開發商搶地屢創“地王” 土地市場上演歲末瘋狂

　　在一系列樓市調控壓力下，一度不溫不火的土地市場卻開始上演“歲末瘋狂”。一方面是政府為衝刺年度土地出讓目標而開閘放地，另一方面是標桿房企瘋狂拿地熱情不減，新地王層出不窮。土地市場的供需火爆，再次引發業內人士對房價出現報復反彈的擔憂。

　　與此形成反差的是，部分城市的郊區土地成交遇冷，一些土地甚至流拍，反映出在國資背景的房地産企業到處瘋狂擴張拿地的同時，民營房地産企業依然相對謹慎。

　　地方政府加速推地

　　12月16日，蘇州市國土資源局一次性公佈了52宗土地的拍賣出讓公告。無獨有偶，海南也迎來本年度最後的供地高潮，將在12月以招拍挂方式出讓土地53宗。如此集中的大規模推地，在蘇州和海南均屬罕見。

　　這並非個案。公開資料顯示，武漢市土地交易中心12月7日掛牌出讓24宗土地，總面積約為2286畝。此舉也拉開了12月武漢土地的出讓高潮，該市共計劃分四次出讓59宗地塊，約6315畝。這也將成為武漢曆次賣地規模最大的一個月。

　　同樣是在12月，合肥土地供應大潮也即將到來。根據合肥市土地局的公告，12月份合肥將分兩次推出10宗地塊共1291.01畝，其中9宗拍賣，1宗掛牌。根據365地産家居網土地信息中心的數據比較，合肥在12月份的土地供應成為該市年度最高供應量。

　　北京土地整理儲備中心數據顯示，12月份北京擬新增供應經營性用地9塊，至此北京市在12月擬入市土地面積達到552公頃，創北京單月土地供應的歷史新高。其中，12月擬入市的地塊中，居住用地有24塊，總面積達到433公頃，與11月擬入市用地相比，增長112%。另外，純商業金融用地11塊，總面積達到45公頃。

　　12月的上海，也將再次迎來土地拍賣高峰。根據上海規劃和國土資源網相關資料統計，年內上海還將出讓5幅宅地。

　　策劃專家謝逸楓認為,今年12月地方政府推地積極，一方面是各主要城市的土地出讓收入再創新高,但各地推地數卻遠遠未達到計劃目標，土地供給的不足,給各地地方政府後續調控房價帶來了巨大的壓力。

　　中國指數研究院土地分析師徐恒向《第一財經日報》表示，1至11月份，上海、天津、合肥、廈門、北京、南昌等6個城市的土地出讓計劃完成率超過了90%。

　　但深圳、蘇州、海南、廣州等省市的土地出讓完成情況並不樂觀。截至11月，部分地市僅完成今年土地出讓計劃的不足五成。

　　謝逸楓認為，“新國十條”和“新國五條”的新政明確規定,要增加土地供給,以平抑房價。因此各地政府已不僅僅把土地視為地方財政的重要收入來源，同時也認為是抑制房價過快上漲的一種手段。所以地方政府仍然存在“大量開閘放地”的壓力。

　　本報從中國指數研究院獲得的數據顯示，根據不完全統計，截至12月15日，該機構所監測的全國120個城市住宅用地成交面積為1207萬平方米，成交均價為每平方米2213元，環比11月份繼續增長。

　　“地王”頻現

　　大規模土地集中推向市場，讓房地産開發企業深感興奮。中國指數研究院的研究報告預測，除了幾無懸念的北京中服地塊“地王”外，青島、佛山、廈門、溫州、武漢等主要城市，都會在12月的土地出讓市場中出現“地王”。

　　12月16日下午，深圳和廣州分別舉行的兩場土地拍賣會再次出現激烈爭奪場面。廣州新地王被保利地産兩次刷新，昨天的新地王樓面價達到20605元/平方米。此前廣州地王為今年11月25日出讓的廣鐵南站地塊，當時成交價為86億元，折合樓面地價17276元/平方米。

　　同日舉行的深圳土地拍賣會上，來自新加坡的仁恒置地(深圳)有限公司以人民幣9.45億元出價，最終擊敗金地集團（600383.SH）、深振業A（000006.SZ）、佳兆業（01638.HK）等其他8家開發企業，拿下一塊4.7萬平方米的居住用地。

　　謝逸楓認為，開發商不畏懼政策調控，瘋狂搶地主要在於手上資金寬鬆，今年銷售業績完成率良好，況且今年土地儲備比2009年有所下降,説明土地儲備不足。

　　徐恒説，開發商瘋狂搶地，一方面反映開發商對後市依然看好，另一方面是開發商搶地為抗通脹，擔心資金貶值，因此通過購買土地儲備達到增值和保值的目的。

　　正是在這樣的背景下，中國各大城市新地王再次頻頻出現。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價為92465萬元，經過17輪報價，以180600萬元由當地的房企濱江集團摘得，樓板價高達25735元/平方米，刷新今年地價紀錄。

　　還是在11月25日，武漢掛牌出讓16宗土地，備受關注的武昌車輛廠地塊由上海綠地集團以53.98億元的價格拍得，每畝單價1300萬元，成為武漢單宗土地總價新地王。

　　滿堂紅研究部主任沈銳培認為，新一輪調控對市場的影響不大，市場心態未發生根本變化，對未來樓價預期仍高漲，增加了開發商的信心，是近期新地王頻頻出現的原因之一。其次，大多數開發商押寶後市，借市場調整之機進行土地儲備；此外，雖然銀行貸款額已不多，但大開發商資金還是比較充足，競爭之下土地價格自然水漲船高。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌在接受媒體採訪時表示，11月的房價應該是2009年同期地價的反映。當時全國地價平均溢價率在70%以上。2009年底的土地市場瘋狂，帶來了2010年4月份出臺的“國十條”調控政策。如果2010年11月份地價再度出現大幅度上漲，其直接帶來的結果也是2011年同期房價的大幅上漲。

　　謝逸楓説：“12月全國土地市場成交火爆，地王不斷出現，毫無疑問將對國務院一系列的政策調控效果産生弱化的作用，甚至會直接導致部分城市的房價出現報復反彈的現象，出現地價推高房價的惡性循環，結果可想而知。”