北京暫無樓盤預售款受限 資金監管新政或難阻房價漲勢

　　業內人士還指出，開發商有多個手段可以逃避監管或騙取預售款

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　12月1日起，京版預售資金監管政策開始實施，不過，截至記者發稿，北京12月共有14個預售樓盤上市，但皆因于11月底提出預售申請，因此不受此政策限制，換句話説，目前該政策還未有用武之地。

　　廣東刀客地産顧問機構董事長謝逸楓在接受《每日經濟新聞》記者採訪時對該政策的效果提出質疑。他認為，預售款監管根本堵塞不了開發商資金的源頭，況且，開發商可以利用各種辦法來規避此政策，或難以遏制上漲得房價。

　　14個樓盤預售款暫未受限

　　10月北京出臺的 《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，自12月1日起，北京商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，實施“專款專用”。房企可在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個時點，向專用賬戶申請資金提取與使用。

　　北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，截至8日，12月北京共有14個預售住宅樓盤入市，包括13個住宅期房與1個現房樓盤。

　　不過北京市住建委相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者採訪時説，12月1日實施的預售資金監管政策執行的時間點為房企向住建委申請商品房預售許可的日期，而非網站公示的審核日期及預告日期。目前已入市的14個樓盤，其提交預售申請的時間皆在12月1日前，因此不受該新政影響。這位負責人同時透露，首個受預售資金監管影響的項目上市時間目前尚無法確定。

　　不過鋻於對該政策的觀望情緒，12月受此新政影響的上市項目數將有所減少。此前，相關機構預測，12月北京住宅預售項目數在20個左右，除去已上市的14個，只剩餘約6個項目，中間還可能包括提交預售申請日期在12月1日前的項目。

　　對此，在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，北京中原地産三級市場研究部研究總監張大偉分析説，這個情況是可以預料到的，而且已于11月反映出來了。他解釋説，開發商為了避開此政策的影響，不少項目已提前上市，造成11月北京入市住宅項目數暴漲到43個，相比10月的15個大幅增加。

　　預售款新政或難阻房價漲勢

　　在北京之前，浙江、廣州、南京、鄭州、石家莊等省市已出臺並實施了類似的預售資金監管規定。

　　對於該政策的操作效果，謝逸楓指出，預售資金監管政策存在缺漏，開發商依然可以通過以下方式在監管部門的眼皮底下逃避監管：一是開發商向買方以集資、借款、會員費等形式變相預售商品房，收取預售款，逃避資金監管；二是開發商利用與監管銀行的利益合作關係，在銀行處開多戶銀行戶頭，以逃避資金監管；三是開發商利用在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個節點處可以提取預售資金的規定，在某個節點處提供虛假資料，以騙取商品房預售款預支。

　　一位不願透露姓名的業內人士向《每日經濟新聞》記者補充説，對於一次性付款客戶，開發商還可以與其只簽認購協議，不做網簽合同，等到辦理房産證時再進房管部門網簽，也可以避開資金監管。

　　謝逸楓認為，開發商預售資金監管的監管者是預售資金專用賬戶所在的監管銀行以及當地政府相關部門，而銀行、當地政府與開發商間存在千絲萬縷的利益關係，因此銀行與地方政府能否扮演好裁判者的監管角色，是該政策成敗的關鍵。基於目前開發商是銀行的大客戶以及地方政府對土地財政依賴的現實，預售資金監管或許無法遏制開發商的資金鏈和房價上漲推動力。

　　不過，中國社科院金融研究所研究員易憲容則指出，時下中國房企的五大融資來源中，預售資金量最高時佔資金來源的47％，是開發企業中最主要的資金來源。因此，預售資金監管會加大房企資金壓力，尤其是一些資金使用極不規範，習慣拆東墻補西墻的開發商，影響會較大，不排除一些項目為儘快回籠資金而降價促銷。