陳全生：十年樓市數據顯示供給不足

　　進入12月，上海等一線城市紛紛迎來房市銷售高峰。佑威及樓市專評網提供本報數據顯示，12月20日—25日，上海商品住宅成交均價為24476元/平方米，環比前一週上漲4.5%，創下了5月10日以來的最高紀錄。

　　該機構推算，2010年全國商品房銷售額將再創歷史新高，或將突破5萬億元大關。

　　國家統計局數據顯示，1—11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。

　　國務院參事、經濟學家陳全生表示，現在全國的地産商房子都賣得很好，目前一線標桿房型大多已完成了全年任務。今年，萬科、保利、恒大、金地、中海、龍湖、碧桂園等房企大佬基本上都會超額完成全年任務。

　　在此行情下，商品房土地價格有限下行的趨勢已難以支撐，上海此前出現兩塊土地退地，外界紛紛認為其表明地産價格開始下探，而位於嘉定的“被退”地塊，到12月再次出讓之時，底價上漲了3倍。

　　“接下來，在各地政府的土地出讓中，很多地王還會再次現身。”陳認為。

　　供地不足是主因

　　國家統計局數據顯示，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這也是全國房價連續3個月出現環比上漲。

　　中國指數研究院數據顯示，今年截至目前的52周內，北京、上海等10個重點城市中，樓市成交量除武漢同比上漲1.18%以外，其餘城市皆同比2009年同期下跌。其中，深圳跌幅最大，達50.83%。累計成交量前三位為重慶、上海、長沙。

　　陳全生認為，交易量下降並不一定導致房價下降。因為市場有人倒賣二手房，賺取價差。

　　“供給不足是多年來房價上漲的根本原因。”陳全生表示，今年一季度，各地地王頻現正是緣於此由。

　　陳全生測算，2000年—2009年十年間，土地購置面積、完成開發面積、竣工面積、施工面積等四項數據的增長均呈現整體下降趨勢；而同時，需求因素卻快速上升。

　　以土地購置面積為例，從2000年到2003年的4年間，全國土地購置面積增長約在40%左右，而在2003年底2004年初的宏觀調控後，2004年的5月份到2007年的5月份間，土地購置面積呈現18個月的低增長及16個月的負增長，增量多維持在10%以下。

　　之後，2007年房價上漲，帶動了2007年下半年之后土地購置面積增加。但由於金融危機發生，2008年6月到2009年12月間，全國土地購置面積又出現連續3個月低增長、此後又持續15個月的重度負增長。

　　陳全生建議，只有保持今後三年中每年的供地規模翻番，才能徹底解決房地産問題。即今年一般商品房供給用地要在去年的基礎上翻一番，明年在今年的基礎上翻一番，後年在明年基礎上再翻一番。

　　“政府還要負責租不起房的人群”

　　除了土地購置面積以外，房地産完成開發面積、竣工面積、施工面積的增長率在近十年間亦呈現整體下降趨勢。

　　統計局數據顯示，十年來全國完成土地開發面積增長速度下落60%、房屋竣工面積、施工面積雖然絕對量是在增長，但是增速呈現梯度下降。

　　26日，國務院總理溫家寶在接受中央人民廣播電臺採訪時提出，政府主管保障房市場，而市場“掌管”商品房市場。

　　溫家寶指出，要加大保障性住房的建設力度，今年將開工的保障性住房大約為580萬套，已經建成370萬套，明年將開工的是1000萬套，這包括公租房、廉租房和棚戶區改造。

　　“現在提出的思路是政府管保障房、市場管商品房，事實上，房地産市場既有買賣市場還有租賃市場。所以，未來政府還要管租房租不起的人，但不要管買房買不起的人。”陳全生表示。