青島上萬套住宅被外國人買走

　　據新浪，近日，住建部下達相關通知，規定境外人士只能在境內購買一套用於自住的住房，這也被稱為外籍人士限購令。青島作為沿海開放城市，根據市商務局發佈的《青島市“十二五”商務發展前景規劃》，預計2015年在青島工作和常住的外國人將達到20萬人。記者對外籍人士在青島的購房情況進行了調查，從1999年首次出現外籍人士購房到現在，已經有上萬套房子被外籍人士買走，來自20多個國家和地區的外籍人士在青島置業。不到兩年的時間，外籍人士又新辦了1000多個房産證，最牛的投資客一次便辦了15個房産證。近兩年 ，青島有外銷證的樓盤已經達到了90家，開發區和李滄區正成為外籍人士置業的熱門區域。

　　A 記者調查

　　樓盤有外銷證才可“外賣”90家樓盤具備資格

　　城陽區是韓國人、日本人在青島的主要聚集區。在城陽區某樓盤從事房産營銷工作的小陳，在樓盤年初開盤的時候曾接待韓國購房者 ，“當時來了三個人，其中有兩名是韓國人，還有一名中國人。房子都看好了，價格也很滿意，戶型是套三戶型 ，面積比較大。”小陳告訴記者 ，“但有政策規定，樓盤如果賣給外國人必須要有外銷證。我們樓盤當時沒有辦理外銷證，沒法賣給韓國人。最後以他的中國朋友的名義買的。”

　　12月3日，記者採訪了解到，這幾年來，青島具備外銷證的樓盤已經達到了90家。這些樓盤主要分佈在城陽區、開發區、李滄區和嶗山區。市南區隨著新開樓盤的減少，申請外銷證的樓盤也少了。而膠南也出現了外國人購房的情況，開始有樓盤申請外銷證，即墨也有樓盤申請到了外銷證。目前，萊西還沒有樓盤申請外銷證。據了解，樓盤申請外銷證程序比較繁瑣，而且並非所有樓盤都能通過申請，有些樓盤也可能由於種種原因，無法獲得外銷證。

　　“即使樓盤申請了外銷證，也不可能以外銷為主。現在國家對樓市進行調控，在青島新添房産的外籍人士比前幾年還是少了一些。”小陳向記者介紹説。

　　從1999年開始有外國人在青島置業，城陽區一直是成交量最高的區域，一度形成了不少外國人聚居的小區，比如千禧龍國際村、天泰韓國城等。而從2009年起，這樣的局面開始發生改變，西海岸樓市的代表區域——開發區逐漸成了熱點。這從開發區樓盤辦理外銷證的積極性便可以看出來。從2009年到現在，開發區辦理外銷證樓盤數已經超過了城陽區，而兩區的開盤總量不相上下。

　　“早先時候，在韓資企業最集中的城陽區，聚居區悅華園，環境非常好，住戶80%以上是韓國人，其餘是日本人，房子都不租給中國人，小區門口挂著涉外商住小區的字樣。隨後産生了很多韓國人或中國朝鮮族人開的韓國料理、洗浴中心、健身房和酒吧。最多的時候 ，韓國人的數量甚至超過了 10萬。”一位業內人士向記者介紹説，“後來，2008年經濟危機，韓國人從青島幾乎是大撤離。這兩年比較平穩了，城陽區熱度也減了不少，而開發區隨著橋隧效應的顯現，很受外國人的青睞。之前的千禧龍花園就有不少外國人購買。外國人首選高品質樓盤。千禧龍花園一期住宅2003年5月開始入住，二期由5棟塔式高層海景公寓組成，建築面積為9萬餘平方米；提高智慧化配套標準，採用行業領先的成品化裝修模式，實現環保居住。”

　　李滄區申請外銷證的樓盤也在增多，嶗山區也是如此。上個月的時候 ，嶗山區成功成交了兩套房子，買主都是外籍人士。其中一套還是二手房。“外國人買房子手續很麻煩，二手房所在小區也得有外銷證，外籍人士需要準備的證明材料也很多。我們成交的那套在嶗山區，屬於自住需求。”太平洋房屋的楊先生告訴記者。

　　來自20多個國家的外籍人士在青置業

　　記者在採訪中了解到，上世紀90年代亞洲金融危機以來，部分領受月救濟金上萬元的失業者遷居青島開始異國創業，同時 ，中國經濟騰飛又吸引了大量高素質的創業人員前來尋找商機，部分韓國企業也紛紛在青島設立分部，這些都吸引著更多的韓國高學歷人才與資金同步進入青島。早在2000年，外國人主要集中的工作生活區域只是城陽區和市南區，隨著近年經濟的發展，李滄區、嶗山區的外國人也逐漸增加，尤其是開發區，本來是外國人投資置業相對排斥的區域，如今也居住著很多外國人士。很多開發商都主動邀請韓國分銷商開闢韓國人市場。當時最著名的有韓國代理商席光春，像泛海名人廣場、翰林苑、千禧龍花園、千禧龍國際村等高檔社區面向韓國人銷售的部分都是由他做的代理。2008年之前每年可以成交200套左右。

　　目前除了韓國、日本、美國幾個國家，澳大利亞、加拿大、英國、法國、德國、意大利等國家的外籍人士也在青島置業，非洲等發展中地區的外籍人士也多了起來，相對來説，阿拉伯國家和地區的外籍人士還是非常少的。據了解，目前有 20多個國家和地區的外籍人士在青島置業。

　　拿韓國人來説。在韓國由於土地稀缺，居民住宅多以多層或高層公寓為主，對建築形態的選擇意向比較吻合韓國人這種思維定勢，因此他們選擇電梯公寓，認為方便、安全、視野開闊。韓國家庭沒有“計劃生育”的限制，通常有 2~3個孩子，家庭人口多，自然對房屋的居住面積需求較大，對房屋的功能劃分要求也十分嚴格，不僅要“動靜分離”，還要實現“家政勞作與生活享受”的分離 、“客用通道與清潔通道”的分離等。

　　◎新聞背景

　　外國人現在只能買1套房

　　近日，住建部與國家外匯局印發《關於進一步規範境外機構和個人購房的通知》規定，境外個人只能在境內購買一套用於自住的住房，而境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。文件要求，各地房地産主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋産權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設了查驗資質環節。而在境外機構方面，文件也同樣增設了查驗資質環節，按照新規定，今後，外國人在青島只能購買一套房。島城樓市專家張百忍(博客)表示，這算是外籍人士限購令，但對整個青島樓市的影響微乎其微，外籍人士購房比例非常低。

　　購房數據

　　不到兩年，外籍人士新辦1000多個房産證

　　早在2006年7月11日，商務部等六部委聯合出臺了《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，即業內所説的“限外令”。其中規定：在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。也就是説，境外人士如果想要在青島買房，至少要符合3個標準：在中國內地居住滿一年，除想要購買的房屋外在中國內地沒有第二套房産，並且所購房産僅用於自用自住。

　　即使出臺了“限外令”，這一年半以來，在青島購房的外籍人士仍然非常多。從2009年到現在，到底有多少套房子被外籍人士買走了？這個數據無法統計。有這樣一個細節：外籍人士相中房源，交了房款與開發商簽訂了購房合同，等新房交房後，正常入住。中國人會在第一時間辦理房産證，有房産證在手，心裏踏實。而外籍人士辦理房産證需要的材料很多，需要填寫真實姓名等。有知情人士告訴記者，很多已經購房的外籍人士都沒有及時辦理房産證。現在到相關部門辦理房産證的外籍人士，有些甚至是在2003年買的房子。外籍人士辦理房産證一般有幾種情況：出售房子，需要房産證；回國；工作調動。

　　最新數據顯示，從去年到現在，不到兩年的時間裏，外籍人士新辦理了1000多個房産證。知情人士透露，這兩年外籍人士的購買套數遠遠高於這個數據。值得注意的是，這 1000多個房産證，一半以上都是韓國人的。

　　最牛投資客一次辦15個房産證

　　從1999年開始，外籍人士便開始在青島購房了，已經有11個年頭了。這期間，平均每年大約得給外籍人士辦理五六百個房産證，算下來光辦理的房産證也有6000多張了。這個數字只是其中的一部分 ，知情人士透露 ，至少有上萬套房子被外籍人士買走了。這些房子中，大約有一半至今沒有辦理房産證 ，但所有者是外籍人士，可以隨時辦理房産證。

　　太平洋房屋的一位工作人員告訴記者，外國人到店裏登記房源，等購房者看好房子後，有些才開始辦理繁瑣的手續，平時他們都是居住，省下這些手續。等到出售的時候，才開始辦理。這方面與中國人確實不同。

　　2006年之前，對於外籍人士的購房限制還是比較松的。只要資金充裕，外籍人士可以購買很多套房子。

　　2005年前後，青島房價上漲還是很穩定的，這讓部分外籍人士嘗到了投資的甜頭。

　　一方面，在青島租房住，高檔小區的租金還是很高的，如果選擇住酒店，年租金能達到六位數。當時的青島房價，尤其是郊區還是很便宜的，城陽區一平方米才幾千塊錢，一套房子幾十萬便可以搞定。這期間，不少外籍人士選擇了自己買房，尤其是韓國人。即便將來回國，也可以把房子賣掉或者轉租給其他韓國人。“當時曾有人一次買好幾套，自己住一套，還對外出租，效益還挺好。”林憲周介紹説。

　　記者了解到，目前的最高紀錄是，外籍人士一次辦理 15個房産證 ，是公寓。

　　B 探訪外國人居住小區

　　來自7個國家，80% 都是外國人

　　12月4日上午，記者來到了位於城陽區的天泰城，這是目前外國人在青島居住的最大小區。天泰城巴塞羅那小區，建築面積約22萬平方米，容積率0.75，綠化率45%，也是青島最大的全裝修社區。巴塞羅那區共有55個樓座，1269戶，目前有來自韓國、日本、加拿大、澳大利亞、美國等7個國家和地區的居民入住。天泰韓國城總建築面積10.45萬平方米 ，可入住家庭870戶，人口達2500人；天泰漢城區建築面積約為45000平米 ，共328戶，以小高層、高層為主，戶型有兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳等，面積也從108平方米到220平方米不等。其裝修風格定位於以高舒適度為目標的韓式風格。目前外國人佔了大約80%。

　　據了解，天泰新羅園是天泰城五期。新羅園項目總佔地面積41530平方米；總建築面積82000平方米(地上75000平方米)；容積率1.8；綠化率36% 。目的是打造青島的國際化居住區，純韓式的戶型及裝修。天泰新羅園共11棟樓，為9~ 13層的薄板式小高層住宅。共587套，一期共145套。整個小區為封閉小區，組團之間不封閉，高標準韓式精裝修房屋。

　　韓國房價高不穩定，在青島買合算

　　在天泰城韓國城小區內，記者採訪到了韓國人車正國(化名)。車先生是2005年在天泰城買的房子，當時價格才4000元/平方米左右，他買了一套130多平方米的，還是精裝修，總價50多萬元人民幣，比韓國房價要低很多。據了解，受金融危機影響，近兩年韓國首爾房價雖然有所回落，但與韓國人的收入水平相比仍然偏高。韓國國民銀行今年9月5日發佈的“年收入對比住房價格比率(PIR)”顯示，首爾地區平均每套房價格為4.5億韓元，是市民平均年收入的11.7倍。這意味著，首爾市民全年一分錢不花地儲蓄，也需要賺11.7年才能買得起一套房子。在首爾偏遠處買一套100平方米的公寓房需要5億韓元(約合295萬人民幣)，市區和中心區則要7億~8億韓元。在首爾的黃金住宅區江南一帶，一套豪華3居室住房標價1100萬人民幣以上，普通的公寓樓每平方米至少要5萬~6萬元人民幣。

　　另外，11月16日韓國房産信息調查報告顯示，11月以來的平均住房價格為每 3.3平方米963萬韓元，與去年同期的1075萬韓元相比下滑了 10.4% 。與之相比，青島市房價這幾年卻一直很穩定，處於上升階段。車先生告訴記者，他這套房子如今價格在6000元/平方米以上。

　　仲介會多國語言，戶型都是外國風格

　　在天泰城社區，記者看到周邊所有的飯店、超市都標注著韓語提示，甚至連草叢中的“請勿踩踏”字樣也帶著韓語。在附近的一個房産仲介，所有房源均通過韓語表達，包括戶型、面積、價格等。記者看到，仲介內的看房協議也是兩種語言，漢語和韓語。在這家仲介，三名工作人員正在用韓語交流，難道這是一家韓國仲介？仲介一位工作人員告訴記者，是中國人開的，在城陽有十幾家分店。“我們店是兩年前開的，我們平時都學韓語，英語也會。”記者了解到，這家仲介裏的房源幾乎全是天泰城社區的房源 ，部分房東為外國人。“有的外國人已經回國了，房源由我們代賣，這些房源很多都是外國人在出售，但現在看，買家大多為中國人。”

　　記者看到，大多數房源的戶型面積都很大，超過100平方米，高的甚至有200多平方米 。工作人員介紹説，外國人大多喜歡大戶型的房屋。另外，在採訪中記者發現，社區周邊的仲介收取仲介費的方式也有所不同。在市區，仲介服務費都是由買房者來出，而在這裡，仲介費由房東和購房者一起出，雙方各出總房款的1%。

　　外國人拋售，價格便宜上千元

　　在房屋仲介記者看到，一套面積112平方米的房源價格是68萬元，單價僅6000多元。即使是小戶型房源，價格也僅維持在6500元/平方米左右。記者採訪周邊三家仲介了解到，目前社區內在售房源非常多，價格都很穩定，6000~7000元/平方米，多層價格高點，高層也差一些。如今的市場上，外籍人士購房人數要少於出售人數。也就是説不少外國人在賣房子，而買房子的屬於少數。值得注意的是，單價6000多元，還是精裝修，封閉式管理，這比周邊價格要低1000元左右。

　　“2009年青島房價一直很高，而韓元卻出現貶值的情況，連一向大手大腳的外國投資者也望而卻步了。2008年以前，外國人在青島購房一買就是好幾套，尤其是韓國人。這種現象從2009年基本就沒有了，越來越多的外國人開始選擇租房居住。”業內人士林憲周向記者介紹説，“加上今年國家出臺的樓市調控政策，外國投資客基本上消失了。高房價也打擊了他們在青島的投資熱情。現在在二手房市場上，很多外國人選擇租房。青島房租市場更加穩定，房租上漲不大。現在外國人買房子，一是買了自用幾年，二是等房子升值後再賣出從中獲利。”