北京再出調控重拳 開發商超千億預售資金將被監管

    SOHO中國董事長潘石屹曾預計，一旦預售收入被納入監管，在樓市成交低迷的情況下，開發商們能夠堅持的時間將會變短，“肯定到不了一年”

    第一財經日報 陰雪

    北京房地産市場的預售資金監管政策昨天浮出水面，在市場開發中佔主導地位的房地産商，成為此次調控措施的直接監管對象。

    昨天，由北京市住房和城鄉建設委員會聯合央行營業管理部、銀監會北京監管局制定的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》（下稱《辦法》）出臺。將於12月1日開始施行的這一《辦法》明確規定：商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入商品房預售資金監管專用賬戶，房地産開發企業不得直接收存商品房預售資金。由監管銀行對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。

    監管資金超千億

    將已有商品房項目的預售資金用作購買土地或新項目開發，歷來都是部分開發商以小搏大、分散風險的重要途徑之一，而隨著調控政策的不斷來襲，這一做法已時日無多。

    《辦法》要求，房地産開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，併合理確定每個節點的用款額度。區縣住房城鄉建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監督，並可對工程進度進行實地核查。

    根據北京市統計局最新發佈的統計數據，前三季度，北京房地産開發項目本年到位資金3938.8億元，其中金融貸款為973.9億元，自籌資金為1256.7億元，定金及預收款為1020.7億元。

    據此可明顯看出，定金及預收款在北京房地産市場的全部開發資金中佔比高達25.9%。而《辦法》的出臺則意味著，從12月1日起，每年超過千億的預售資金，將不再由開發商自己隨意使用。

    與此同時，開發企業在商品房建設和預售過程中，其行為將受到嚴格的監管，如出現違規，將受到暫停撥款甚至暫停全部商品房項目預售的處罰。

    《辦法》規定，對於房地産開發企業存在違法違規行為導致工程停工、預售項目存在嚴重質量問題、預售項目未按期交付使用等問題時，相關部門會書面通知監管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，並啟動應急措施，協調相關部門監督專用賬戶內資金的使用。對房地産開發企業存在直接收存商品房預售資金、未及時將貸款轉入專用賬戶，沒有依照《辦法》規定使用商品房預售資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管等現象，主管部門將責令限期改正，並暫停該房地産開發企業在本市所有開發項目的商品房預售，將其違法違規行為予以公示，並記入企業信用信息系統。

    房價下降可期？

    從開發商此前的種種言論來看，預售資金監管是他們最怕出臺的調控政策之一。

    “目前，大部分開發商週轉資金的一半都來自於預售收入，因此預售收入的監管對房地産開發商現金流的影響是最大的。”SOHO中國董事長潘石屹曾預計，一旦預售收入被納入監管，在樓市成交低迷的情況下，開發商們能夠堅持的時間將會變短，“肯定到不了一年”。

    華業地産副總經理陳雲峰則表示：“在銀行貸款審核日趨嚴格的情況下，預售款的專用將對集團性規模企業的資金調動設限，從而提高資金成本，無異於設閥門阻斷血管。同時，預售款的監管將加大開發商資金成本。”

    由此，北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，相比樓市調控的金融、稅收、土地等政策，預售資金監管可以説是4月份以來對開發商影響最直接的一個政策，“它將非常直接地對開發商形成打擊”。

    21世紀不動産集團市場總監林蕾也認為，預售款監管將對開發商的資金鏈産生巨大打擊，而且是前所未有的。

    對此，陳雲峰坦承，“現在很多開發商的資金狀況並沒有想象中的好，而像上市、增發等其他融資渠道現在幾乎被堵死了。因此，預售款仍然是開發商最喜歡的資金來源渠道。”

    張大偉預計，此前拖延開發週期的房地産企業將因為預售資金的監管而得不償失，因此將會加快現有項目的開發速度，市場供應有可能在短期內大量增加，“井噴或將在年底出現”。

    陳雲峰預計，由於《辦法》將於12月1日開始施行，因此最有可能出現的是從現在到11月底開發商扎堆辦理預售許可證的現象，“我手下的兩個項目都會爭取在11月底之前把預售證申請下來”。

    與此同時，在加息、契稅增加等二次調控政策的影響下，北京樓市的需求一方已出現觀望跡象。

    來自北京市房地産交易管理網的數據顯示，上周（10月18日~24日），北京樓市住宅期房成交1224套，環比此前一週的1895套，下降幅度達35.4%。

    林蕾表示，對於資金鏈較為緊繃的開發商而言，只能選擇加快資金週轉速度，也就是降價出貨，“未來我們可能會看到有一批這樣的項目被推向市場”。