“加快房地産稅改革試點推進工作，並推廣到全國”；至此，房産稅擴徵至住宅領域的路線圖逐漸清晰。“現在只是時間問題，房産稅試點將在數月內啟動；上海、重慶將分頭試點後再總結推廣。”全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示。

　　據了解，明年最有可能試點開徵房産稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點的可能性也很大。上海市已建立房屋狀況信息中心，為徵收房産稅鋪路，上海有開徵房産稅的基礎條件，一旦國家政策明確，可加快推進。

　　房産稅擴徵至住宅領域要變成現實，關鍵要解決房産評估和有效甄別徵稅對象兩大難題。關於房産稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

　　知情人士透露，對於徵稅對象的甄別，主動權將交給地方。地方建設主管部門將以國務院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎面積標準，同時，結合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區內的免徵面積，而後上報相關主管部門批准並備案。

　　建設部一位官員表示，如果一人擁有多套住宅，而權屬人又不在當地，目前的設計中，可以借用個人所得稅自主申報的方式，要求以年末為結點，權屬人進行申報並繳納稅負，同時制定嚴厲的罰則，當然，這一切的前提在於，政府掌握清楚的房屋權屬情況。

　　除了房産稅以外，加息也被認為是遏制房價上漲的最猛藥。今年央行已連續兩次加息，五年期以上的貸款利率已經由年初的5.94%上調至6.4%。雖然兩次加息幅度不大，不過對於房貸按揭者來説月供卻增加了不少。經過兩次加息，貸款利率仍打七折為4.48%，每月月供則為5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣減少的因素，每月增加的按揭額更大。

　　摩根士丹利表示，中國央行或許在明年上半年還將加息2至3次，且不對稱升息的機率也將上升。加息有助於縮小負利率，讓公眾買房投資的願望降低，同時增加了開發商和投資客的資金成本。