霧裏看花：限購令下惠州樓市探訪

投資客比例霧裏看花

　　驅車從廣東惠州所屬的惠陽中心區淡水鎮向東行駛僅僅10分鐘就出了市區。呈現在證券時報記者眼前的，是目前惠陽最大的別墅項目之一——光耀城。光耀城以純別墅和眾樓盤間的一汪碧水作為賣點，常年面向深圳客戶，以“光耀城，先生的湖”為廣告語高調宣傳。據一同前往的惠陽區委新聞秘書盧舜輝介紹，從地理位置上講，這座小區實際已位於秋長鎮地界。“據以往經驗，像我們這樣開著本地牌照小車來看樓的，他們一般不喜歡接待。”盧舜輝笑談。

　　上述樓盤只是惠陽眾多以深圳投資客為主打消費群體的高檔樓盤的一個縮影。由於本地消費能力薄弱，惠陽均價每平方米5000元以上的高檔樓盤，目標客戶主要是在深圳工作的群體，但該部分人群在惠陽購房者的具體比例為多少，一直都是霧裏看花。

　　“深圳出臺限購令之後，惠陽房地産的銷售情況確實更加火爆。但目前的政策法規，並沒有細化到一定要核實購房者的戶籍及工作所在地的程度，所以深圳投資客佔所有購房者的具體比例，真的很難統計。”惠陽區國土局土地交易中心主任萬慶在接受證券時報記者採訪時説。

　　“即使辦理房産證需要核實身份，我們也無法通過購房者的身份證來判斷他是否來自深圳。”萬慶補充説，“由於很多購房者的身份證顯示其戶籍位於江西、湖南等省份，我們只能據此推斷，很多購房者應該是在深圳工作，卻沒有深圳戶籍的人士。比較而言，從已掌握的資料來看，惠陽非本地戶籍購房者中，具有深圳戶籍的投資客比例並不高。這或許説明，具有深圳戶籍的投資客並沒有大規模地到惠陽購房，可能他們也無需到惠陽投資。”萬慶進一步分析道。

　　在惠陽一處名為“萬城”的樓盤，其物業顧問黃麗蘭向記者介紹，該樓盤一期項目已全部售出，所以在演示模型上只保留了1至3層的商鋪，二期項目也銷售過半。對於該樓盤深圳顧客的比例，黃麗蘭表示大概在一半左右。她説，雖然均價每平方米已接近6000元，但本地人中有相當一部分也具備了這樣的消費實力。當記者詢問“保留一期項目的商鋪模型在這裡，是否表示商鋪大部分未售出”時，黃麗蘭未予回應。

　　據悉，市政建設進度，是決定惠陽樓盤賣點大小的一個關鍵因素。一個名為“江南豪園”的樓盤，主打賣點是“坐觀一線江景，緊鄰淡水河”。不過，由於目前淡水河綜合整治只完成首期工程，正式交樓後，映入住戶眼簾的是何種景象，仍不確定。其業務人員解釋，淡水河整治工程正如期推進，廣告詞中“水岸美宅”的憧憬應能夠實現。另外，據她紹，自限購令後，每到週末，樓盤停車場內深圳車牌的小車差不多比平時多了十幾倍。據記者查證，該樓盤的物管顧問及銷售代理也均為深圳公司。一直不漲的淡水樓市

　　“經歷過90年代炒地皮的狂熱，如今的房地産市場已更加規範和理性了。”盧舜輝回憶，當初開發商拿著一個樓盤模型就可以賣樓花，然後拿著賣樓花的錢拉貸款，搞滾動投資，今天想起來真像天方夜譚一樣。就在驅車採訪途中，記者還偶爾可以看見戶型設計較為緊湊，面向香港客戶開發的一處處爛尾樓。

　　蜂擁而至的深圳投資客，對惠陽本地的購房需求，是否造成了衝擊呢？針對這一問題，惠陽區房産局副局長羅日中認為，這一衝擊效應或許已被媒體誇大。來購房的深圳的“投資客”並非大家想象的那樣多。他向記者透露，淡水鎮房屋的成交均價並未出現顯著上漲。從2007年到現在，每平方米的銷售價格大約只上漲了幾百元。“根本原因還在於淡水土地供應非常充沛，新盤不斷涌現。從這個角度來看，要解決其它地區的高房價問題，還得從根本上解決土地供應問題。”羅日中分析。

　　談及與惠州大亞灣市場的不同，羅日中認為，淡水樓盤本地人購房比例還是比較高的。從周邊配套環境的完善程度來説，淡水優勢明顯，大型商場、超市都具備，大亞灣區的公務員也喜歡到淡水買房。比較而言，大亞灣區的房産似乎更受深圳客戶青睞，深圳人對大亞灣海景房的熱衷是本地人所不能比擬的。依附深圳的小漁村

　　到了大亞灣，剛坐上出租車，司機就問記者要去看哪個樓盤。記者反問：“難道坐出租車除了去看盤就不能幹別的了嗎？”“大亞灣橫豎就兩三條街，走路十分鐘能繞一圈。不看盤誰打車啊！”河南口音的回復令人忍俊不禁。

　　談及大亞灣區配套並不完善的商業環境，深圳美地嘉和房地産經紀有限公司惠州事業部申娟表示，其實大亞灣區樓盤的定位，普遍有休閒地産的味道。她介紹，年底惠深沿海高速通車後，從深圳羅湖到這裡只有半小時車程。如果從深圳鹽田過來，耗費的時間會更少。這麼短的時間就可以體會從都市到漁村的風情，每天開車往返，雖然麻煩些，但也算是不錯的生活體驗。

　　“雖然現在看上去有點荒涼，但這裡就是十年前的深圳崗廈！”大亞灣另一處樓盤“東方新天地”的銷售代理李燕玲向記者力薦。她表示，如果沒有限購令，確實不會有這麼多深圳人來看樓。既然説這裡的升值潛力可以參考深圳福田的崗廈村，投資者確實也要具備十年左右的耐心。只要住得舒服就行了，如果看重周邊環境的完善，那確實不如在深圳租房。“我們的價格優勢較一山之隔的鹽田太明顯了，未來輕軌開通之後，從南山、鹽田到這裡往來更加方便。”李燕玲對該區樓盤的升值潛力十分看好。

　　坐在旁邊翻閱樓盤資料的深圳商人鐘某，並不諱言自己正是在限購令出臺後才考慮在大亞灣置業。相比商家力推的小戶型，他更看好大戶型樓盤。“跑這麼遠買房子，不可能天天都過來，肯定要買個大房子，住起來才舒服。小戶型雖然好出租，但我覺得相當長的一段時間內，大亞灣的租賃市場都不會啟動。因為本地除了上規模的工業項目和房地産銷售外，好像沒有其它産業了。不過，當地好像還有捕魚業。”

　　2008年畢業于廣東工業大學的小黃，目前在南山一家軟體外包企業工作。他向記者訴苦，目前南山的房價已讓他這樣的工薪階層絕望。就算交齊首付，每月的月供壓力也將使他放棄所有業餘愛好，省吃儉用。據他介紹，他所認識的一對從事金融業的同齡人，兩個人每月總收入近三萬元，在供了一套兩居室後，仍覺得生活捉襟見肘。“我是被迫來的！”小黃笑言。

　　他打的如意算盤是，先讓家裏拿出首付款，月供由他支付。然後再用放棄深圳購房後節餘下的錢買一部性能不錯的小車，估計下班後一個小時左右就可以回到自己的小家。“不用太好的車，帕薩特就行啊！”小黃説。