地方調控做表面文章 部分城市房價假跌

　　延緩市中心城區高價房入市，加大郊區低價房開盤……

　　歲末將至，今年以來從中央到地方針對房地産市場出臺了諸多空前的調控舉措，其效果到底如何？

　　記者特別進行了深入調研，發現一些城市似乎已經出現的降價勢頭，其實只是結構性的“假跌”。

　　對於一些城市這種急於在“表面上”做文章，只求從數字上把房價降下來，期待嚴厲的房地産調控早一點過去的行為，採訪中專家們擔心，“將造成部分調控政策效應‘短期化’，房價存在報復性上漲隱患”。

　　“低價區”拉低“高價區”房價

　　據中國指數研究院報告，今年8月，福州市住宅成交均價達每平方米13826元，在全國35個主要城市中位列第七。10月，這一價格降至11987元，排名也退居第十。

　　對於福州房價的速跌，業內人士分析，與當地政府10月中旬緊急頒布“限購令”等調控新政有關，更與當月成交樓盤所在區域的結構性變化緊密相關。

　　記者發現，房價下跌的10月，遠離市中心的倉山區住宅銷量驟增，而在市中心高房價區域的鼓樓區住宅銷量卻相對銳減。福州住宅銷售報告統計顯示，8月，倉山區住宅銷量682套，鼓樓區住宅銷量69套，兩區比例約為10?1。10月，倉山區住宅銷量猛增至2506套，而鼓樓區銳減為34套，比例約為73?1。目前，倉山區新建住宅均價在每平方米1萬元左右，鼓樓區卻逼近了2萬元。早在10月份之前，福州市就對高價位的在建樓盤申請預售許可證採取了限制或暫緩發放等措施，這使“高價區”的住宅銷量立竿見影地跌了下來。就這樣，10月依靠“低價區”銷量的驟增，福州悄然“拉低”了房價。

　　業內人士透露，北方一些一線城市也在採取類似辦法，即延緩市中心城區高價房入市，加大郊區低價房開盤。

　　這位人士分析，今年以來，國家房地産調控令一道緊過一道，某些地方政府開始“慌”了，擔心自己的“錢袋子”會收緊，擔心被問責。因此，一些城市急於在“表面上”把房價降下來，期待嚴厲的房地産調控早一點過去。

　　住宅樓已完工拿不到預售證

　　儘管在“限購令”之下，10月份福州的住宅銷量卻並未下降，反而驟增。對此，業內人士透露，雖然福州市10月10日突然出臺了“限購令”並要求即日執行，但一些金融機構將政策寬限了幾日執行。據福州住宅銷售報告統計數據顯示，福州“限購令”頒布後的3天內住宅簽約量達1300多套，約等於9月同期簽約量的8倍，整整佔了10月份銷量的四成。

　　正是由於10月份的“大豐收”，儘管進入11月份房屋銷量驟減，但一些開發商底氣十足，“不急賣”。記者日前在福州市倉山區一在售豪宅小區“泰禾紅峪”採訪看到，該樓盤從去年到今年9月底已售多棟樓房，近期一些高層住宅樓已基本完工，卻因拿不到預售許可證而暫停銷售。

　　“以往一棟樓一開始打地基，就能拿到預售許可證。而現在，我們也不知道什麼時候能拿到預售許可證，許多購房者比我們還著急。”“泰禾紅峪”售樓中心的一位工作人員告訴記者，目前，該住宅小區均價超過每平方米1.5萬元。

　　與“泰禾紅峪”緊鄰的在售高層住宅小區“天鵝灣”26號樓還沒有正式銷售，就接近“售罄”。“我之所以急著在還未預售的樓盤交了預約金，無非是看到，許多新建的高檔樓盤售價不單價格沒跌，反而漲得更快。”一位不願意透露姓名的購房者擔憂，政策越是不讓人買房，可能越是助長部分購房者的“搶購”心理，房價也越可能跌不下來。

　　“短期不漲是應政府要求”

　　業內人士普遍擔心，隨著調控政策效力退去，將引發房價的報復性上漲。

　　融信(福建)投資集團有關負責人告訴記者，加上此前首付款、貸款利率上調等政策影響，福建省主要城市的房地産市場銷量都在急劇下跌，開發商回籠資金速度減緩。“這與2008年同期相似，結果卻截然不同”。

　　“過去，開發商普遍缺錢，資金回籠慢，降價促銷壓力大。現在，開發商手頭資金相對寬裕。各樓盤維持現價短期內不漲主要是應地方政府的要求”，這位負責人表示。

　　佔地280多畝的“大衛城”是融信(福建)投資集團在遠離福州市中心開發的一個高級住宅區，該樓盤均價現已達每平方米1.2萬元，而同一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。“大衛城”售樓部經理周文忠告訴記者：“樓盤預售5個多月，截至目前累計銷售近900套。現在，整個樓市銷量雖大幅下跌，但我們已無房可售，購房者想買要等新房源的推出。”

　　一位不願透露姓名的業內人士告訴記者：“與前幾年相比，今年福州城區可售房數量不足1萬套，而往年可售房量平均在2萬多套。供應緊張，房價持續上漲甚至大漲，將不可避免。”

　　地價猛漲也將逼迫房價跟漲。融信(福建)投資集團負責人説：“今年2月，融信集團拍得福州市區一塊380多畝的地，樓面地價近每平方米9000元，明年預售時均價肯定要高於1.5萬元，否則只能虧本。”

　　福州大學房地産研究所所長王阿忠認為，許多地方的一些樓市調控政策不夠嚴肅，存在“假降”現象。這很容易讓開發商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格，“製造”均價下降來蒙蔽政府，使政府以為政策達到預期目的了，從而停止調控，導致調控政策失去連續性。(據《瞭望》)