二次調控調查：一二三線城市感受各不同

　　提要：吳燕認為，總體來説，今年的調控讓蘇州樓市在最狂熱的時候冷靜了下來，但並未讓蘇州樓市出現大的轉折。”　　據袁先生觀察，蘇州的房價並沒有在二次調控下出現大幅度的下降，還是比較平穩。

　　9月29日，被媒體稱為“比史上最嚴”更嚴的“新國五條”拉開了2010年第二輪樓市調控的序幕，隨後，多部門政策紛至沓來，上海、北京、廣州、深圳等多個城市也相繼呼應，出臺了各自的調控細則，南京“限購令”亦在10月12日落地。

　　轉眼，樓市“二次調控”已經滿兩月。在持續加碼的調控政策下，這兩個月住宅成交是順勢下滑還是逆勢上漲？堅挺的房價是否出現鬆動跡象？開發商和買房人的心態到底出現了什麼樣的變化？二次調控究竟有多大的“殺傷力”，調控目標和調控效果之間還有多大的差距？就這些社會各界普遍關心的問題，《揚子樓市》特地在國內房地産一線城市、二線城市和三線城市中分別選取了幾個有代表性的城市，連線當地的主要媒體負責人及各地買房人，看看二次調控的效力究竟如何。

　　-本報地産評論員 劉莉 李匯豐 趙曉黎 高宏年 徐巧燕 金海亮

　　◎一線城市

　　北京

　　房價火箭式上漲得到控制

　　《北京晚報》房地産

　　副總經理王玉晶

　　北京房地産交易管理網最新數據顯示，從9月29日二次調控措施發佈實施以來，即10月至11月16日，北京商品房期房住宅總成交為19621套，與去年同期28529套相比成交量下跌31.25%。

　　10月新政剛頒布的時候，整個北京市的樓盤銷售額都下降了，甚至出現了一個月零成交現象，不少開發商減緩了推盤節奏和工程進度，有的甚至延後到明年推盤。總體來講，二次調控有效控制了北京房價火箭式的上升速度，例如北京的通州地區，年初房價在1.5萬元/㎡左右，但是4月份的時候猛漲到3萬元/㎡，近期又重回到2萬元/㎡。

　　但成交量卻出現了攀升的跡象。北京市房地産交易管理網的數據顯示，11月份前三周(11月1日～21日)，全市銷售新房住宅共計7709套，環比上漲45.6%，創下5月份新政調控以來的新高，其主要原因是不少樓盤在11月推出新房源，供應充足從而有效促進了銷售，現在的房價，雖然不是絕對低位，但相比之前已有所下降，同時CPI攀高及對未來房價預期的不確定性，可能促使部分購房者可能放棄觀望，在年底前入市。

　　買房人體驗

　　房價確實降了，正考慮出手

　　王小姐，29歲，律師

　　王小姐為了和在北京工作的男友結束遠距離戀愛，今年4月從上海到了北京工作，6月之後兩人就開始著手準備買房， “我比較關注北京大興、房山、通州這些新區，這些區域樓盤多，而且整體規劃比較好，相對市中心3萬-4萬/㎡以上的房價還是能夠接受的，但是這些片區從年初到年中房價漲得太厲害，有的甚至都翻倍了。”

　　經過兩輪政策調控之後，北京一些新區的房價都有所下降，大興的房價從2.3萬元/㎡下降了20%—30%，房山的房價則在1.3萬—1.7萬元/㎡之間，面對房價的變化，王小姐表示，考慮在明年2月份之前購房，畢竟結婚買房還是不能等的。

　　上海

　　動蕩後的樓市漸趨平靜

　　《新民晚報》房地産事業部副總經理 王雷

　　10月7日上海樓市出臺“新十二條”，成為長三角地區首個響應樓市二次調控的城市，其中“每家限購1套住宅”等規定尤為引人關注。二次調控使市場再度陷入觀望，10月上海商品住宅成交面積131.8萬㎡，環比下降1.5%，且11月份雖有所恢復，但整體仍不盡如人意。新政後很多有實力的購房者更加珍惜手中的“一次”購房機會，更多選擇了品質高、保值能力強的稀缺物業。

　　王雷表示，動蕩數周後的樓市已逐漸趨於穩定，至年底這段時間在政策等環境不變的背景下應總體平靜。”房價方面，11.14-11.20這一週商品房成交均價為21555元/㎡，環比上升1.91%，市中心的物業成交放量，也支撐起了商品房市場的成交均價。目前社會的主要爭議點正由樓市向通脹等轉移，現階段高檔稀缺産品仍可作為置業的考慮，而普通公寓等物業類型購房者還是應該多看一看。

　　買房人體驗

　　哥一直在觀望，如今更加觀望

　　張青，28歲，雜誌主編

　　“貌似沒有什麼實質性的降幅嘛，很多項目的單價還比原來多了幾百塊”，在媒體行業工作的張青也有點無奈，“比如我一直關注的是中外環張廟板塊的中環國際公寓，在10月份這個項目還沒開盤時預計2.2萬元/㎡，11月10日開盤單價又變成了2.1萬，到現在價格又變成了2.15萬元/㎡，該不該出手真是矛盾”，對目前的形勢，小張連呼看不懂，“現在的市場還不明朗，不過到年底一些項目的優惠幅度應該會大些吧。套用網絡的一句話，哥一直在觀望，如今更加觀望。”

　　深圳

　　退燒之後又見回潮

　　《深圳特區報》地産四部總監、主編 傅衛鴻

　　深圳房地産市場從9月底二次調控以來，經歷了一個先降後升的“V”字形過程。

　　“9月底樓市二次調控的組合拳一齣，在限貸令、限購令、加息等多重影響下，樓市陷入觀望。”傅衛鴻表示。今年1-10月，深圳開盤或加推的項目共有63個。“但是，9月29日後，原先準備 10月推盤的23個樓盤一下降到12個，下降比例接近50%。業內稱為直接‘腰斬’。”

　　樓市轉冷的趨勢從10月初延續到了11月中旬。“據世聯地産的統計，從10月初限購令實際執行以來，深圳一手房均價逐周下降。經六周時間降價5846元/平方米，跌幅為26%。”在銷量方面從10月初的每週成交接近1400套到11月中旬的每週成交400多套，跌幅超過七成。

　　詭異的是，近期深圳樓市卻出現了回暖。中國某機構統計，11.22-11.28，深圳成交量為692套，環比前一週增加13%。“與成交回暖相伴的，是房價的回暖，而這是最讓大家擔心的。”上周，深圳商品住宅成交均價為18672元/平方米，環比上漲12%左右。

　　買房人體驗

　　蘿蔔白菜都在漲，房價也會漲

　　李濟民，25歲，工程師

　　“經過幾輪調控，我覺得現在買房是個好時機。”李濟民2005年首次買房，2006年在樓市還未瘋狂時又與女友借款買了第二套。“當時壓力極大，但現在回頭看，真的覺得很值。”於是，不久前，李濟民出手買了第三套房産。“我做建築，眼看著鋼材、水泥這些建築材料在漲價，蘿蔔、白菜都在漲，只有房價不漲，我覺得不太正常。”一個多月前，李濟民買了套直降20萬的房子。“現在賣，可以賺30多萬。”

　　“只要是在深圳呆過幾年的人，都會有一個共識：那就是現在買了長期肯定不會虧。”他早上剛聽到報道，“上周深圳新房漲幅環比超過一成”後，李濟民表示，幸虧自己一個多月前出手了。“現在，很多深圳人的生活習慣是，衣服零食去香港買，便宜；房子在深圳買，會賺。”

　　◎二線城市

　　南京

　　降價樓盤成為“日光盤”

　　9月底開始的二次調控以及10月份南京限購令的出臺對市場産生了一定的影響。根據365南京地産家居網的統計，10月份南京商品住宅認購了6352套，成交6835套，對比9月，認購量下跌近兩成。不過成交量方面則創下了2010年的新高，環比9月上漲一成多，這與眾多買房人搶搭優惠政策末班車，一些新盤下調預期低價入市等因素密切相關。密集的調控組合拳對南京房價也産生了一定的影響，10月南京新建住房價格、90平方米以下新建住房價格兩項指數均與9月持平。

　　進入11月後，隨著年關的臨近，南京開發商加大了促銷的力度，有112家樓盤推出了優惠，其中最引人注目的是11月12日開盤的蘇寧睿城，該樓盤單價直降2000元/平方米，在南京樓市掀起巨大衝擊波，兩次開盤兩次“日光”。在蘇寧睿城降價熱銷的示範效應下，陸續有樓盤通過墊付首付、分期付款、秒殺、網絡虛擬貨幣買房等方式賣房。市場也對定價合理的樓盤給予了回應，“日光盤”現象重出江湖。從整體樓市的表現看，11月的認購量與10月相比出現了小幅上升，達到了6901套，而成交則出現下滑，僅5861套，下滑幅度約為14%。

　　一方面是多家樓盤猶豫著要不要降價，另一方面是南京房子越賣越多帶來的銷售壓力，若政策進一步細化和落實，南京樓市或有更多樓盤選擇降價跑量。

　　買房人體驗

　　大幅降價的樓盤還是太少了

　　周小姐，27歲，設計師

　　上個月河西一家單價降了2000元的樓盤把不少買房人的心都搞得癢癢的，想要買房結婚的周小姐和男朋友也心動了。不過到了現場她就被嚇到了，“雖然降價了，一套房子最起碼也得一百好幾十萬呢，就算有雙方父母支持，我們也是得咬咬牙才敢買的，沒想到還竟然有那麼多人搶！”這次買房，周小姐和大多數購房者的結局一樣，“運氣不好，沒搖上號。”不過周小姐並不氣餒，樓盤多著呢，到處都在説降價，這個樓盤沒買到，那就再去其它樓盤看看情況。結果看了一圈下來，周小姐糊塗了，“真正大幅降價的樓盤只是鳳毛麟角，有優惠的樓盤幅度也有限，而且像江北、城中有些樓盤，價格竟然還漲了！”

　　杭州

　　中小戶型依然賣得好

　　《錢江晚報》房産部主任 方明

　　杭州市10月商品房成交5291套，11月成交3991套，相比9月份7502套有所下降。新政初期對杭州商品房銷售還是影響挺大的，特別因為有限購、限貸令，所以對“拼接戶型”、高端物業影響很大。

　　杭州有20多個項目在銷售“拼接戶型”，由多套小戶型合併成一套大戶型甚至排屋，這些項目很多都處於停銷狀態。高端物業因為貸款比較難辦所以銷售量也有所下降。但是90㎡以下的中小戶型銷售情況很好，除了剛需之外也有一次性付款的投資客。杭州最近開盤的幾個品牌樓盤銷售情況都挺好的，有些還有排隊現象。

　　11月25日，杭州楊家牌樓地塊和之江旅遊度假區地塊雙雙創下了杭州住宅用地和商業用地單價之最，分別以25735元/㎡和37069元/㎡創下杭州住宅和商業兩個“新地王”。受地王影響，開發商和購房者普遍認為杭州樓市還有增值空間，所以近期不少購房者都準備在下一波漲價前出手。

　　買房人體驗

　　房價調控效果不明顯

　　許先生，30歲，IT公司部門經理

　　許先生一直想買套三房改善居住，從今年三四月份起就開始到處看房。“調控出臺我剛開始還挺高興的，等著降價，誰知道杭州的房價這麼能扛。”許先生説現在市區很少能找到2萬以下的房子，除非是特別老的。“除非是很遠的郊區有6000—7000多的，我四月份看的蕭山機場空港新城新房是6000多一平方，現在已經漲到7000多了，令人鬱悶的是即使漲了，房源也都賣完了。”許先生對於調控的效果顯然並不滿意。“杭州也出臺了限新購一套住房的政策，有些樓盤也降了一些，不過幾百塊的幅度對我們沒有什麼吸引力。”

　　重慶

　　11月成交意外反彈

　　《重慶晨報》地産部主編 鄧萍

　　二次調控後，10月中上旬，重慶一手房成交量和價格都有所下滑。日均成交量下跌四成。進入11月份，成交情況開始出現變化。尤其是11月份最後兩周，令人意外地出現了反彈趨勢，交易量開始增多。以11月份第四週開盤的樓盤為例，多家樓盤開盤就銷售了80%，有的甚至開盤當天就售罄。據中國某機構提供的數據顯示，11月份，重慶的成交量環比上漲了30%以上。

　　因為通脹的預期，重慶的很多購房者都等不及了，一看調控後市場反應平平，就又開始出手買房，原本推測觀望後的集中購房期會出現在今年12月底或者是明年1月初，現在看來，這個時間提前了。

　　總的來看，二次調控對重慶樓市的影響還是有的，但不如之前預想的那麼大。新房的價格比較堅挺。二手房的價格和交易量則有所下滑。

　　買房人體驗

　　該買房還是得趕緊買

　　瑯瑯，38歲，自由職業者

　　“國家調控後，重慶的價格並沒有下跌。”瑯瑯説，就是這段時間她收到的房産手機短信廣告多起來了。“我身邊的朋友工作、收入都比較穩定，他們該買房還是買，調控並沒有打亂他們的購房計劃。”瑯瑯説，她目前手上有3套房，除了1套自住外，另外2套出租，租金收益比較穩定。“最近看中了一套別墅，想把現在自住的房子置換掉。”瑯瑯説，她和老公已經看中了重慶茶園新區的一處聯排別墅，面積200㎡，前幾天剛剛付了幾萬元的定金。沒開盤前預估房價是10000元/㎡，實際開盤價12000元/㎡，新政下，重慶豪宅的價格不跌反漲，還是早買早省心。

　　◎三線城市

　　蘇州

　　對二次調控反應平靜

　　蘇州《揚子晚報揚子樓市》運營總監 吳燕

　　蘇州對比其他城市，近些年房産市場相對比較理性，而且剛性需求有較大支撐。因此儘管今年面臨了連續兩次調控，但實質性的影響並不算大。9月底的二次調控，也許是經過了首次調控的“演練”，市場的反應相對比較平靜。但不是沒有變化，例如隨著“限購令”的出臺，園區很多高價房開始放慢節奏，剛需樓盤開始受到更多關注。

　　10月蘇州的住宅成交量僅下滑2.8%，價格卻上漲了近10%，首次突破1.1萬/m2，主要是豪宅的拉升效果。11月蘇州住宅成交量進一步下滑，較11月減少了1542套，降幅為24.78%，成交均價也有所下降，為9342.70元/平方米，環比10月降幅為18.75%。

　　吳燕認為，總體來説，今年的調控讓蘇州樓市在最狂熱的時候冷靜了下來，但並未讓蘇州樓市出現大的轉折。

　　買房人體驗

　　蘇州房價降下來可能性不大

　　袁先生，32歲，通信公司部門經理

　　“現在蘇州市區與園區的房價基本都在1萬以上，湖西(金雞湖)的均價在14000—15000左右，湖東最多每平方低1000元左右。”袁先生説，“最近國家的調控政策出臺這麼密切，很多想出手的人就開始觀望了，我身邊很多朋友最近都不想買房，看看再説。”

　　據袁先生觀察，蘇州的房價並沒有在二次調控下出現大幅度的下降，還是比較平穩。“我認為要蘇州的房價降下來是不大可能的，歷史怎麼能倒退，要是真的降很多，之前買的房産就變成負資産了，這個誰能接受啊。”袁先生坦言，二次調控更多的是影響大戶型或者高檔住房。“這個就和我們普通老百姓沒有什麼關係了。”

　　揚州

　　成交均價沒有太大變化

　　《揚州晚報》財經部副主任 馬進

　　揚州二次調控提高了契稅，並提高公積金買二套房的首付，第三套房停貸，這些措施對於揚州樓市的作用是比較明顯的。據統計數據顯示，揚州10月份的日均交易量只有40套左右，與9月份的日均交易量相比，下滑了近一半。“11月的確切數據還沒有出來，據我判斷不會比10月高。”馬主任介紹説。

　　雖然成交量萎縮，但是10月份的成交均價與9月份相比沒有太大的變化，維持在每平方8000左右。絕大部分的開發商掛牌價沒有變化，促銷活動也並不是很多，優惠幅度維持在1—2個點左右。只有一家樓盤拿出6套小戶型做特價，每平方降了1000元，這算是揚州樓盤最大的一次降價。

　　不過從最近土地拍買的情況來看，揚州明年的房價要大幅下降也是不可能的。“最近拍的八塊地價格都沒有下來，而且人工、材料都在上漲，而且近期有幾家即將開盤的高檔樓盤已經將價格確定在14000左右，這些因素導致明年的房價不會低。”。

　　買房人體驗

　　剛性需求受政策影響較小

　　吳小姐，24歲，銀行文員

　　“我是今年6月份的時候買了揚州西區水晶城一套130㎡的房子，當時買的時候是7000元/㎡左右，聽説最近新推的房子已經漲到8000元/㎡，我是買來結婚的，所以當時也沒想很多，看看地段和品牌都不錯，就買了。”

　　吳小姐作為首次置業的剛需購房者對房産政策並不是非常關注，而和她同一個單位的張姐則是一位資深買房者。張姐坦言，近兩個月揚州樓市新推房源挺多的，價格比年中的時候也有微漲，但是受政策影響，銀行貸款很困難，國家又一直在出政策，説不定過段時間還會出政策抑制房價，所以張姐準備先觀望一段時間，等到價格回落之後再買。

　　連雲港

　　三線城市只是輕度“感冒”

　　連雲港某網站網總經理 陳雨霞

　　“像連雲港這樣的三線城市對樓市的調控政策‘感冒程度’還是要相對小些”，連雲港某網站網總經理陳雨霞表示，“最明顯的就是投資類需求的抑制了。比如投資比例相對較高的海景房，現在的價格雖然沒有多大變化，但很多開發公司仍在硬扛，而成交也少了很多，非常一般。”“贛榆縣、東海縣、灌雲縣和灌南縣的房價總體在2000-3000元/㎡，而市區的單價也不過在5000-6000元，至年底個人預計普通商品房的價格依舊會保持穩定，而投資比例相對較高的高端産品的房價下行不是沒有可能”，陳雨霞表示。

　　買房人體驗

　　市區房價變化不大

　　陳靜，32歲，某銀行工作

　　陳小姐畢業後留在了新浦區某銀行工作。“我本身已經有了一套住房，準備在年底前再購買一套用於投資。連雲港市區的房價變化不大，好像近一年來就沒有什麼大漲大跌。我們在8月時在新浦北區看了幾家樓盤，很多在5000元/㎡多，現在也差不多。我們周邊的朋友買房時都不怎麼考慮市場因素，關鍵是個人需要，合適的話就買。