住宅開發商齊轉身商業地産

　　早報記者 周祺瑾 實習生 王齊

　　業內人士提醒投身商業地産的開發商，地塊是首要難題，回款也是問題。（人民圖片網）

　　商業地産開發熱度還在發酵。主營住宅開發的上海景瑞地産集團昨日宣佈，旗下首個純商業項目——上海景瑞生活廣場已經投入運營。

　　雖然現在有意轉型商業地産的傳統房企不少，但業內人士提醒，商業項目開發難度不小，“對於開發商而言，拿到如意的商業地塊是首要難題。”

　　商業地産開發潮

　　景瑞並非首家計劃發力商業地産的住宅開發商。此前，以住宅開發為主的萬科已宣佈了向商業地産進軍的計劃。根據公開資料，除了上海七寶的項目，萬科東莞長安、西安曲江以及北京贏嘉中心項目，正在緊鑼密鼓推進，投資總額據稱超百億元。2010年深圳將有5家萬科酒店拔地而起，而整個萬科商業地産規模，將在三年內積累到200萬平方米以上，萬科持有型物業和銷售物業的比例也將達到2：8。

　　此外，重慶的龍湖地産也有進軍商業地産的計劃。有報道稱，未來三年，龍湖地産旗下將有超過120萬平方米的商業地産項目建成開業。

　　有開發商分析，之前開發商的盈利模式是“開發-銷售-開發”的簡單滾動模式，技術含量有限。隨著調控的深入，未來房企依靠住宅銷售實現大幅度利潤增長已不可能。另一方面，國內商業項目和住宅項目價格倒挂，海外資金紛紛到中國尋找商業項目的投資機會，也讓不少國內開發商從中嗅到了商機。

　　對於景瑞的商業地産佈局，景瑞集團營銷總監楊子江説，房企未來的利潤增長將更多依賴於租金回報，以及持有物業的增值。

　　據悉，上海景瑞生活廣場是景瑞首個純商業項目，總面積達16萬平方米，其中部分辦公樓和商鋪已出售完畢。景瑞目前在開發的商業項目，還包括上海景瑞嘉城、常州景瑞曦城和舟山景瑞豪布斯卡。

　　景瑞目前持有的地産項目中，累計商業面積達22萬平方米。景瑞集團商業負責人江青松稱，上述持有的商業項目資産價值超過8億元，年租金可達2300萬元。

　　楊子江説，開發商業項目已經成為一種趨勢。截至2010年12月初，該公司的全年銷售指標已提前完成，現在正在衝擊40億元。

　　楊子江稱，作為一家主營房地産企業，每年的利潤增長必須達到15%以上，才可以跑贏大市。事實上，從去年35億元到今年40億元的銷售額提升，對景瑞而言已顯得十分困難，拓寬開發物業的種類，對企業的長遠發展是必需的。

　　轉型難題

　　但轉型商業地産也非易事，尤其是對很多長期以住宅開發為主業的房企而言。

　　普華永道合夥人孫穎也表示，開發商嘗試商業開發，對於提升行業本身的層次也有幫助。但是，如果缺乏經驗就盲目投入，可能會遭遇一些卡殼和失敗。

　　新鴻基房地産（上海）有限公司租務總監文志峰指出，成功的商業模式要素包括地段和招商等。而對於許多有意投身商業地産的開發商而言，拿到如意的地塊是首要難題。縱觀目前的商業地産市場，普通開發商拿到手的商業地塊，大多並非位於傳統的市區地段，而是社區商鋪項目。

　　對此，有業內人士分析，不是説非中心區域就開發不了成功的商業地産，但難度很大。以江橋為例，那裏的人氣足夠，但商業形態層疊，層次相對較低，租金預期也相對較低。

　　資金是另一個不能回避的問題。楊子江表示，一個成功的商業模式應該是一個産權單一的模式，但由於商業項目耗資大、開發週期長，因此不少開發商在開發之初不得已出售一部分物業回籠資金，這就為後期的整體運營帶來難度。此外，如何把握項目周邊的人口結構變化，實行精確的商業定位，也需要長時間的調查和琢磨。

　　有開發商承認，在商業開發上，大部分國內企業都還停留在初級水平。在這種情況下，國內房企可以通過和海外資金合作的模式，借鑒其開發經驗。